Liège, picture by Jacques Renier.

Investir dans le neuf en Province de Liège

Écrit par Stephan Debusschere le 12 juin 2017

Le bon plan ?

L’évolution démographique, la tendance au retour en ville et l’obsolescence du parc immobilier actuel en Belgique engendrent des besoins en logements neufs conséquents. C’est le cas aussi en Province de Liège. L’acquisition d’un bien neuf à titre d’investissement apparaît dès lors comme une opportunité pour tous ceux qui souhaitent générer des revenus locatifs et se constituer un patrimoine. Mais est-ce le bon plan ? Pour répondre à cette question, Logic Immo a interrogé deux professionnels.

Olivier Spronck, Houyoux Constructions (Marloie)

Le marché immobilier liégeois devrait intéresser les investisseurs privés à plus d’un titre. En effet, l’augmentation du prix d’acquisition d’un bien neuf y est moins importante que dans d’autres villes/régions du pays, pour une qualité égale de construction et avec un niveau de loyers tout à fait correct. Le rendement locatif net peut ainsi se chiffrer entre 3 et 4%, ce qui en fait un placement tout à fait intéressant.

Et la perspective de rendement ne s’arrête pas là, puisqu’un appartement neuf, bien situé et d’une qualité constructive supérieure, va également engendrer une plus-value constante qui vient s’ajouter à ce rendement locatif. Une plus-value qui va déjà permettre à l’investisseur de récupérer à moyen terme – entre trois et cinq ans – le montant des taxes payées sur l’acquisition du bien.

A moyen comme à long terme, un bien neuf aura ainsi une plus-value beaucoup plus importante qu’un bien plus ancien, qui a tendance à se dévaluer notamment par ses maigres performances énergétiques et par les frais de rénovation et d’entretien qui augmentent au fil des années. Il est à noter que ces facteurs font également l’objet d’une très grande attention dans le chef des candidats locataires.

D’autre part, le marché du neuf est en pleine évolution. L’évolution démographique entraîne une forte croissance de la demande en logements, à un point tel que cette demande est supérieure à l’offre actuelle.

Le potentiel est à vrai dire énorme, et il y a encore largement de la place pour des projets neufs dans des villes comme Liège où il n’y a pas suffisamment encore de projets pour répondre à cette demande. Une demande qui émane de plus en plus du marché locatif, parce que l’accès à la propriété devient de plus en plus problématique pour une tranche importante de la population. Nous allons donc très probablement assister à un boom du marché locatif dans les années à venir, ce qui pourrait aussi entraîner des loyers à la hausse et donc un rendement qui pourrait prendre encore du galon.

Enfin, rappelons ici la sérénité que représente l’achat d’un bien neuf. Couverte par une garantie décennale, une nouvelle construction protège l’investisseur contre les vices cachés et les frais imprévus pouvant engendrer des coûts importants dès les premières années dans l’immobilier d’occasion.

L’immobilier neuf sur le marché liégeois se présente en conséquence comme une des meilleures valeurs refuges pour l’investisseur d’aujourd’hui et de demain.  

Liège, picture by Jacques Renier.

Pascal Stipulante, Sogefim (Liège)

Aujourd’hui, l’immobilier fait incontestablement partie des meilleurs investissements, et c’est particulièrement le cas en Province de Liège où les prix d’acquisition sont encore très intéressants par rapport aux autres provinces, avec des montants de loyers très corrects qui ne sont pas toujours proportionnels à ces prix d’achat, ce qui peut booster le rendement qu’on peut espérer avoir. La question de savoir si cet investissement est préférable sur le marché neuf ou de l’occasion va dépendre avant tout du profil de l’investisseur et de son objectif. Il y a l’investisseur qui cherche avant tout à optimiser le rendement, il y a celui qui souhaite prioritairement protéger son capital à long terme, celui qui cherche davantage à diversifier son portefeuille, ou encore celui qui investit dans un bien dans l’intention de l’occuper personnellement à terme. Le choix d’investir dans un bien neuf ou d’occasion va dépendre aussi de la capacité ou non de l’investisseur à s’investir personnellement dans le bien qu’il souhaiterait acquérir.

Un appartement neuf va ainsi engendrer un rendement plus faible qu’un immeuble de rapport, par exemple, et a fortiori si l’investisseur est en mesure de prendre une partie des transformations en charge lui-même dans le cadre d’un immeuble nécessitant des rénovations. Un vide locatif dans un immeuble de rapport sera par ailleurs plus facile à supporter. Un vide locatif sur trois unités de logement, par exemple, sera moins problématique qu’un vide locatif sur une seule unité dans le cadre d’un appartement individuel. En revanche, un immeuble de rapport demandera plus de gestion qu’un appartement neuf. Par exemple, il y a en général plus de rotation dans ce type d’immeuble. Tous les travaux nécessaires sont à gérer par le propriétaire (voire un professionnel de l’immobilier chargé de la gestion locative). Dans le cadre d’un appartement neuf, les gros travaux ne sont pas à prévoir avant un temps certain, beaucoup sont couverts par la garantie décennale et le syndic gère les travaux relatifs à la copropriété (pas les privatifs).

S’agissant des performances énergétiques, celles-ci plaident naturellement en faveur du bien neuf, notamment parce que les candidats locataires sont devenus très attentifs aux coûts énergétiques et aux charges communes du bien qu’ils souhaitent louer, et qu’à loyer égal, ils préfèreront à coup sûr occuper un appartement neuf qui fera baisser considérablement leur facture énergétique tout en améliorant leur confort.

En dehors de ces critères de choix d’investissement, il est clair que le marché locatif est appelé à croître à l’avenir. Les difficultés grandissantes d’accès à la propriété sont malheureusement là pour nous le prouver. Quel que soit le choix posé selon l’objectif recherché, l’investissement en province de Liège apparaît en définitive comme une opportunité certaine à saisir. 

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