Investir ? Oui, mais dans quoi ?

Investir dans l’avenir

Écrit par Stephan Debusschere le 4 avril 2017

Investir ? Oui, mais dans quoi ?

Une brique n’est pas l’autre. Faisons le détail ici des différentes possibilités qui s’offrent à vous.

L’immeuble de rapport 

L’investissement dans un immeuble de rapport à Bruxelles exerce un véritable attrait sur le public non professionnel depuis plusieurs années, et la demande s'est clairement accentuée en ces temps d'incertitudes bancaires et financières. 

Bruxelles reste un pôle attractif pour de nombreux locataires, et ce, pour de nombreuses raisons. D’une part, la ville est le centre économique de la Belgique, la Capitale de l’Europe et de ses institutions, le siège de l’OTAN, et sa vie culturelle est dynamique. D’autre part, les coûts élevés des droits d’enregistrement freinent l’achat de biens immobiliers par les personnes de passage qui restent moins de cinq ans, et qui se tournent dès lors vers la location, ce qui en gonfle d’ailleurs les prix. Le nombre important de locataires potentiels évite ainsi aux investisseurs le risque de vide locatif.

A Bruxelles, le rapport qualité achat/location est en conséquence très intéressant, ce qui n’a pas échappé aux investisseurs privés. Au vu de la demande qui s’est fortement accrue ces dernières années, force est de constater en effet que ces investisseurs considèrent que les actifs immobiliers comme des immeubles de rapport font bel et bien partie de tout bon portefeuille d’investissement. Une tendance qui s’est même renforcée ces derniers temps au vu, d’une part, du caractère volatil de la finance internationale et, d’autre part, de la chute de la valeur refuge « or », deux phénomènes bénéfiques donc au marché immobilier. Et si les valeurs des immeubles de rapport ont récemment et globalement enregistré une hausse, on est néanmoins bien loin d’une envolée des prix. L’investissement dans un bien de ce type reste en conséquence suffisamment attractif pour qu’on s’y intéresse de (très) près. 

Un rendement élastique

Les « petits » investisseurs qui souhaitent acquérir un immeuble bruxellois composé, par exemple, de deux à trois unités de logement peuvent obtenir un rendement qui peut varier de 3 à 7 % (rendement brut calculé sur 12 mois, intégrant le prix et les frais d’acquisition). Cette variation dépend du type de recherche et de l’aversion ou non au risque dans le chef de l’investisseur. Si l’on recherche le rendement le plus élevé, il est clair qu’il ne faudra pas espérer le trouver dans les communes ou les quartiers les plus cotés de la Capitale. Si le rendement d’un immeuble situé dans le quartier du Châtelain à Ixelles se chiffrera à quelque 3 %, le même immeuble à Anderlecht ou Molenbeek-Saint-Jean offrira, quant à lui, un rendement pouvant atteindre 7%. Le rendement moyen est donc situé entre 5 et 5,5%, et c’est bien ce qu’attend actuellement un investisseur agissant en « bon père de famille ». Un rendement auquel il convient aussi d’ajouter la plus-value en cas de revente, et qui sera d’autant plus payante dans des zones qui apparaîtront à l’investisseur comme étant prometteuses à plus ou moins long terme.

Attention aux infractions

Il convient bien entendu ici de mettre les investisseurs en garde contre le phénomène de la division illégale de maisons unifamiliales présentées comme des biens de rapport. Il faut, en effet, bien distinguer l’immeuble construit dès son origine comme immeuble de rapport et reconnu comme tel par l’administration de l’urbanisme, et l’immeuble divisé en son temps en plusieurs appartements sans obtention préalable d’un permis ad hoc. Il peut y avoir ainsi, par exemple, un appartement sous toiture alors qu’il s’agit en réalité d’un grenier.

D’autres problèmes rencontrés concernent les maisons unifamiliales illégalement divisées en plusieurs entités locatives. Le certificat d’urbanisme désormais exigé lors de la mise en vente d’un bien est en ce sens une bonne chose. Mais il est conseillé aussi aux acheteurs de juger par eux-mêmes des points d’infraction. Selon le type d’infraction, il peut être financièrement intéressant de régulariser soi-même la situation et de négocier le prix en conséquence. 

Un questionnement utile

Si l’achat d’un immeuble de rapport à Bruxelles reste un excellent placement – tout en restant d’autant plus prudent que le rendement semble « anormalement » élevé, il faut aussi prendre en compte d’autres éléments. L’investisseur devrait ainsi s’intéresser aussi à la situation géographique de l’immeuble par rapport à son domicile. L’immeuble devrait, en effet, être acquis dans le quartier ou la région où il habite. Plusieurs locataires demandent, en effet, une gestion de plus grande envergure. Mieux vaut donc être rapidement sur place afin de pouvoir intervenir rapidement en cas de problèmes et éviter tout souci pouvant se dégrader en catastrophe. D’autres questions doivent interroger l’investisseur, notamment celles de savoir si l’immeuble convoité correspond bien au type de locataires recherchés – famille, étudiants, personnes expatriées… – et s’il est situé dans un quartier agréable et durable. 

Le bien neuf 

Des besoins croissants, des coûts d’occupation faibles et une rentabilité durable. L’offre en immobilier neuf à Bruxelles apporte de belles perspectives aux investisseurs, tout comme il répond aux exigences du marché locatif.

Sur les presque 33 000 buildings et immeubles à appartements que compte la Capitale, seuls 3500 ont été construits après 1981. En d’autres termes, 10,5 % seulement de ces bâtiments ont moins de 30 ans. Des chiffres qui en disent long sur le vieillissement du bâti bruxellois, dont les coûts d’occupation sont aussi de plus en plus chers. Les réglementations et les intérêts énergétiques, ainsi que les besoins en logement, ont donc logiquement augmenté la demande en immobilier neuf.

Les dernières analyses démographiques projettent une augmentation moyenne de 8000 habitants par an à Bruxelles, soit environ 3000 ménages supplémentaires chaque année. Les promoteurs suivent en conséquence le mouvement en construisant de nouveaux ensembles plus efficients au niveau énergétique, tout en rationnalisant les coûts face à la hausse des prix de la construction.

Investir ? Oui, mais dans quoi ?

Plus avantageux

Aujourd’hui, les constructions neuves offrent un confort global qui assure l’acheteur d'acquérir un bien de haute qualité qui devance généralement les normes actuelles exigées en matière d’isolation thermique, ce qui a bien sûr un impact très favorable sur les coûts énergétiques qui n’ont cessé d’augmenter ces dernières années et pour lesquels on devrait s’attendre, en principe, à d’autres augmentations à l’avenir. Les systèmes de ventilation à récupération de chaleur ainsi que l’évolution du rendement des chaudières participent aussi des performances générales offertes et qui, additionnées d’autres avantages comme la garantie décennale, créent une tranquillité d’esprit pour minimum 15 ans.

Revers de la médaille, le coût d’acquisition d’un bien neuf est en revanche plus élevé. Si le prix moyen au m2 pour un bien d’occasion se situe entre 2000 et 3000 euros, celui d’un bien neuf se chiffre, quant à lui, entre 2500 et 4000 euros, selon la localisation et le type de projet. Un prix auquel il faut bien entendu ajouter les 21 % de TVA. Mais un bien neuf est nettement mieux armé pour faire face à un marché locatif exigeant. Il engendre aussi de meilleurs loyers, ne génère que très peu de vide locatif et s’avère nettement moins cher en coût d’occupation. On estime, en effet, ce coût à environ 1 euro/m2/mois, alors que le coût moyen d’occupation d’un bien d’occasion oscille entre 2 et 4 euros/mois/m2, et jusqu’à un maximum enregistré de 6 euros/mois/m2. A cela s’ajoute les frais de copropriété qui sont quasi inexistants pour une période de 15 ans. La rentabilité d’un bien neuf va donc davantage perdurer dans le temps. A moyen terme, l’immobilier neuf est donc financièrement plus avantageux, pour l’investisseur comme pour le propriétaire occupant.

Investissements en croissance

Depuis quelques années, les professionnels notent une forte tendance des candidats investisseurs à privilégier les biens neufs. Les organismes bancaires sont d’ailleurs plus enclins à prêter pour de l’immobilier neuf, ce que confirment les courtiers en crédit qui soulignent l’importance de la qualité des biens et leur conformité aux normes du code du logement. En effet, si le bien demande beaucoup de travaux et/ou un permis d’urbanisme pour être régularisé, et si de surcroît l’investisseur n’a pas de fonds propres, les banques seront plus réticentes. En revanche, celles-ci sont plus favorables aux projets neufs, qui sont de manière générale moins rentables que l’immobilier existant, mais qui ont souvent été pensés pour les investisseurs.

Au sein des grandes agences qui commercialisent les projets neufs, ces derniers sont toujours proposés à la vente à un mix d’investisseurs et de propriétaires occupants, avec souvent une proportion de 40 à 50 % d’investisseurs selon les projets. Et dans un contexte actuel d’argent « bon marché », les investisseurs sont de fait de plus en plus nombreux à emprunter pour financer un investissement immobilier. La banque KBC a ainsi constaté que le nombre de clients ayant conclu un crédit logement à des fins d’investissement a augmenté de 17 % entre 2010 et 2015, année durant laquelle près d’un crédit sur cinq était destiné à l’investissement. Et du côté de BNP Paribas Fortis, leader du marché, les prêts destinés à l’achat d’une seconde résidence, en vue généralement d’engendrer des revenus locatifs, ont augmenté de 20 % entre 2014 et 2015. 

Des prix qui progressent

Le prix d’un projet neuf dépend très fortement de sa situation géographique. Au centre et à l’ouest de Bruxelles, les projets commercialisés attirent suffisamment de candidats à l’investissement comme à l’achat pour occupation pour faire monter encore les prix au m2. Le centre-ville affiche ainsi des valeurs aussi élevées que les communes du sud, avec un prix au m2 moyen atteignant 3 550 euros, tandis que l’ouest continue à rattraper un peu son retard. Aujourd’hui, rares sont les projets de qualité où le m2 se négocie encore sous la barre des 2 500 euros hors TVA. Il serait donc profitable à tous que les autorités développent des incitants financiers pour l’acquisition d’un bien neuf, comme c’est le cas pour un bien existant.

Une offre abondante

Créer de l’immobilier neuf est peut-être plus facile aujourd’hui au vu des nouvelles réglementations en matière d’énergie, car l’analyse du coût de transformation d’un bâtiment existant pour répondre à ces normes par rapport au coût de construction du neuf, fera souvent pencher la balance vers le neuf. L’habitat bruxellois semble, en effet, devoir se penser autrement aujourd’hui : nouvelles normes énergétiques, besoins différents, budgets différents. La réponse actuelle à la demande se traduit par des propositions de logements neufs de qualité, allant du studio à l’appartement 3 chambres aux surfaces optimalisées, sans oublier les duplex et autres penthouses. 

A Bruxelles, beaucoup de permis de bâtir sont récemment arrivés en même temps, et concentrés sur des zones assez réduites. On pense ici notamment au périmètre du canal, où une quinzaine de projets s’apprêtent à sortir de terre sur un territoire qui n’excède pas les 2 km2, créant de nouveaux quartiers avec à la clé des centaines de logements, des bureaux, des crèches, des restaurants et des parcs.

D’autres communes comme Etterbeek, Auderghem ou encore Ixelles accueillent aussi un grand nombre de nouveaux logements. Et Anderlecht n’est pas en reste. Dans la zone du canal toujours, près de 1300 logements seront construits en plusieurs phases, avec des écoles, des commerces, ainsi que des infrastructures de loisir et sportives. Le projet Nautillus offrira, pour sa part, près de 200 appartements à l’horizon 2018, dans une tranche de prix comprise entre 110 000 et 287 000 euros, hors TVA.

Le bien existant

Un appartement ou une maison ? Voici quelques pistes pour vous faire votre opinion.

Que vous fassiez le choix d’un appartement ou d’une maison, chaque option présente des avantages et des inconvénients. Et il vous faudra avoir dans les deux cas une vision à long terme, étant donné les frais d’achat, tels que les droits d’enregistrement ou la TVA, et les frais de notaire. Il faudra, en effet, quelques années avant que la hausse de valeur du bien puisse compenser tous ces frais. Il est donc essentiel de bien estimer la durée de vie économique d’un bien, c’est-à-dire le nombre d’années durant lesquelles ce bien fournit un rendement avant d’être rénové en profondeur. De ce point de vue, un bien neuf a une durée économique plus longue, avec en plus un loyer potentiellement plus élevé, en moyenne, de 15 à 20% par rapport à un bien « ancien ». Mais c’est sans compter qu’un bien « ancien » peut être rénové avec un taux de TVA de 6%, et qu’il n’est pas indispensable de faire tous les investissements d’un coup.

De manière générale, le prix d’une maison de rangée est toujours plus élevé que celui d’un appartement. Il faut tabler tout de même pour un budget total de quelque 350 000 euros, frais compris, mais le rendement sera un peu plus élevé que celui d’un appartement (3% contre 2,5% en moyenne), avec aussi une plus-value supérieure. Un autre avantage est que vous pouvez décider seul des investissements que vous faites dans la rénovation éventuelle du bien que vous donnez en location, et aussi quand vous les faites, ce qui n’est pas le cas d’un appartement où vous devrez vous rallier à ce qu’a décidé la majorité des copropriétaires, ce qui peut peser sensiblement sur le rendement. D’un autre côté, le prix de cette liberté sera que vous devrez supporter seul ces investissements, alors qu’ils sont répartis entre les copropriétaires dans le cas d’un immeuble à appartements. Et du côté des frais d’entretien annuels, ceux-ci se chiffrent en moyenne à 1% de la valeur de la maison.

S’adapter à la demande

La question du montant du loyer est à ce titre très importante. Il ne faut jamais oublier que celui qui peut verser un loyer de 1000 euros ou plus peut aussi préférer à tout moment devenir propriétaire. Une rotation plus rapide des locataires entraîne du coup des coûts d’usure et d’entretien supplémentaires. Il convient aussi de se pencher aussi sur une certaine flexibilité nécessaire pour s’adapter à la demande. Le phénomène de colocation monte, en effet, en flèche dans plusieurs quartiers de la Capitale, et a fortiori dans ceux qui sont les plus chers. C’est le cas notamment des grosses maisons qui distribuent 5 à 6 chambres et 3 salles de bains, et dont le loyer peut s’élever à plus de 2000 euros. Si vous choisissez l’option de la colocation, il vous faudra être très attentif au contrat de bail qui devra nécessairement être adapté. 

Une autre option serait d’acquérir à bon prix une maison que vous pourriez subdiviser en petites unités et que vous pourriez valoriser, en créant par exemple une unité supplémentaire dans un grenier aménageable. Si cette option a de bonnes chances de générer un bon rendement locatif et éventuellement de s’autofinancer, il vous faudra obligatoirement obtenir les autorisations de division, et de respecter les normes du RRU – Règlement Régional d’Urbanisme –  définissant entre autres les surfaces minimales à respecter. Et si le bâtiment est déjà subdivisé, assurez-vous qu’il ne présente aucune infraction urbanistique ou de régulariser les infractions présentes le cas échéant. Un changement de propriétaire, tout comme le temps qui passe, n’effacent pas les fautes…

Petit mais malin

Depuis les annonces répétées de possibles taux d’intérêts négatifs sur les comptes d’épargne, on a pu constater une sorte de ruée des investisseurs sur les petites unités de logement, comme le studio ou l’appartement 1 chambre. Ce type de logement permet, en effet, de devenir propriétaire d’un bien en investissant quelque 100 000 euros. Un tel bien pourrait dégager un loyer mensuel de 600 à 700 euros, comme par exemple dans le quartier Louise dans le cadre d’une unité rénovée et non-meublée, et trouver plus facilement preneur, notamment auprès des jeunes qui cherchent cette tranche de prix pour pouvoir continuer à profiter de tout ce que la vie leur offre par ailleurs. Le rendement d’une petite unité de logement est aussi logiquement plus élevé que celui d’un logement plus grand. 

Si l’appartement 2 chambres  – avec terrasse – a toujours la cote et que la demande locative est bien réelle, il ne faut pas sous-estimer l’importance de l’offre actuelle dans certaines communes bruxelloises. Les montants locatifs pour ce type de bien se voient donc revus à la baisse. Et la différence de prix entre un appartement 1 chambre et un appartement 2 chambres – de l’ordre de 4% – ne va pas se traduire forcément par une hausse équivalente du loyer. En effet, comme les appartements 2 chambres constituent aujourd’hui le gros de l’offre sur le marché locatif, les locataires ont le « luxe » de pouvoir comparer.

En tant que bailleur d’un tel logement, vous devrez dès lors pouvoir en proposer un qui se distingue des autres, sans quoi vous devrez tenir compte d’une certaine inoccupation. Quoi qu’il en soit, il est toujours mieux, par prudence, de partir de l’hypothèse d’un vide locatif de 5% dans votre calcul de rendement. Ce vide signifie une absence de rentrées, alors que les frais communs d’un immeuble à appartements continuent pour leur part de courir. Et à propos d’immeuble : faites bien le tour de celui que vous convoitez pour contrôler l’état de toutes ses parties communes. Vous en apprendrez déjà beaucoup sur la mentalité de ceux qui l’occupent, avant de demander à voir les derniers PV d’assemblée générale des copropriétaires.

Bien choisir son locataire

Selon certains professionnels, le nombre de locataires qui n’honorent pas leur loyer serait actuellement croissant. Le risque d’être confronté à des loyers impayés pourrait donc s’avérer assez élevé. D’où l’importance de sélectionner attentivement vos futurs locataires. Dans le cas d’un investissement dans un appartement d’1 ou 2 chambres, la clientèle semble – théoriquement – plus stable à ce niveau, mais il faut toujours rester très vigilant. Un tel investissement est donc loin d’être de tout repos. Mais qui ne fait rien, n’a rien non plus : il n’y a pas de mystère là-dessus… 

Le box de garage / l’emplacement de parking

Investir dans un box de garage ou un emplacement de parking ? Les raisons ne manquent pas. Mais ne vous y aventurez pas à la légère. 

Si vous n’avez pas le profil financier pour investir dans un appartement ou une maison, vous pourriez être tenté d’investir dans des box de garages ou des emplacements de parking. Il convient néanmoins d’être très prudent quant au revers de la médaille de ce type d’investissement, que certains professionnels qualifient de placement à risques.

Ces dernières années, une demande en hausse et une offre limitée ont poussé les prix vers le haut un peu partout, notamment à Bruxelles où un box de garage bien situé – le quartier Louise ou de l’ULB par exemple – peut coûter jusqu’à quelque 50 000 euros (comptez aussi les droits d’enregistrement) et engendrer un rendement locatif qui pourrait fort se réduire en finalité, compte tenu des charges de copropriété, du précompte immobilier et du risque de ne pas pouvoir compter sur un loyer régulier qui, somme toute, ne devrait pas excéder quelque 200 euros/mois, dans le meilleur des cas. Et engager des procédures légales pour récupérer les impayés risque de vous coûter cher. 

Ce type d’investissement présente néanmoins des avantages. La location d’un emplacement de parking n’entre pas, en effet, dans le champ d’application de la loi sur les baux d’habitation, mais dans le droit locatif en général. En tant que propriétaire bailleur, vous aurez donc beaucoup plus de liberté pour imposer vos conditions. Il est tout à fait possible, par exemple, de conclure un bail pour un an et de réclamer le paiement de la totalité dès le début. Et si vous concluez un bail à durée indéterminée, le préavis ne sera que d’un mois. Si votre locataire est en défaut de paiement, vous pourrez ainsi lui donner son congé sans trop de soucis. Dans tous les cas, il vous est conseillé d’établir un contrat écrit et de l’enregistrer. Par ailleurs, le risque de dégradation du box loué est assez faible, et son coût d’entretien très limité. Et si vous voulez le revendre, vous n’aurez aucun impôt à payer sur l’éventuelle plus-value.

Pour finir, un exemple concret. Sur base d’un coût total d’acquisition de 40 000 euros et d’un loyer mensuel de 90 euros, le rendement net d’un box de garage sera de 2,5 %.

La chambre d’hôtel 

Avec une chambre d’hôtel, pas de problèmes avec les locataires ! Si ce type d’investissement peut être une bonne source de diversification de son portefeuille d’investissement,  il ne faut pas non plus en espérer un rendement net plus élevé qu’un appartement.

Si vous n’avez pas l’énergie, le temps ou l’argent nécessaire pour investir dans un bien pour sa mise en location, ou si vous avez eu une mauvaise expérience dans la location, comme des défauts de paiement ou des dégâts occasionnés, et que vous cherchez un placement dont vous ne devez pas vous occuper, qui ne comporte pas vraiment de risques mais qui ne vous assure pas non plus d’un rendement spectaculaire, alors l’investissement dans une chambre d’hôtel ou une maison de vacances est peut être fait pour vous, à partir de quelque 100 000 euros.

Commençons par le rendement. Il paraît évident qu’un hôtel ne puisse pas vous garantir un taux d’occupation, et donc vous garantir un taux de rendement. Un hôtel existant pourra bien sûr vous donner les taux d’occupation actuels, mais cela ne présagera en rien des taux d’occupation futurs. Et il ne faut généralement pas attendre d’une chambre d’hôtel un rendement net plus élevé qu’un appartement. Obtenir un rendement net de plus de 4 à 5% apparaît donc très incertain. Quoi qu’il en soit, vérifiez les revenus auxquels vous avez droit. Si la formule de revenus dépend de l’établissement, sachez que les revenus des chambres sont généralement regroupés avant d’être redistribués, ce qui permet de ne pas dépendre des revenus de « votre » chambre. 

Il existe néanmoins des établissements qui proposent un rendement garanti. C’est le cas par exemple des maisons de vacances que vend Center Parcs. L’investisseur privé a le choix entre deux formules : soit un rendement annuel garanti de 5% du montant investi, soit 3% garantis plus un pourcentage du chiffre d’affaires, ce qui laisse a priori la possibilité à l’investisseur de bénéficier de la hausse des prix. Mais attention : rendement « net » veut dire après coûts de gestion et d’entretien. Et ce taux ne tient pas compte de l’éventuel impôt des personnes physiques.

La question de la valeur du bien est aussi centrale. Combien vaudra la chambre si vous souhaitez la revendre ? Sachez sur ce point que sa valeur suit plus ou moins l’inflation, parce que son prix d’achat évolue parallèlement à son prix pour les clients de l’hôtel. Il s‘agit dès lors davantage d’un placement à faire pour préserver la valeur de son avoir que pour réaliser une grosse plus-value. Mais rien n’est jamais garanti non plus : le succès d’un hôtel dépend aussi de son environnement direct, et les prix de ses chambres sont donc déterminés par le jeu de l’offre et de la demande. 

Autre point important : investir dans une chambre d’hôtel ne fait pas pour autant de vous le propriétaire du sol y attenant. Les chambres d’hôtel sont, en effet, presque toujours vendues avec une emphytéose sur le terrain, ce qui signifie que vous payerez chaque année une redevance emphytéotique, un « canon ». Cela vous permettra néanmoins de réduire l’investissement de base, et les droits d’enregistrement qui vont de pair, car le montant de ce « canon » est déductible de l’impôt de personnes physiques, à condition toutefois que l’immeuble en question ait produit des revenus immobiliers qui ne sont pas exonérés… Dans le doute, adressez-vous à un professionnel.

Un conseil : si vous êtes tenté d’investir dans une chambre d’hôtel, choisissez de préférence un hôtel qui attire aussi bien les touristes que les personnes en voyage d’affaires. Le taux d’occupation n’en sera que plus grand.

Et si vous avez la possibilité de séjourner vous-même quelques fois par an gratuitement ou à un prix avantageux dans la chambre d’hôtel ou la maison de vacances dans laquelle vous avez investi, cela se fera évidemment sentir dans votre rendement. Cette possibilité n’est donc en finalité jamais vraiment « gratuite »…

La résidence secondaire à l’étranger

Le secteur immobilier de la seconde résidence à l’étranger permet de combiner plaisir, bien-être et aussi rendement.

Suite à la conjoncture économique difficile dans certains pays, le marché des biens à l’étranger propose des prix de vente très attractifs et constitue une réelle opportunité d’investissements. Les professionnels considèrent que le premier critère essentiel de l’investissement à l’étranger est la garantie du titre de propriété du bien acquis. Trop d’investisseurs ont été confrontés à des promoteurs peu scrupuleux commercialisant des biens fictifs et sur lesquels ils ne disposaient d’aucun droit réel.

Le second critère auquel l’investisseur doit être attentif est le régime fiscal et financier qui encadre l’acquisition du bien. Il convient de mesurer l’impact économique et fiscal de l’achat : le régime TVA, le système de taxation des revenus, le taux d’imposition applicable sur la seconde résidence, etc. Ainsi, dans certains pays, l’acquisition d’une résidence secondaire bénéficie d’un régime de niche fiscal. C’est notamment le cas de la France et de l’Espagne.

La gestion du bien à l’étranger est aussi un critère fondamental qui ne doit pas être sous-estimé lors de l’achat. Il convient de s’assurer que le bien soit sécurisé et entretenu pendant les périodes d’inoccupation pour éviter toutes dégradations. Un certain nombre de produits immobiliers intègrent précisément la gestion du bien dans leur modèle économique, et assure des revenus locatifs en dehors des périodes d’occupation par le propriétaire.

La notoriété et les références du promoteur sont aussi des facteurs importants lors de l’achat, afin de sécuriser la garantie décennale sur le bien. Et le caractère neuf de l’achat confère également une plus-value au bien.

Enfin, l’investisseur à l’étranger ne doit pas oublier d’intégrer un ensemble de paramètres importants tels que la situation géopolitique du pays, la localisation géographique de la résidence secondaire (plus-value environnementale) et la proximité de certaines infrastructures (commerces, accès autoroutiers, aéroports…).

Actuellement, le bon plan semble être la résidence de tourisme, qui permet de diversifier son patrimoine, de combiner plaisir et rendement et surtout de disposer d’un bien immobilier « sans souci », la gestion étant assurée par un professionnel. Ce type d’investissement est, par ailleurs, souvent régi par un système acquisitif très avantageux : économie de la TVA sur acquisition (21%), défiscalisation des revenus locatifs, revenus locatifs et capital garantis, sans parler de la possibilité de séjours de vacances gratuits. Ainsi, avec un capital de quelque 200 000 euros HTVA, on peut espérer un rendement net sur investissement de 3,5 à 4 % par an avec capital garanti.

Les meilleurs placements sur dix ans

Sur un terme de dix ans, l’appartement apparaît en tête du classement. Un appartement bien situé offre toujours plus de sécurité à long terme. De nombreux professionnels donnent, par ailleurs, la préférence aux petits appartements et aux studios. Logique : plus une unité de logement est petite, plus son rendement est grand. La seconde place revient à la maison ordinaire, mais à bonne distance de l’appartement. Suivent de près la résidence services, le terrain à bâtir et la chambre d’étudiant La chambre d’étudiant est un cas à scruter de près. Les professionnels mettent, en effet, en garde contre la fragilité de l’immobilier de niche, car une pénurie de chambres d’étudiant peut vite se transformer en une suroffre… C’est principalement à Bruxelles qu’il y a aujourd’hui encore un réel manque sur ce segment. Les deux dernières places reviennent au box de garage et à la seconde résidence.

Les pires placements sur dix ans

Sur un terme de dix ans, les professionnels conseillent d’éviter les biens suivants :

- Les appartements de 4 chambres ou les appartements dont les charges communes sont élevées.

- Les appartements plus anciens dans de petites villes, sauf si vous êtes bon bricoleur et que vous êtes en mesure d’effectuer vous-même un maximum des travaux de rénovation nécessaires.

- Les villas non rénovées qui sont énergivores ou qui se trouvent à l’écart des facilités.

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