Participants à la table ronde

Immobilier, les facteurs humains et technologiques d’une evolution

Écrit par Thierry Laffineur le 5 mars 2019

Table Ronde

Les thèmes abordés par les différentes conférences du MIPIM 2019 (12-15/03) porteront sur les transformations des segments de l’immobilier (bureaux, commerce, logistique, hôtels, résidentiel, etc. ) sous l’impact des nouvelles technologies et de la modification des comportements sociétaux.

Dès lors, en cette année électorale majeure, plusieurs questions se posent, parmi lesquelles :
  • Qu’attendent les professionnels des décideurs politiques, notamment en terme de fiscalité? 
  • Quid de la mobilité et du futur aménagement du territoire ?
  • Quid du futur rapport commerce >< e-commerce ?
  • Comment les évolutions (technologiques, environnementales, sociétales,..) impacteront les différents segments du secteur ? Participants à la table ronde

Pour y répondre, la présente table ronde réunissait:

Jean Philip Vroninks – CEO Belux - Jones Lang LaSalle

Cedric Van Meerbeeck - Head of Research & Com. BeLux  - Cushman Wakefield

Olivier Carrette – Administrateur délégué– UPSI

Philippe Coenraets – Avocat - Coenraets et Associés

Jean Baptiste Van Ex – Managing Director - Degroof Petercam Investment Banking

Stéphane Galéote – Directeur Commercial - Widnell Europe

Xavier De Wil – Architecte Fondateur et Partenaire – MDW

L’immobilier : une proie (trop) facile !

Olivier Carrette

2019 est année électorale sensible. Qu’en est-il des attentes et des craintes des acteurs de la construction/immobilier ? 

O. Carrette : Selon les dernières prévisions du Bureau du Plan, le déficit budgétaire de la Belgique à 5 ans (2024) devrait atteindre 12 Mrd € et s’établir déjà à 7,7 Mrd € en 2020 ! Au vu des difficultés avec lesquelles le récent déficit de 3,4 Mrd a été ‘comblé’ on est en droit de s’inquiéter.  

Notre appréhension est de voir les pouvoirs politiques se retourner vers la ‘proie facile’ que constitue l’immobilier. 

D’ores et déjà nous savons qu’en région flamande, les plans d’aménagement du ‘Stop Béton’ (fin de l’étalement urbain au profit d’une densification urbaine dès 2040) prévoient de taxer les m² supplémentaires entre 25 et 50% ! 

Exemple et préalable : Dans le cadre du stop béton il est prévu d’indemniser les propriétaires de fonciers extérieurs aux villes (qui ne pourront plus être exploités à des fin de construction) selon les prix du marché. Une estimation situe le coût de cette rémunération entre 5 et 12 Mrd. 

D’où une question : Où et comment récupérer ce montant ?

Le principe envisagé est le suivant : soit un immeuble résidentiel urbain de 4 étages qui – suite aux souhaits de densification-  permettra la construction de 4 étages supplémentaires (soit au total un ‘nouvel’ immeuble de 8 étages) verra sa plus-value ‘estimée’ (= les m² représentés par les 4 étages supplémentaires) taxée entre 25 et 50% ! (Taxation de la plus- value estimée : de 0 à 250.000 € : 25% - à partir de 250.000 € : 50%)

X. De Wil : Qui estimera ?  Xavier De Wil

O. Carrette : Une commission indépendante provinciale. L’estimation sera faite au moment de la vente ou de l’octroi des permis.  

JB Van Ex: Quid si je construis ces m² supplémentaires en bois ou en acier et non en ‘béton’?

O. Carrette: Cela ne change rien ! La mesure ‘stop béton’ vise à combattre l’étalement urbain, peu importe les modes de construction.

Ph. Coenraets: C’est une (très) vieille recette fiscale ! Les droits d’air (air right) de certaines villes américaines dont NY  est le ‘prix à payer’ pour construire au-dessus de son propre immeuble.

Historiquement son concept légal remonte à la Rome antique et tient dans la phrase : « Cuius est solum, eius est usque ad caelum et ad inferos » – « Quiconque est propriétaire d’un lopin de terre détient cette propriété du paradis à l’enfer ». Derrière ce mécanisme pointait une volonté de redistribution des richesses (prendre aux riches pour donner aux pauvres)

S. Galéote: D’où un constat - que nous faisons au quotidien : nombre de promoteurs vont voir sous d’autres cieux (France, Stéphane GaléotePortugal, Hongrie,…) 

O. Carrette: En Wallonie (où le stop béton entrera en application en 2050) la stratégie sera sans doute similaire. Les villes de Namur, Liège et Charleroi préparent actuellement de nouveaux plans d’urbanisme et appliquent des charges d’urbanisme.

Ph. Coenraets: Selon une circulaire qui lui est spécifique, la ville de Namur prévoit de « charger » tous les nouveaux m², quelle que soit leur affectation (résidentiel, tertiaire ou commerce), à hauteur de maximum 60 €/m². L’absence de tarification claire et uniforme en Région wallonne n’est pas sans poser un problème de proportionnalité. En effet, derrière de telles mesures un débat de fond s’impose avec une question fondamentale : le secteur de l’immobilier pourra-t-il supporter de telles impositions financières lorsqu’elles dépassent les limites du raisonnable ? 

JB Van Ex: Nuançons. Ce que vous allez taxer c’est de la plus-value. A compter du moment où un promoteur est capable de dégager une marge comprise entre 250 et 1.000 €/m² - selon le risque/rendement du secteur dans lequel il agit - , une taxe de 60 €/m² ne paraît pas  excessive ! Par contre, et je vous rejoins, cela montre qu’il est plus qu’urgent de trouver un équilibre entre promoteurs (ou professionnels du secteur) et le déficit cruel de logements moyens accessibles. Ce qui renvoie au pouvoir d’achat ! 

Effets pervers et porte-à-faux

JP Vroninks: Si je prends un peu de recul et regarde ce qui s’est passé en Flandre via son ‘urbanisation en ruban’ Jean-Ph Vroninks(=construction le long des axes de circulation), trois constats s’imposent  : 

  • On a ‘défiguré’ le paysage ;
  • On a fait ‘exploser’ les coûts des infrastructures (les raccordements aux différents réseaux représentent 80% des factures d’électricité, gaz, eau,..) ;
  • On a amplifié les problèmes de mobilité. 

L’époque d’une abondance foncière est définitivement révolue et le stop béton est une excellente décision ! Toutefois, si l’on applique des ratios de taxation trop élevés (25 à 50%  sur la plus-value), les promoteurs iront effectivement voir ailleurs et le marché ne sera plus sain ni porteur ! 

JB Van Ex: Une ‘bonne’ taxation est en effet celle qui contribue à l’alignement des intérêts de tous les acteurs. Un autre point, plus inquiétant et onéreux concerne les coûts cachés de l’étalement urbain. Lorsque vous passez 2 heures/jour dans les embouteillages, il y a perte de créativité et de création de valeur. C’est un facteur à prendre (très sérieusement) en considération

O. Carrette: Retenons aussi que les promoteurs qui sont déjà propriétaires de terrains ou de positions n’ont pas inclus ce mécanisme fiscal dans leur calculs de rentabilité /faisabilité. En conséquence les mesures transitoires seront essentielles !  

Cela posé, le secteur comprend et marque son accord quant au principe d’une taxation : il serait en effet inique de voir la densification permettre de doubler la valeur d’un bien (ex. : 4 étages > 8 étages) sans percevoir de taxation généralement quelconque. Il est normal qu’une partie retourne à la collectivité MAIS 50% est trop et finalement rédhibitoire. En outre, nous sommes d’avis que toute taxation complémentaire devrait faire l’objet d’une révision GLOBALE de la fiscalité immobilière, car le risque de créer un déséquilibre dans le marché immobilier est réel !

En conséquence (effet pervers), ce sont les quartiers ‘A’ (a fort potentiel et forte valeur foncière) qui profiteront de la mesure, alors que les autres (quartier B,C, D ) seront ‘laissés’ en l’état. 

Alors que la Belgique prétend favoriser l’immobilier résidentiel neuf, toutes les mesures fiscales prises soutiennent l’immobilier secondaire ! 

Une logique de porte-à- faux ?

O. Carrette: Tout à fait et il y a de quoi se poser des questions ! Philippe Coenraets

Ph. Coenraets: A Bruxelles, entre les discours récurrents sur la densification/compacité et le moment de la délivrance du permis (résidentiel), on constate une réticence des autorités à pratiquer une réelle densification de la ville (il faut y voir e.a. une crainte à l’égard des constructions en intérieurs d’ilots). Par un effet de cascade, les promoteurs, qui craignent alors de perdre de la superficie/volumétrie, ne s’engagent plus dans la voie de la densification par la construction de logements totalement neufs. Ils se contentent alors de transformer du bâti ancien afin de conserver les volumétries existantes et de préserver ainsi le ratio de m² nécessaires à la viabilité économique de leur projet…

On est là en collision frontale avec les objectifs du PRAS (Plan Régional d’Aménagement du Sol) démographique adopté en 2013 et qui mettait clairement en évidence le besoin de logements neufs et performants à Bruxelles!

En 2018, on estime ainsi que la perte (= la non construction) de logements neufs était de 25% par rapport à 2017 et il est à craindre que ce pourcentage ne s’accentue en 2019. 

X. De Wil: Si nous sommes tous d’accord de la nécessité d’une densification, il importe toutefois que celle-ci soit mesurée (ne pas faire n’importe quoi n’importe comment). Il existe des sites propices à de telles opérations et d’autres non. 

C’est à ce niveau que la Région (les autorités) doivent avoir une position forte et autoriser/refuser certains projets. Aujourd’hui l’affrontement entre promoteur (il veut ‘plus’) et les autorités (elles veulent ‘moins’) est une quasi constante.  Or, lorsqu’on est en ‘Chambre de Qualité’ (*) cette discussion n’a plus lieu d’être parce que l’intervention du ‘Bouwmeester Maître-architecte’ (B.M.A) permet de dégager un équilibre non dogmatique priorisant l’intérêt commun!

Ph. Coenraets: Je vous rejoins et salue le travail du Maître-architecte. Toutefois, si ce débat quant à une densification intelligente trouve  un appui et a tout son sens dans le travail du B.M.A., qu’en sera-t-il de sa concrétisation au moment de la délivrance du permis par les autorités ?

X. De Will: Dans la mesure où l’administration ‘participe’ au débat (PV de réunion) il y a fort à parier  que le fonctionnaire délégué qui devra décider de la hauteur d’un immeuble suivra l’avis d’un collège d’experts. 

Matériaux, mixité & exit

Jean-Baptiste Van Ex

Qu’en est-il des matériaux et de la reconversion au regard de la stratégie environnementale? 

JB Van Ex: Rappelons un point au regard de la stratégie environnementale : dans le cycle de vie d’un bâtiment le poste construction représente 60% des émissions de CO2. Donc attention aux opérations de démolition/reconstruction. La rénovation (moins ‘polluante’) peut donc être, dans certains cas, une bonne solution.

O. Carrette: Les promoteurs construisent déjà et construiront davantage encore des immeubles mixtes avec exit (ex. : 15 ans bureaux puis reconversion résidentiel ou hôtel) il n’y aura donc plus besoin de démolir/reconstruire (on conservera les structures et on polluera moins). Toutefois, nombre d’immeubles tertiaires sont impropres à la rénovation et n’ont d’autres avenir que celui de la démolition/reconstruction.

X. De Wil:  Par principe il est toujours préférable de conserver un bâtiment par une rénovation totale ou partielle chaque X années et/ou de le reconvertir. 

Cela suppose évidemment une démarche ‘anticipative’ en plusieurs points, dont ceux de :

  • penser les bâtiment en poutres + colonnes et non en murs porteurs : on ne récupère pas un mur porteur, alors qu’on peut récupérer des poutres et colonnes (plan libre) ;
  • anticiper un système de fondation pour un étage supplémentaire éventuel ; 
  • pouvoir remplacer les menuiseries extérieurs sans démonter ou démolir les façades,…

JB Van Ex: Au regard des émissions de CO2 (au sein de l’immobilier, qui représente 40% des émissions de CO2, le seul secteur de la construction pèse 17% dont 10% pour le ciment) le bois n’est-il pas un matériau à prendre très sérieusement en considération. La Tour Hypérion à Bordeaux (construite par Eiffage, il s’agit d’une tour mixte bois-béton de 17 étages et de17.000 m²) est un bon exemple. Outre que ce matériau absorbe et stocke du CO2 durant sa vie, il offre un gros potentiel tant pour des opérations de rénovation/transformation que pour des nouvelles constructions. 

X. De Wil: Chaque matériau à ses qualités : l’acier est utilisé pour sa finesse, le béton pour les grandes portées, le bois pour sa légèreté, etc. Le choix du bon matériau appartient au concepteur. La Tour passive de l’Hôtel de Police de Charleroi , que nous avons construite avec AJN (Atelier Jean Nouvel)  se compose d’une ossature en béton avec remplissage de caissons de bois (ce que beaucoup de gens ignore !)

Immobilier, la valeur du service et de la connectivité

Quels facteurs créeront la future valeur de l’immobilier ? 

JP Vroninks: A travers notre activité nous constatons que les entreprises sont de plus en plus confrontées à une pénurie de ressources humaines et donc à la recherche permanente de talents (les attirer et les retenir). Cette démarche passe prioritairement par des offres de mobilité, un environnement sûr et une infrastructure qui fonctionne : c’est un véritable enjeu stratégique ! 

A titre d’exemple (relatif à la mobilité) les trottinettes et autres véhicules de mobilité douce sont en train de changer le visage de la ville : il est dès lors essentiel qu’existent des infrastructures durables pour permettre ce développement.

O. Carrette: Bordeaux dépense 800 millions €/an ( 50% du budget de la ville ) pour sa mobilité ! Effet d’une volonté et d’une intelligence politiques. Par ailleurs, tout ce qui relève de l’IA (Intelligence Artificielle) appliquée aux futurs bâtiments intelligents et voitures autonomes relève de la 5G. En conséquence, tous les nouveaux immeubles devraient déjà disposer de la fibre optique. C’est loin d’être le cas ! 

Ph. Coenraets: Certes, mais comme à chaque ‘saut’ technologique on risque de se heurter au principe de précaution !

JB Van Ex:  Cela ne change rien au fait que la valeur d’un immeuble de demain sera davantage lié aux services offerts qu’aux briques ! Cédric Van Meerbeeck

C. Van Meerbeeck: C’est déjà le cas en France où le label qui prime est désormais celui de la connectivité. C’est cette connectivité qui permet de créer la valeur environnementale de l’immeuble par une gestion optimisée de ses consommations/fonctionnements. 

Règlements dépassés

JB Van Ex: Au regard des évolutions sociétales on voit apparaître des modifications comportementales. Ainsi à New York, de plus en plus de nouveaux appartements sont désormais livrés sans cuisine…. parce qu’un nombre croissant de personnes mangent à l’extérieur ou se font livrer les repas à domicile !

Cette attitude doit nous interpeler notamment au regard du RRU (Règlement Régional d’Urbanisme) par ailleurs prochainement modifié et qui impose des mesures/contraintes dont nous n’avons plus besoin (nombre de parkings, dimension des chambres, dimension de la cuisine,…) mais que l’occupant devra payer ! 

X. De Wil: Attention si vous supprimez les règles … on fera du grand n’importe quoi !

JB van Ex: Il s’agit de les adapter aux nouveaux comportements des habitants. 

O. Carrette:  Pourquoi un gouvernement doit-il se mêler d’imposer des dimensions aux espaces de vie (toilettes séparées, 14m² pour la première chambre, 8 m² pour une cuisine,…). Cette attitude est d’un autre temps ! 

Ph. Coenraets: Il y a pire ! Certains projets – conformes aux normes d’habitabilité du RRU - se font malgré tout recaler ! Ainsi, il arrive qu’un appartement de 3 chambres qui respecte pourtant le RRU soit considéré comme « non conforme » car son salon est néanmoins jugé trop petit ….  au motif que sa superficie ne permet pas aux enfants d’y jouer ! Je sais que nous vivons dans un pays surréaliste mais je me pose une question: à quoi servent alors ces normes d’habitabilité? 

O. Carrette: Il n’y a pas qu’à Bruxelles. A Anvers le ‘Bouw Code’ (au sujet duquel nous sommes actuellement en discussion avec les autorités) se base sur une étude qui montre que les principaux occupants de la ville sont les jeunes, les personnes âgées et les personnes ‘économiquement faibles’. 

En conséquence le collège des bourgmestre et échevins a décidé que tous les futurs permis résidentiels imposeront des surfaces minimales (elles sont gigantesques). Ainsi un appartement 2 chambres devra offrir une superficie nette de 80m² (soit une surface brute de +/- 92 m² ) ! 

Où est la logique de l’accessibilité au logement, lorsqu’on sait que l’immobilier neuf est un prix au m² (+21% TVA). 

X. De Wil: Qu’il s’agisse de logements moyens ou sociaux les règles sont les mêmes. Ce qui pose problème est qu’une chambre de 14 m² mal agencée est moins performante qu’une chambre de 10 ou 12 m² bien agencée ! Or, la diminution des surfaces habitables est une réalité depuis une vingtaine d’années et ira en s’accentuant. Il y a donc forcément un moment où cela va coincer (on ne peut pas à la fois abaisser la superficie globale d’un bien et maintenir celles de ses différents espaces de vie).

Ndlr : en 20 ans la surface moyenne des habitations, tous segments confondus, est passée de 122m² à 93 m² 

Ph. Coenraets: Sachant par ailleurs que les coûts de construction augmentent mais non les revenus (pouvoir d’achat).

JP. Vroninks: Le marché résoudra le problème : le promoteur sera le premier sanctionné si ces produits ne se vendent pas !

JB Van Ex : Autrement dit il ne faut pas vouloir absolument créer des normes ! Participants à la table ronde

C Van Meerbeeck: On est dans une situation paradoxale : face à une évolution sociétale ultra rapide on oppose une législation désuète (obsolète).

O. Carrette:  D’où une évidence : les politiques semblent ‘déconnectés’ du monde réel. Il importe qu’ils soient ‘recadrés’ pour être en phase avec la nouvelle réalité sociétale. 

La logistique est-elle  le commerce de demain ?

En 2018 les bureaux et la logistique ont été les locomotives du marché immobilier . Quid en 2019 ? 

JP Vroninks: Au regard du tertiaire, 2018 a été une année  moyenne (prise en occupation 400.000 m²) mais 2019 devrait être meilleure (prise en occupation prévue : 500.000 m² dont 100.000 m² déjà signés à la mi-février)

C. Van Meerbeeck: C’est notamment un effet des espaces de coworking qui interviennent désormais à hauteur de 20/25% de la prise en occupation.

JP Vroninks: C’est exact mais il y a également de gros dossiers en cours (pwc, ING, Vlaamse Gemeentschap , Commission européenne,..) cela va se décanter dans les mois à venir et notamment après les élections. Une progression similaire est attendue pour la logistique. Participants à la table ronde

Ph. Coenraets: Vous l’attribuez à un effet Internet et Amazon ? 

C. Van Meerbeeck: On dit souvent que la logistique est le ‘retail’ de demain. Ce n’est pas uniquement Amazon ou Ali-baba (Liège). C’est un mouvement de fond 

N’y a-t-il pas un risque de voir la logistique ‘phagociter’ le retail ? 

JP. Vroninks: Non ! En 2018 (et c’est paradoxal) nous avons connu une année exceptionnelle en terme de prise en occupation de commerces ‘out of town’ (retail parks périphériques et ‘baan winkels’) . C’est un effet ‘positif’ de la logistique. 

Par contre, les grands axes commerciaux à l’intérieur des villes de Bruxelles et Anvers (rue Neuve, av. Louise, Meir,..) voient se multiplier le nombre d’unités vides à une cadence encore jamais atteinte. 

Ce n’est pas uniquement un effet e-commerce. C’est lié à l’externalisation des grands centres commerciaux. 

JP. Vroninks: Exact, mais le e-commerce renforce cet effet …

C. Van Meerbeeck: … parce qu’on va chercher ses achats (fait sur internet) dans les boutiques des centres commerciaux périphériques d’autant mieux qu’il y a des parkings gratuits ! En conséquence on mobilise une main-d’œuvre et une clientèle à l’extérieur des villes…. qui ne retournent plus en centre-ville. D’où les ‘désastres’ de plusieurs rues commerciales de Wallonie (notamment Mons et Namur) qui voient leur vide locatif atteindre 30%. Cela procède d’un manque de vision globale lié à la mobilité. Si vous voulez vraiment inverser la tendance et ramener les gens en ville, commencez par supprimer la fiscalité attractive pour les voitures de société.

O. Carrette: Oui mais à condition qu’existe des alternatives. Les trottinettes sont ‘sympa’ mais vous ne vous en servirez pas pour ramener vos courses ! Faisons comme à Bordeaux… 

Ph. Coenraets: …. et sortons du principe (c’est notamment celui de la STIB) : «  je crée une ligne dès lors que le potentiel client est atteint » ! Pour inciter il faut être pro-actif et non simplement réactif. 

C. Van Meerbeeck: Illustration du phénomène : Depuis combien de temps attendons-nous les nouvelles lignes de métro à Bxl ? Combien d’années a-t-il fallu pour créer la ligne de tram à Liège ?

JP Vroninks: Si je reviens à la logistique , il existe une inquiétude. Cette inquiétude s’appelle Brexit (l’UK est le 4ème partenaire commercial de Belgique) et porte notamment sur les chaines d’approvisionnement de l’industrie automobile. 

Des milliards de pages à détricoter  & un retail 2.0 a inventer 

On va dans le ‘no-deal’ ? Participants à la table ronde

JP Vroninks: Il est probable que - dans un premier temps - la décision soit postposée de 3 mois (souhait des Britanniques). Mais cela ne changera rien : s’ils ne savent pas comment faire aujourd’hui pourquoi le sauraient-ils dans 3 mois alors que le processus est enclenché depuis près de 3 ans ! 

JB Van Ex: Le temps arrangera sans doute les choses. 

Pourquoi ? Parce que les accords qui lient l’Europe et le Royaume Uni sont tellement nombreux (295 accords dans le seul domaine du commerce) qu’il sera, dès lors, quasi impossible de détricoter cet Himalaya administratif et réglementaire endéans un délai raisonnable. D’où, nous n’aurons sans doute pas d’accord immédiat et le temps lissera les choses. Un ‘no deal’ brutal serait suicidaire (pour eux comme pour nous) 

Ph. Coenraets: Royaume Uni >< Europe c’est l’histoire d’un vieux couple qui vit sous le même toit mais ne dort plus dans la même chambre !

JP Vroninks: Il y a un hiatus depuis le début : les Britanniques ont rejoint l’Europe  au moment où ils étaient économiquement affaiblis et ont surtout (pour ne pas dire uniquement) vu cette adhésion comme une opportunité commerciale. Alors que si l’Europe est effectivement un marché énorme, elle est aussi un projet de société auquel le RU est peu sensible. Aujourd’hui, ce qu’ils veulent c’est un nouveau business deal !

JB Van Ex: Si je reviens au rapport entre e-commerce et retail, ce dernier NE VA PAS disparaître ! Il va se réinventer (il a été l’un des derniers touchés par les nouveaux comportements et a donc tardé à se remettre en question face au e-commerce ). A ce jour toutefois personne n’a encore trouvé le modèle du retail 2.0 et il est exact que les entreprises cotées en Bourse ou des SIR (Société Immobilière Réglementée) dont le sous-jacent est de l’immobilier commercial souffrent.

Toutefois de grands groupes, tel Unibail Rodamco, ont créé des laboratoires et étudient/analysent les évolutions des actes de consommation. Un premier constat montre que les secteurs sont affectés différemment. Les vêtements/textiles sont à la peine alors que le Food & Beverage (Horeca) est en plein essor (ex: Rive Gauche Charleroi ou DocksBruxels comprennent entre 10 et 20% d’Horeca).

Flexibilité, la nouvelle évidence participants à la table ronde

Que sera alors le commerce de demain ?

St. Galéote: Un modèle hybride. A la fois du stock en magasin - qui reste un vitrine et un point de vente physique - et de la vente en ligne. Regardez sur les réseaux sociaux le nombre de privés qui font de la vente en ligne ! 

C. Van Meerbeeck:  Les grandes chaînes qui font de la vente en ligne et vous proposent de venir retirer vos achats en magasins ont calculé que parmi ces clients, 25% font un tour des rayons et 15% achètent encore quelque chose lors de ce retrait. C’est donc un complément très positif.

JB Van Ex: Attention aussi à l’effet pervers de l’Horeca : A Londres il y a tellement d’Horeca dans les shopping centres que les gens y vont manger puis partent… sans rien acheter!

C. Van Meerbeeck: Une des évolutions les plus probables du commerce est celle de projets mixtes (logements/ bureaux/ commerces) connectés au centre-ville (répondre à la fois au besoin de main d’œuvre et au souhait de clients qui veulent de plus en plus de ‘walking distance’)

S. Galéote: A Luxembourg une chaine de française développe un centre commercial de 200.000 m² avec deux tours de logements. Le Markthal à Rotterdam relève du même principe. 

Le coworking fonctionne très bien. Quel avenir pour le principe ? 

JP Vroninks :  Il existe un potentiel sachant que le pourcentage moyen du co-working en Europe par rapport au stock total est de 3-4% (c’est e.a. le ratio de Londres). Toutefois à Amsterdam, qui a le taux le plus élevé de start-ups par habitant en Europe , ce ratio est de 7%. A Bruxelles, avec les prochaines superficies confirmées on dépassera à peine 2% en 2021.  Le co-working a donc de beaux jours en perspective ! 

JB Van Ex : Avec le coworking (et c’est une des raisons du succès de groupes comme WeWork, Silversquare et dautres ), c’est une  communauté qui est valorisée. Vous appartenez à une communauté qui vous permet de travailler partout dans le monde pour un loyer facilement accessible.

O. Carrette: Idem pour la cohabitation. Le mot clef de ces systèmes est toujours la souplesse d’utilisation.  Regardez ce qui se passe avec YUST (www.yust.com). Son principe est un modèle de flexibilité de co-housing/co-living.  

JB Van Ex: S’agissant du résidentiel on enregistre un phénomène similaire qui pousse le marché vers le locatif. Certes il y a une raison économique. Le revenu moyen des belges est de 36.000 €/an. Ramené en pouvoir d’achat immobilier cela correspond à +/- 1050 €/mois soit 175.000 € sur 20 ans. Il existe peu d’appartements à ce prix. Donc, pour des raisons sociologiques, comportementales, démographiques (croissance de la population et des ménages monoparentaux) et économiques (pouvoir d’achat sous pression) on bascule vers un marché d’investisseurs et de professionnels. Et on le fera d’autant plus vite qu’à l’horizon 2050, le besoin de nouveaux logements atteindra 900.000 unités. Au coût de +/- 200.000 € / logement le montant à investir serait de l’ordre de180 Mrd €. 

(*) La chambre de qualité consiste en un comité d'accompagnement, comprenant en son sein un ou des acteurs de référence, externes au projet, offrant un regard critique et une expertise en matière de qualité architecturale, urbanistique, technique et environnementale et ce, tout au long de l'élaboration du projet, voir ici

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