Table ronde Investissement résidentiel en France

Investissement résidentiel en France

Écrit par Thierry Laffineur le 3 juillet 2015

Table ronde de l'Essentielle Immo

Malgré le rendement limité de son immobilier (+/- 5%) et la concurrence de l'Espagne, la France reste le pays préféré des belges. Ce choix est à la fois émotionnel et rationnel. En conséquence, les investisseurs sont autant à la recherche d'une seconde résidence que d'un placement financier.

Table ronde Investissement résidentiel en France
Toutefois, quelle que soit leur motivation, les futurs acquéreurs devront - avant de réaliser toute transaction -  prendre en compte les aspects géographiques, administratifs, juridiques, et fiscaux du marché. Il s'agira plus précisément de la localisation et de la typologie du bien, les coûts et le mode d'acquisition (en société ou en personne physique),  le financement (sécurisation et vérification de la provenance des fonds transférés),  les frais de transaction, la fiscalité durant la détention du bien ou lors de sa revente, etc.
 

Pour envisager ces différents facteurs, la présente table ronde réunissait

  • Frédérique Pauporté - Directrice Associée - Barnes- Brussels,
  • Michel Scholasse - Avocat - HSP scrl,
  • Philippe Coessens - Adm. dél. - Best for You,  
  • Hélène Van de Velde  -Directrice -  Agence Emile Garcin de Bruxelles. 
 

Préalable

  • Environ 500.000 belges (+/- 1 sur 20) vivent à l'étranger dont +/- 385.000 sont enregistrés dans les postes consulaires. Sur ce demi-million plus de 25% (+/- 135.000) habitent en France où l'on  estime à environ 100.000 le nombre de 'secondes résidences' détenues par des belges dans l'Hexagone. 

Pour mesurer la relative importance de ces chiffres on rappellera deux éléments :

  • seuls 7 % des belges détiennent une seconde résidence (en Belgique et/ou à l'étranger) dont la valeur totale est estimée à +/- 50 milliards €;
  • le parc français des secondes résidences avoisine  3,5 millions d'unités (+/- 10% du parc résidentiel total qui souffre par ailleurs d'une pénurie de +/- 500.000 logements) . La majorité de ces biens est  détenue par des nationaux, loin devant les étrangers dont le peloton de tête est toujours composé des Britanniques, des Allemands, des Hollandais et des Belges. 

Opportunités dans le milieu de gamme

Conséquence de la crise, les dernières années (2012 > aujourd'hui) ont été marquées par un net ralentissement des acquisitions de résidences secondaires par les étrangers et ont donc poussé les valeurs à la baisse. "Cette baisse, provoquée par la mise en vente simultanée d'une multitude de propriétés, touche essentiellement les biens anciens et se situe généralement entre 5 et 10% mais peut atteindre 30% dans certains cas. Toutes les régions (mer, montagne et intérieur) sont concernées  à l'exception toutefois de certains sites privilégiés  tels ceux de la Côte d'Azur ou de la Haute Savoie. A noter toutefois que depuis quelques mois on assiste à une 'reprise' des investissements, notamment soutenue par des anglo-saxons favorisés par une meilleure parité de l'Euro face aux Dollars et à la Livre" (H. Van de Velde
 
Plus en détails et par tranches on relève que le marché des extrêmes (biens anciens inférieurs à 180.000 € et supérieurs à 500.000 €) se maintient alors que celui des biens oscillant entre 200.000 et 350.000, dont la demande est moins soutenue, est orienté à la baisse et présente ipso facto d'intéressantes opportunités d'achat. 
 

Une juxstaposition de deux systèmes

Il s'agit toutefois de ne pas céder à l'enthousiasme du seul coup de coeur. Or, comme l'explique Maître M. Scholasse : "On ne pense généralement à l'aspect juridique de la transaction immobilière d'une seconde résidence qu'après l'avoir choisie et enclenché le processus d'acquisition. A cet égard le risque est grand de voir l'investissement 'plaisir' se transformer en une 'pénalité financière' faute de s'être interrogé sur la structuration de l'investissement (quelle programmation patrimoniale ?) c'est-à-dire d'avoir  répondu au quid des modalités des phases d'acquisition, d'exploitation, de revente et/ou de transmission. 
Il faut en effet garder à l'esprit que  - contrairement à une idée reçue - la France et la Belgique sont la parfaite illustration d'une juxtaposition de systèmes juridiques et fiscaux qui n'ont quasi rien en commun, hormis un peu de droit européen. 
Dans ces conditions, il n'existe pas de recette générale de l'acquisition et chaque transaction - dont celles comprises dans une fourchette de 250.000 à 500.000 € - devient un cas particulier requérant une réponse sur mesure. Consulter un spécialiste AVANT de s'engager se justifie dès lors au vu de 3 critères :
  • la complexification juridique;
  • une certaine instabilité du droit fiscal français;
  • la nécessité 'd'entretenir' une opération immobilière au rythme de l'évolution du droit 
On rappellera encore que dans nombre de cas - dont ceux des transactions importantes - il est inutile que l'opération immobilière relève d'un montage du type 'usine à gaz'. Parmi ces montages, ceux qui passent par un achat en société, sont relativement mal vus en France.
 
En effet, soumis à une pression fiscale importante chez lui (ex.: droits d'enregistrements compris entre 10 et 12,5% selon les Régions) le Belge cherche à 'optimiser' sa fiscalité immobilière en recourant notamment à l'achat immobilier en société. La situation est différente en France où le droit de mutation (équivalent de notre droit d'enregistrement) n'est que de 5,5% . Dans ces conditions, inutile de procéder à des montages dont le coût risque d'être supérieur au montant de l'impôt qu'ils veulent éluder !
 

Pas de décote du neuf

Exclusivement actif dans la vente de biens neufs - selon des accords passés avec des constructeurs français -, Ph. Coessens précise et confirme plusieurs points. 
 
"Contrairement à ce qu'on constate sur le marché de l'existant, celui du neuf n'a subi aucune décote importante. L'explication est simple. Face au ralentissement économique (conséquences de la crise de 2008), les constructeurs ont adapté le rythme de leur production en postposant/annulant des développements immobiliers. En jouant ainsi sur le volume produit ils ont maintenu un équilibre entre offre et demande et donc une stabilité des prix. Ce mode opératoire est à l'opposé de ce qui s'est passé en Espagne, aujourd'hui encore sur-construite et dont les prix de l'immobilier se sont effondrés (à biens et situations comparables les prix sont 3 à 4 fois moindre qu'en France !)
 
Par ailleurs, s'agissant des modalités d'acquisition, l'achat immobilier - en personne physique - est plus simple en France qu'en Belgique et offre davantage de possibilités de réduire voir d'éviter les droits de succession en procédant notamment par donation en usufruit et en bénéficiant des abattements qui y sont liés"
 
Exemple de donation en usufruit
 
En France, chaque parent peut donner à chaque enfant l’équivalent de 100.000 € de valeur de nue-propriété d’un bien immobilier sans payer de droit de donation (seul des frais de l’ordre de 2% sur la valeur de la transaction seront à payer pour rédiger et enregistrer l’acte de donation). En effet, chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100.000 € par parent lorsqu’il reçoit la nue-propriété d’un immeuble.   
 
Exemple : Monsieur et Madame X ont deux enfants. Du fait que Monsieur et Madame X ont tous les deux dans la cinquantaine, la valeur de la nue-propriété de leur bien en France est de 50 %. Chaque enfant pouvant recevoir 200.000 € de valeur de nue-propriété, il sera donc possible de donner un bien d’une valeur de 800.000 € en toute franchise de droits de donation et de droits de succession (1.200.000 € si trois enfants, 1.600.000 € si 4 enfants, etc...). Le coût total pour les frais de notaire et les droits d’enregistrement de cette donation s’élèveront à +/- 8.000 €, ce qui n’est rien comparé aux droits de successions qu’ils auraient dû payer si cette opération n’avait pas été réalisée. Dans le cas, ou la valeur du patrimoine immobilier est nettement supérieure (ex : 1.500.000 € et deux enfants), il sera toujours possible de réitérer cette opération 15 ans après la première pour donner, à terme, la totalité de la valeur de la nue-propriété.
 

Trois critères rationnels

Si l'achat de secondes résidences en France procède autant de l'émotion que de la raison, il est intéressant de noter que parmi les critères rationnels figurent : 
  • ceux qui relèvent de la recherche d'une meilleure rentabilité. L'immobilier rapporte plus qu'un compte d'épargne;
  • ceux qui relèvent d'une volonté de 'partager les risques'. Ainsi, certaines décisions sont prises en tenant compte de la possibilité de poursuivre ou de recommencer des activités professionnelles dans un autre pays en cas de problème en Belgique.

Par ailleurs dans le créneau des 'pied-à-terre', achetés pour une occupation saisonnière combinée à une mise en location, l'engouement pour les biens neufs est certain. D'une part, ce créneau n'a pas souffert de la crise et est souvent vu comme un refuge et, d'autre part, il présente l'énorme avantage de répondre aux normes et réglementations dont celles relatives à l'énergie. (F. Pauporté)  

Investissement moyen : 411.000€

Cette bonne tenue des valeurs du neuf est effectivement une constante. Avec un volume moyen de 3 transactions/mois Ph. Coessens constate ainsi que  le budget moyen par achat (prix du bien neuf inclus la TVA) est passé de 375.000 € (en 2008) à 411.000 € aujourd'hui.
 
Parallèlement on distingue une approche différente de l'investissement selon que l'acheteur soit du sud (Wallon) ou du nord (Flamand) du pays. Pour ces derniers l'aspect rentabilité et pérennité de l'investissement est une constante quelle que soit par ailleurs la région française choisie. A cet égard et pour travailler sur l'ensemble de l'Hexagone il n'existe pas de régions 'bannies' - toutes les régions ont leurs atouts dont celui d'une accessibilité/mobilité en 1 jour par auto, avion ou train - mais bien des endroits privilégiés (Côte d'Opale , Savoie, Haute Savoie, Provence, Côte d'Azur, Languedoc, etc.. ) et d'autres qui le sont moins (p.ex.: Aquitaine et Sud Ouest) faute sans doute de développements immobiliers adaptés.
 
Il reste que ces régions de l'ouest sont appelées à se développer. Ainsi Bordeaux, sous l'impulsion de son Maire A. Juppé, a connu une réhabilitation considérable au cours des 10 dernières années qui fait désormais de la ville l'une des plus belles de France. Toutefois l'attractivité qu'elle exerce est surtout professionnelle et n'en fait donc pas encore une destination de seconde résidence. 
 
Si la France reste une valeur sûre pour les Belges et nombre d'Européens elle le doit aussi à un souci 'sécuritaire'. C'est un phénomène qui pénalise désormais les pays du Maghreb (dont le Maroc - à l'exception de Marrakech )  pour d'évidentes raisons politiques mais aussi l'Espagne dont la - mauvaise - situation économique a refroidi l'enthousiasme de nombre d'investisseurs potentiels, même si le pays et son voisin immédiat, le Portugal, ont aujourd'hui repris des couleurs en faisant valoir des arguments fiscaux et financiers qui ne laissent pas insensibles. (H. Van de Velde)
 
A l'autre extrême, l'Italie et ses coûts élevés ou la Suisse dont la monnaie réévaluée et le moratoire sur les ventes aux étrangers, jouent également en faveur de l'Hexagone.   
 

Emprunter pour raisons fiscales

Sur ce marché des secondes résidences on distinguera également les acheteurs prioritairement préoccupés par le lieu (p.ex.: Courchevel, Saint Tropez,...) et moins d'une éventuelle plus-value et ceux dont le raisonnement intègre la notion de rendement. Ainsi, la Côte d'Opale - qui profite de sa proximité avec un littoral belge saturé - connaît une demande croissante de secondes résidences de la part de nos concitoyens et est appelée à connaître d'importantes plus-values (Ph. Coessens) .  
 
Cela posé on constate que dans la quasi totalité des cas, les acheteurs d'une seconde résidence disposent des fonds nécessaires à leurs opérations. Le recours à l'emprunt - toujours favorisé par des taux hypothécaires très bas - répond donc à des raisons fiscales dont l'ISF (Impôt Solidarité sur la Fortune). 
 
Pourquoi ?
La France présente des particularités fiscales par rapport à la Belgique, tant au niveau de la détention que du transfert du patrimoine. 
Fiscalité sur la détention du bien : Deux taxes annuelles sont réclamées par l'administration fiscale française aux résidents belges propriétaires d'une seconde résidence, comme à tout propriétaire/occupant de bien immobilier en France :  la taxe foncière et la taxe d'habitation. Outre ces deux taxes, deux postes doivent également être surveillés :  l'impôt sur le revenu et l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF).
  • Impôt sur le revenu : Contrairement à la Belgique, l'Etat français ne prend pas en compte le revenu cadastral (appelé valeur locative brute en France ) dans le calcul de l'impôt sur le revenu. Par contre,  cette valeur locative brute, imputée des taxes foncières et de la taxe d'habitation, doit figurer dans la déclaration fiscale belge. 
  • ISF : Il concerne les seules personnes physiques détenant un patrimoine net d'au moins 1,3 million €. Cet impôt n'ayant pas d'équivalent en Belgique, aucune convention fiscale de double imposition n'a été signée entre les deux pays et la loi fiscale française prévaut donc.  On retiendra toutefois que toute dette liée à un emprunt bancaire est déductible du calcul de ces 1,3 million €. Il devient donc très intéressant d'opter pour un prêt bancaire si la valeur de la propriété immobilière que l'on s'apprête à acquérir est supérieure au seuil de soumission à l'ISF (ex.: emprunter 1 million € pour acquérir une propriété en valant 2)

Fiscalité sur la transmission du patrimoine (vente, succession ou donation) :  

En cas de vente la taxation des plus-values immobilières répond d'un régime fiscal très strict dont la clef de voûte est la durée de détention du bien au terme de laquelle le vendeur pourra s'affranchir de cette taxation. Cette durée est de 30 ans depuis 2012. Toutefois, la loi a été aménagée et prévoit deux délais : 22 et 30 ans. Le premier concerne l'impôt sur le revenu (taux unique de 19 %), le second (*) est relatif aux prélèvements sociaux (taux unique de 15,5 %) (Source : Petercam / B. Marot) 

(*) ATTENTION : La Cour de Justice de l’Union européenne a rendu un arrêt le 26 février 2015 qui ouvre la voie aux propriétaires d’une seconde résidence en France d’obtenir le remboursement des contributions sociales payées en France prélevées lors de la vente de leur seconde résidence ou sur leurs revenus fonciers. En effet, dans son arrêt, la Cour a estimé que les contributions sociales françaises ne peuvent être appliquées aux revenus du patrimoine d'un résident relevant d’un régime de sécurité sociale d'un autre Etat membre (en principe l’état dans lequel ce dernier exerce son activité professionnelle) (Source : tiberghien.com) 
 

Financer

Le financement de la seconde résidence pose la question du comment et du où. En théorie, la législation européenne vous permet - par exemple - d'emprunter en Suède pour acheter en France. Il y a toutefois peu de chance que le prêt vous soit accorder car la banque ne vous connaît pas. Il existe d'autres solutions :
 
  • passer par un établissement belge et mettre en garantie un bien immobilier belge libre d'hypothèque ( une banque belge n'acceptera sans doute pas de prendre une hypothèque en France) ou des titres, une assurance groupe, etc.  Cette solution a l'avantage de laisser la seconde résidence libre d'hypothèque en cas de revente;
  • passer par une banque française et suivre la procédure classique - similaire à la nôtre - de financement d'un bien immobilier (Ph. Coessens

Des châteaux et des atouts

Si le marché des secondes résidences se structure essentiellement autour des maisons et appartements, d'autres biens, s'inscrivent dans des niches. C'est le cas des châteaux (il en existe +/- 30.000 en France dont certains - à réhabiliter totalement - sont accessibles à partir du 1/2 million €) , constituent un point d'intérêt pour les belges, qu'ils aient l'âme bohème et une famille nombreuse ou, plus fréquemment, qu'ils soient à la recherche de grands espaces de chasse, peu nombreux en Belgique (F. Pauporté).
 
Accès, commodités, culture, diversité et multiplicité des sites et paysages sont les premiers atouts émotionnels d'un pays auxquels on ajoutera - quoiqu'en disent certains - ceux plus rationnels de la stabilité économico-politique garantie de la pérennité des valeurs de l'immobilier. 

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