Immobilier à Nivelles

Écrit par Stephan Debusschere le 26 août 2013

Nivelles toujours abordable

En plein essor, la cité aclote reste néanmoins parmi les dix communes les moins chères de la Province du Brabant wallon sur les marché des maisons et des villas. En revanche, la forte demande en appartements a fait passer ce segment dans le top 10 brabançon au niveau des prix.

A Nivelles, comme dans d’autres communes du Brabant wallon, les prix n’ont augmenté qu’en apparence. Il ne s’agit pas en réalité d’une réelle augmentation des prix, mais plutôt d’une évolution du type de biens vendus. Le marché des maisons de plus grande valeur ainsi que celui des biens neufs – très présent à Nivelles avec de nombreux projets sortis de terre ou à venir – ont pris plus d’importance dans l’échantillonnage fixant les prix de référence. Les chiffres de l’activité sur le segment de la maison « ordinaire » durant le premier semestre 2012 corroborent cet état de fait – 48 ventes sur 6 mois, pour 138 sur 12 mois en 2011.

Léger fléchissement des maisons

Durant l’année 2010, selon les chiffres fédéraux, le prix de référence d’une maison de rangée à Nivelles était de 240.000 euros. En regard des mêmes chiffres fédéraux de 2009, la légère bonification de valeur sur ce segment semblait indiquer que la cité aclote ne subissait que peu de pression immobilière. Confirmation en 2011 et courant 2012, période durant laquelle la situation n’a effectivement pas fort évolué sur ce segment. La bonification enregistrée pour l’ensemble de l’année 2011 fut en effet seulement de 4%, plaçant alors le prix de référence d’une maison unifamiliale à 250.000 euros. Et le premier semestre 2012 affichait quant à lui un léger fléchissement de 1%, pour un prix de référence redescendu à 247.500 euros.
A la question de savoir si l’arrivée – prochaine ? – du RER à Nivelles pourrait doper le marché, d’aucuns prétendent que celui-ci n’aura qu’une influence très locale, c’est-à-dire dans la zone directe du quartier de la gare. Un phénomène qui ne date pas de hier, en réalité. Dans ce quartier, une maison ouvrière détient déjà une valeur moyenne supérieure de 25.000 euros par rapport à un bien identique situé de l’autre côté de la ville.
Sur ce segment, Nivelles se positionne donc encore et toujours dans le top 10 des communes les moins chères de la province, bien que toute la zone soit appelée à l’avenir à prendre de la valeur. Il est donc logique que Nivelles fasse partie des communes les plus courues du Brabant wallon, le nombre de biens qui s’y échange figurant parmi les meilleurs résultats de toute la Province.


Rattrapage des villas


En 2010, les maisons 4 façades, maisons de maître et autres villas avaient eu comme prix de référence 379.000 euros, suite à une progression de 15% qui les avait rapprochées des prix médians de la Province sur ce segment, tout en restant également dans le top 10 des communes les moins chères de la province. L’année 2011 avait ensuite affiché une correction à la baisse de 7%, ramenant le prix de référence à 354.000 euros. Mais le premier semestre 2012 indiquait cette fois un rattrapage des prix du même ordre, pour un prix de référence actuel à 380.000 euros, retrouvant ainsi son niveau de 2010.


Forte demande en appartements


Le marché des appartements dans le Brabant wallon reste étroit et fluctue fortement selon les caractéristiques des transactions concernées, notamment avec la part des nouvelles promotions. C’est le cas de Nivelles qui fait partie du petit nombre de communes dans la Province à détenir un marché d’appartements significatif. Sur les 27 communes de la province, seules 9 en détiennent effectivement un, dont Nivelles où la demande est forte. Une proportion importante de cette demande émane d’une tranche de la population vivant dans des maisons devenues difficiles à gérer. Ces propriétaires d’un âge avancé souhaitent dès lors vendre leur bien pour continuer leur vie en appartements. Une situation qui fausse quelque peu le marché nivellois, alors que les nouvelles promotions y affluent. La vente avantageuse des maisons quatre façades et autres villas permet en effet à ces personnes d’acquérir facilement ce type de logement, au détriment des primo-accédants pour qui le coût de 2000 euros/m2 et plus constitue un frein à l’achat, les poussant à migrer plus au sud, dans la province du Hainaut, afin de trouver un logement plus accessible. Ce problème d’accès à la propriété pour les jeunes ménages devient ainsi un facteur de vieillissement de la population de Nivelles, comme c’est le cas dans d’autres communes comme Waterloo.


Dans le top 10


Selon la Fédération des notaires, la moyenne des prix pour les appartements de toute la province était de 194.335 euros pour 2010, soit une baisse non significative et symbolique de l’ordre de 1,2 % par rapport à la moyenne des chiffres fédéraux pour 2009. Or, à Nivelles, la moyenne qui était de 185.569 euros en 2010 avait en réalité progressé de quelque 9% (169.673 euros en 2009). Une réelle bonification qui plaçait cette fois le prix des appartements à Nivelles au niveau médian de la Province, juste derrière Wavre ou Braine-l’Alleud.
La hausse s’est poursuivie de manière plus forte durant l’année 2011, avec un prix de référence affiché cette fois à 216 000 euros sur l’ensemble de l’année, selon les chiffres fédéraux. Sans surprise, le premier semestre 2012 a indiqué une nouvelle hausse évaluée à 6%, amenant le prix de référence à 230 000 euros, faisant entrer Nivelles dans le top 10 brabançon sur ce segment.
 

Logic Repères

 

  • Maison de rangée (2 façades) : 247.500 euros
  • Villas et maisons 4 façades : 380.000 euros
  • Appartement : 230.000 euros
     

Source: Magazine Logic-immo, édition Bruxelles-Brabant wallon-Namur.

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