Immobilier: vision, stratégie et services

Immobilier: vision, stratégie et services

Écrit par Thierry Laffineur le 7 mai 2019

Table Ronde

Vision, stratégie et services constituent 3 facteurs essentiels de tout développement immobilier en ce qu’ils impactent l’attractivité de la ville (Bruxelles). La présente table ronde proposait donc de mettre ces éléments en perspective au regard des politiques urbaines, des évolutions des coûts de l’immobilier/foncier, des basculements locatifs/ acquisitifs ou encore des phénomènes de cohabitation/ coworking. 

Immobilier: vision, stratégie et servicesY participaient :

  • Bety Waknine – Directrice générale de Urban.Brussels
  • Eric Verlinden – CEO – Trevi
  • Luc Deleuze – Architecte et Professeur d’Architecture – d’ACT
  • Pierre Rulens – Artiste/Sculpteur 
  • Raphael Cytron - Head of Campus Management  - Urban Campus
  • Nathalie Renneboog - Directrice générale de la Rénovation Urbaine – Citydev
  • Nicolas Orts – CEO – Eaglestone
  • Sophie Lambrighs – COO – Eaglestone 
  • Benoit Galoux – CCO – Eaglestone

Hospitalité urbaine

Luc DeleuzeEn rassemblant les éléments (mobilité, sécurité, services,..)  qui constituent l’attractivité de la région Bruxelles Capitale, sous la notion d’hospitalité urbaine, on identifie également les facteurs qui contribuent à l’exode d’une partie de la classe moyenne, alors que dans le même temps la population globale de la Région s’accroît. C’est ce qu’explique Luc Deleuze : Sans les hiérarchiser plusieurs facteurs émergent :

  • Le coût (dont celui des logements) ;
  • Le déficit d’accueil (dont celui des enfants/écoles)
  • La nostalgie de la chlorophylle , alors que nous sommes dans l’une des métropoles les plus vertes du monde !
  • Le sentiment qu’une plus grande sécurité règne en dehors de la ville. »

S. Lambrighs : Le phénomène d’accroissement global de la population suppose un corollaire :  la densification de l’habitat. Or, pour assurer l’équilibre - et donc l’hospitalité urbaine –  cette densification doit s’accompagner d’un accroissement des espaces ‘verts’ et des services (crèches, écoles, équipements sportifs,..)

B. Waknine : La Région fait en effet face à un accroissement démographique depuis plusieurs années (14.000 personnes/an) et donc à une densification de son territoire. Il importe toutefois de densifier de manière maîtrisée et harmonieuse au vu de plusieurs constats :

  • La région (162 km²) est certes très verte (50% de la superficie sont des espaces verts privés et/ou publics) mais ces espaces ne sont pas répartis uniformément ;
  • La demande d’infrastructures, de logements, d’équipements et de services s’accroît. Il s’agit du  principal défi de la Région. Nous  y répondons par le développement de nouveaux quartiers mixtes et multifonctionnels, notamment dans des espaces présentant une maîtrise foncière publique ;
  • Le développement de la zone du canal fait l’objet d’une attention particulière des pouvoirs publics. Le secteur privé y investit massivement et en augmente la densité.

N. Orts : Les projets mixtes de redéveloppement que nous réalisons (ex. : Nautilus, Atlantis) offriront à terme près de 300 appartements , des commerces et des équipement. Toutefois, au-delà de l’aspect fonctionnel, il s’agit aussi d’apporter un soin particulier à l’environnement du site. Ce souci d’embellissement des abords (jardin, sculpture, ..) aura pour effet de créer les conditions d’une mixité sociétale et intergénérationnelle.

B. Galoux : La dimension sociétale est effectivement importante. Dans le cas du Nautilus, la charge d’urbanisme a été entièrement convertie en logements et 36 unités (sur 200) sont commercialisées par Citydev ou le Fonds du Logement. C’est un modèle ‘gagnant-gagnant’ de collaboration privé/public que nous répétons sur le programme voisin ‘Atlantis’ (84 unités dont 10 en charge d’urbanisme)

Au bord de l'eau

Peut-on estimer le potentiel de développement du canal et quels facteurs justifient son essor ?

Benoit Galoux

N. Orts : On parle actuellement d’une dizaine de projets ambitieux totalisant plus de 10.000 unités.

B. Waknine: C’est surtout la zone Biestebroeck qui voit se développer de multiples programmes – aujourd’hui en phase d’instruction. Quant à l’essor du lieu, c’est notamment la mise en place d’un cadre réglementaire et la modification du  PRAS (Plan Régional Affectation Sols) qui ont permis le développement résidentiel de certaines zones.  

N. Orts : C’est aussi l’une des dernières réserves foncières – au bord de l’eau ! Or dès lors que les voies d’eau sont ‘propres’ se crée un effet attracteur et une demande pour des logements ‘accessibles’

Quid de la répartition propriétaires occupants/investisseurs dans ces développements?

B. Galoux : Elle est de 50/50. Constat intéressant, 80% des appartements mis à la location ont d’ores et déjà trouvé preneur. Cela signifie plusieurs choses :

  • Le besoin en logements est réel ;
  • Il existe un marché acquisitif ( entre 2.500 et 3.000 €/m²) pour investisseurs (rendement 4 > 4,5%)
  • Il existe un marché locatif ‘exigeant’ qui demande des performances et une qualité architecturale.

E. Verlinden : Reflet d’une nouvelle réalité :  le locatif prend le pas sur l’acquisitif. Endéans les 5 prochaines années, le marché immobilier bruxellois se structurera autour d’un rapport 1/3 (propriétaires occupants) 2/3 (locataires).

Par ailleurs, si l’on s’accorde sur le ratio 1 logement pour 2,1 occupants, l’accroissement démographique suppose de construire +/- 5.000 logements/an. Ce n’est pas le cas aujourd’hui. En outre, le marché locatif absorbe principalement des biens dont les loyers sont compris entre 500 et 800 €/mois pour des prix de vente de 2.400 à 2.600 €/m². Cela suppose donc de produire du logement là où le foncier est abordable.  

Densité, communauté et lien social

Quel(s) rapport(s) établissez-vous entre densité, communauté et qualité de vie ?

Nicolas Orts

N. Renneboog : Si je considère ce que nous avons fait sur Tivoli GreenCity’ (Laeken)  – densité et qualité de vie se conjuguent parfaitement.

Pourquoi ?

Parce qu’une trame paysagère a été respectée (taux de verdurisation de 68% !)  notamment lors de l’aménagement des voiries, parcs, square, façades et a permis la création d’espaces communs importants, l’implantation de  services, etc. On est dans un modèle où les mixités sociales (30% de logements sociaux) et fonctionnelles (activités économiques) s’inscrivent dans une dimension de partage des services et des espaces !

R. Cytron : Je suis entièrement d’accord avec vous sur l’importance des espaces partagés. Les espaces communs/publics  – dès lors qu’ils sont bien conçus - ont effectivement le mérite de créer du lien social/sociétal. Gardons à l’esprit que si les ‘services’ sont importants, la notion de liens au sein d’une communauté (à l’échelle d’un immeuble ou d’un quartier) l’est tout autant ! Ce que montre également la progression du locatif est la préférence désormais accordée à l’accès à une expérience plutôt qu’à une propriété. Le phénomène des ‘co’ met en évidence cette dimension qui s’accommode parfaitement de la densification à travers une diminution des espaces privatifs et une augmentation des espaces partagés (à l’échelle d’un immeuble dans le cas d’Urban Campus).

N. Renneboog  : En effet, mais ce phénomène ne doit pas occulter l’importance de l’achat (sur Tivoli 70% des logements sont destinés à des propriétaires occupants) qui se justifie au regard de plusieurs facteurs :

  • Favoriser la ‘nidification’ (un couple s’installe et a des enfants) ;
  • Les propriétaires/occupants  s’investissent davantage dans la ‘mixité’ et l’entretien des immeubles ;
  • La faiblesse des pensions et l’importance de disposer d’un bien immobilier au moment de la retraite.

Ai-je les moyens d'acheter ?

E. Verlinden : Vos arguments sont pertinents. Toutefois, pour une très large partie de la population la bonne question est : ai-je encore les moyens de devenir propriétaire alors que le prix de l’immobilier augmente plus vite que les salaires. Par ailleurs, s’agissant des modèles  partagés, ceux-ci requièrent de construire davantage de m² (espaces communs + impératifs de superficies du RRU) et impliquent donc une augmentation des coûts.

L. Deleuze : Retenons toutefois que certaines pièces communes/partagées viennent en soustraction des superficies individuelles.

Exemple : Un pool de 10 chambres d’amis dans un immeuble de 50 unités permet de réduire la superficie de chaque unité de logement de l’équivalent d’une chambre !

Eric Verlinden

E. Verlinden : Posons alors une autre question : Depuis 5 ans combien de produits immobiliers ‘co-résidentiels’ ont  été développés ?  Très peu. Parce qu’il existe une crainte dans le chef des promoteurs : celle de construire des appartements ‘avant-gardistes’ difficiles à vendre pour avoir trop anticipé la demande d’un marché qui évolue lentement ! Parallèlement ces appartements ‘new concept’ sont destinés en principe à une clientèle jeune plutôt locataire à la recherche de ‘petits’ logements (studios, 1 ch et petits 2 ch.)

N. Orts : Soulignons également la baisse de production des logements (affectée e.a. par les délivrances de permis). Alors que la Flandre enregistre une croissance de cette production (+ 37%) , la Wallonie (- 1%) et Bruxelles (- 22%) sont dans le modèle inverse. 

Foncier, une spéculation dangereuse

B. Waknine  : Il faut être conscients des capacités économiques des habitants de la Région pour lesquels tant l’acquisitif que le locatif sont souvent trop cher, voire inaccessible. Il convient dès lors que s’établisse un dialogue public/privé qui définisse comment ‘coconstruire’ la ville pour proposer des logements abordables. Une des pistes est de s’attaquer à la spéculation foncière.

E. Verlinden : Motivons alors le marché à augmenter la production globale de logements.

Comment ?

En demandant aux promoteurs d’accroître le ratio de biens vendus à des AIS (Agences Immobilières Sociales) en contrepartie d’une augmentation des surfaces constructibles . A l’inverse une politique trop stricte limitant  le nombre de m² constructibles (via les permis) poussera les prix à la hausse et pénalisera prioritairement les plus ‘faibles’.

B. Waknine : Nous ne pouvons (ni ne voulons) densifier à outrance mais bien de manière maîtrisée et qualitative.  C’est davantage la lutte qui s’opère au moment de l’acquisition foncière qui entraîne des prix de sortie trop élevés pour les bruxellois.

N. Renneboog : Depuis une dizaine d’années nous voyons surtout se construire des produits immobiliers d’investissement (studio > 2 chambres). Les promoteurs répondent davantage aux souhaits des investisseurs qu’au besoin des habitants (dont celui d’appartements 3 chambres)

Peut-on ‘modifier’ cette logique ?

Sophie LambrighsB. Galoux : Ce n’est pas évident. Tous les programmes montrent que les appartements 3 chambres sont les plus ‘difficiles’ à vendre. Par ailleurs, il nous est économiquement impossible de proposer de tels biens sous la barre des 2.500 €/m²

S. Lambrighs : La demande pour les petites unités est une conséquence des modifications sociétales et de la multiplication des couples monoparentaux. 

B. Waknine : Encore une fois, il conviendrait  de se pencher sur la logique d’acquisition foncière. Le foncier ne devrait valoir que ce qu’on peut y construire en tenant compte des capacités financières des habitants, sans autre spéculation !

Ne pas créer de tensions 

N. Orts : Quoi qu’il en soit, il importe de ne pas créer de tensions entre besoins et réponses et donc de favoriser les procédures d’attribution des permis (comme le fait la Flandre). Faute de quoi des accidents (effet ciseaux) se produiront  dès lors qu’un coût trop élevé du foncier pénalisera lourdement le prix de sortie d’un projet.

L. Deleuze : Cette spéculation n’est-elle précisément liée à la faiblesse des revenus bancaires ? L’argent s’investissant ‘naturellement’ dans le foncier dont la valeur ne fait qu’augmenter ?

N. Orts : Tous ceux qui achètent du foncier pour s’assoir dessus regardent surtout vers d’autres cieux (étrangers) où le terrain est accessible et les marchés en forte croissance.  

Nathalie RenneboogE. Verlinden : Citons un point positif à l’égard du foncier. La politique de rénovation par  contrats de quartiers a un effet positif : l’amélioration du tissu immobilier bruxellois dans lequel existe de moins en moins de zones ‘difficiles’. Or, ces espaces urbains ( au Nord et à l’Ouest )  constituent aujourd’hui des réserves (foncier/friches à reconvertir, ..) sur lesquelles peuvent s’envisager des développements dont les prix de sortie seraient compris entre 2.300 et 3.000 €/m².

N. Renneboog :  Au regard des revenus moyens de la population ces prix sont inaccessibles pour 80% des habitants ! Rappelons qu’à Bruxelles existent ceux (riches) qui éludent l’impôt et les autres (pauvres) qui n’en payent pas !

B. Waknine : Si les appartements 3 chambres sont ‘difficiles’ à vendre, ce n’est pas faute de demandes mais bien faute de moyens d’une grande partie de la population. Cette typologie constitue toujours une forte demande auprès des organismes publics (Citydev, Fonds du Logement, AIS,…) .

E. Verlinden : Certes, mais vous ne pouvez pas espérer vendre un 3 chambres de 125 m² à 250.000 €. Il faut repenser la politique urbanistique sans a priori  . Si une demande réelle existe pour ce type d’appartements construisons alors des 3 chambres de 90 ou 100 m² . C’est faisable mais pas dans les conditions actuelles du RRU. Rappelons aussi que les 3 chambres ne représentent que 10% du marché !

Est-ce dans la logique des pouvoirs publics ?

Bety Waknine

B. Waknine : La logique des pouvoirs publics – c’est un choix politique - est d’associer la qualité d’un logement à son espace/superficie. Par ailleurs, il n’est pas certain qu’en réduisant les superficies, le secteur réduise également les prix dans les mêmes proportions.

E. Verlinden  : Les AIS se plaignent effectivement que nous ne vendons pas assez de 3 chambres. Mais le montant garanti par les AIS pour un 3 chambres ramène votre rendement à 2,1%  et limite ipso facto l’enthousiasme des investisseurs !  Donc, si les AIS n’augmentent pas leur rétribution (on parle de 200 €/mois), le marché des 3 chambres ne décollera pas. Pourquoi dès lors ne pas mieux subsidier les AIS ?

B. Waknine  : Les AIS sont en croissance et font l’objet d’un réel investissement de la part des pouvoirs publics, avec notamment un élargissement au marché étudiant.

Superficies : 20% au-dessus de la moyenne Européenne !

L. Deleuze : S’agissant de la taille  des appartements, nous sommes (c’est culturel) dans des superficies généreuses, supérieures de 20% à la moyenne européenne ! Revoir le RRU, qui garantit cette générosité est évidemment délicat. Cela pose la question du où va-t-on, comment et selon quel cadre. 

S. Lambrighs : Nombre de personnes accepteraient de vivre dans des espaces  plus petits dès lors que l’habitat offre des avantages de localisation, de performances, de mobilité, d’accès au travail, etc. Le véritable danger est davantage dans le risque de disparition des fonctions productives qui altérerait alors lourdement la mixité socio-économique.

B. Waknine : Notre stratégie est celle d’une mixité fonctionnelle et sociétale dans chaque quartier. Même s’il existe toujours un déficit d’offres de certaines fonctions / infrastructures (sport, culture,..) dans plusieurs espaces urbains, les nouveaux développements doivent inclure des infrastructures de proximité, telles qu’une crèche et une école !

Quid de l’évolution des mentalités (crédo de la possession) dans ce schéma ?

Raphael CytronR. Cytron : Il existe une évolution de la perception du logement. Les habitants raisonnent désormais davantage en termes d’environnement (modèle campus) qu’en termes de superficies. Chez Urban Campus les membres ne valorisent pas uniquement la qualité de l’appartement/studio, mais plutôt ce que propose l’ensemble de l’immeuble en termes d’expérience et de vie en communauté. Les espaces privatifs, font partie d’un ensemble au même titre que les espaces partagés et l’animation de la vie en communauté au sein des campus. Notez que la dimension de communauté n’est pas péjorative. Au contraire , elle est positive et inclusive,  elle est un facteur d’échanges et tout échange est porteur ! L’offre de cohabitation que nous avons à Madrid montre une population (22 > 40 ans) qui n’est pas dans la poursuite du modèle étudiant mais qui a opéré un changement de mentalité : on flexibilise l’accès au logement tout en offrant la possibilité de rejoindre une communauté. Ajoutons un dernier paramètres : plus de  50% des urbains européens vivent seuls (célibataire ou couple sans enfants) ; ce modèle permet également de ne pas se retrouver « isolé ».

P. Rulens : Nous sommes effectivement à un moment de renversement des mentalités qui pose la question du comment habiter et occuper les espaces. Les jeunes générations, moins impliquées que les précédentes dans le ‘crédo de la possession’, se retrouvent souvent en porte-à-faux avec les anciens fondements. Il paraît donc normal que l’accroissement démographique conjugué aux modèles ‘partagés’ nous interroge quant aux véritables besoins  dont celui du 3 chambres pour ‘nidification’ !

‘Intensité’ urbaine & territoire maîtrisé

Comment alors ‘faire bouger’ les lignes et quels exemples suivre ?

Pierre RulensN. Orts : Avoir un impact sur le futur marché immobilier et faire ‘bouger les lignes’ demande sans doute d’aborder le sujet de manière tout à fait disruptive et ainsi faire tomber certains tabous (dont le RRU). C’est à cette condition que l’on provoquera le retour vers la ville d’une classe moyenne qui pour le moment s’en éloigne, par manque d’hospitalité urbaine ( capacité d’accueil, logements accessibles, infrastructures, ..)

L. Deleuze : S’il est exact que la densification ne préjudicie pas à la qualité des infrastructures, il s’agirait aussi que cette densité soit surtout celle d’une intensité urbaine qui offre des moyens supplémentaires au vivre ensemble (le partage). La ville doit être le territoire du partage et non celui du ‘découpage’.

E. Verlinden : Leuven, Gand et Anvers sont 3 villes qui performent pour avoir établi un cadre réglementaire souple et clair… soutenu par une volonté politique.

B. Waknine : Nous ne sommes pas dans les mêmes rapports (superficies/populations) ni dans la même complexité institutionnelle. En outre, la Région a adopté une vision de développement à l’horizon 2040 (PRDD adopté en 2018) et lancé le processus de modification du Règlement Régional d’Urbanisme . Il s’agit en effet que le cadre réglementaire coïncide à la vision pour permettre le développement d’un cadre de vie agréable, durable et attractif.

S. Lambrighs : La ville est plurielle. Tout développement doit ‘intégrer’ cette réalité.
 

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