Gérard Kuypers

6ème réforme de l’Etat, effets sur les investissements immobiliers

Écrit par Gérard Kuyper le 23 avril 2015

Régionalisation du bonus logement

Les effets de la 6ème réforme de l’Etat sur les investissements immobiliers : les conséquences de la régionalisation sur le bonus logement

 

Qu’est-ce que le « bonus-logement » ?

Gérard KuypersLe bonus-logement est la réduction d’impôt dont bénéficient les personnes ayant contracté un prêt hypothécaire pour l’achat, la construction ou la rénovation de leur habitation. Le bonus-logement a succédé en 2005 à l’épargne logement dont les modalités de calcul étaient d’une complexité certaine.
 
La 6ème réforme de l’Etat a régionalisé la fiscalité immobilière. Ce changement mérite quelques éclaircissements au sujet d’un mécanisme qui concerne la plupart des propriétaires.
 

Conditions pour bénéficier du bonus-logement

- L’habitation est unique et destinée à l’occupation personnelle par son propriétaire ; 
- Le prêt doit être conclu pour une durée minimale de 10 ans ;
- Le prêt doit être garanti par une inscription au registre des hypothèques.
 

Ne peuvent donc pas en bénéficier :

- Les locataires ;
- Les propriétaires qui ont acheté leur habitation sans contracter de prêt ;
- Les propriétaires qui ont terminé de rembourser leur emprunt ;
- Les propriétaires pour leur résidence secondaire.
 

L’ancienne mouture du bonus-logement

 
Les personnes ayant conclu un prêt hypothécaire avant le 1er janvier 2015 bénéficient d’une déduction fiscale, calculée sur le remboursement de l’emprunt et qui est proportionnelle à leurs revenus (Art. 145/37, CIR 92) .  Ainsi, plus l’emprunteur a des revenus élevés, plus son taux d’imposition est important et plus le bonus-logement sera important lui aussi. Inversement, si l’emprunteur a des revenus moins imposés, la déductibilité du bonus-logement est moins importante.
 
Concrètement, l’emprunteur additionne les mensualités remboursées au cours de l’année d’imposition, la somme ne pouvant dépasser le plafond de base et des majorations s’il y a lieu ; il y applique son taux d’imposition maximal pour obtenir le montant qu’il est autorisé à réduire du montant d’impôts total à payer.
 
Bonus Logement plafond 2015
 
Exemple : Deux personnes mariées ou en cohabitation légale (imposées ensemble), avec trois enfants à charge qui empruntent une somme pour l’achat/construction/rénovation de leur habitation propre, pourront déduire maximum 6.240 € (= (2.280 + 760 + 80 €) x 2 personnes). S’ils ont un taux d’imposition d’environ 50%, ils effectuent une économie d’impôt de 1.560 euros par personne, à condition qu’ils habitent tous les deux dans cette habitation et qu’ils aient conclu le prêt à leurs deux noms.
 

Le nouveau bonus-logement

 
Depuis le 1er janvier 2015, le bonus-logement relève de la compétence des Régions et non plus du fédéral. Ainsi, pour les contrats de prêt hypothécaire conclus après le 1er janvier 2015, la réduction d’impôts est calculée non plus par rapport aux revenus de l’emprunteur mais sur la base d’un taux fixe, identique pour tous, correspondant à une moyenne nationale.

Bonus Logement par région 2015

Le nouveau système du bonus-logement ne permet plus une économie fiscale aussi intéressante que sous l’ancien régime pour les ménages qui ont un taux d’imposition supérieur au taux moyen de référence pour le calcul du bonus-logement. Inversement, pour les faibles revenus, l’avantage est plus conséquent.
 

Effet d’une révision ou d’un refinancement du contrat de prêt existant

 
En cas de révision du taux d’intérêt d’un contrat de prêt ou de refinancement par une banque tierce, l’emprunteur conserve tous les avantages fiscaux liés à son contrat de prêt conclu sous l’ancien régime du bonus-logement. C’est la date de signature du crédit hypothécaire d’origine (acte authentique) qui est prise en compte pour déterminer quel régime de bonus-logement s’applique.
 

Faut-il déménager vers une autre région ?

 
Les différences de taux de réduction d’impôt entre les régions ne sont pas suffisamment importantes pour justifier un déménagement, à la différence des droits de succession. Sur ce point, les législateurs régionaux ont su s’accorder pour éviter un exil fiscal régional.

Plus d'information sur http://www.alterys.be/

 

1. Ibidem ; régime applicable probablement jusqu’au 31 décembre 2015 pour la Région de Bruxelles-Capitale.
2. Art. 145/37, CIR 92 ; Art. 13, al. 2, 2°, Décret-programme du 12 décembre 2014 du Gouvernement wallon portant des mesures diverses liées au budget en matière de (…) logement, M.B., 29 décembre 2014.
3. Art. 64, §3, decreet van 19 december 2014 van de Vlaamse overheid, houdende bepalingen tot begeleiding van begroting 2015, B.S., 30 december 2014.

 

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