Ixelles

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Les appartements les plus chers de la Capitale

Sa situation privilégiée, son cadre agréable. La demande internationale et ses nombreux projets neufs haut de gamme présents et à venir pourraient à terme amener l’immobilier ixellois sur la plus haute marche du podium bruxellois sur tous les segments. La commune présentant pratiquement autant de marchés que de quartiers, les prix de son bâti peuvent néanmoins varier du simple au double.  Ixelles

Ixelles est l’une des communes bruxelloises où les prix de l’immobilier ont globalement le plus grimpé en l’espace d’une décennie. Un état de fait qui s’explique notamment par la demande internationale, toujours bien présente.

Cap du demi-million franchi

Du côté des appartements, sur ce segment où Bruxelles fait le gros de son marché depuis quelques années, Ixelles affiche une offre importante qui constitue par ailleurs l’une des plus abondantes de la Capitale, aux côtés de Bruxelles-Ville et Uccle. La réduction relative du stock d’appartements au cours de l’année écoulée a eu pour conséquence des prix plus que soutenus. Le premier semestre indique même une progression de 8%, poussant le prix médian à 329 500 euros, avec 50 % des appartements vendus entre 250 000 et 400 000 euros.


Comme la superficie moyenne des appartements ixellois est bien plus élevée (140 m2) que dans la grande majorité des communes bruxelloises, et qu’il faut tenir compte de cette superficie moyenne pour obtenir les prix réels du marché, on constate dès lors que le prix moyen d’un appartement ixellois a été en réalité de 495 000 euros courant 2019. Et qu’au terme de ce premier semestre, ce prix moyen a même franchi le cap du demi-million d’euros. L’appartement type s’étendant sur 140 m2 s’affiche en effet à 500 500 euros. Le prix moyen au m² pour un appartement se situe ainsi dès lors autour de 3500 euros/m². S’il existe des zones où le prix au mètre carré est moins élevé, il l’est davantage dans d’autres, comme du côté de l’avenue Franklin Roosevelt ou des jardins du Roi (du rond-point Louise jusqu’aux étangs), un quartier où le mètre carré peut même s’envoler jusqu’à 7000, voire 8000 euros/m2.

 

Le marché locatif ixellois augmente aussi toujours plus, tout comme le prix de ses loyers. Sans surprise, Ixelles fait partie des dix communes bruxelloises qui dépassent la barre moyenne des 1000 euros de loyer pour un appartement de minimum 80 m2. Sur le marché secondaire, le loyer moyen ixellois s’affiche ainsi à 1145 euros pour un appartement d'une superficie de 95 m2. En précisant que ce marché locatif est particulièrement élastique en matière de prix, puisqu’un propriétaire peut aisément augmenter son loyer de quelque 50 euros, ou de le diminuer d’autant en vue d’assurer l’occupation de son bien.

Du neuf haut de gamme

Le prix moyen d’un appartement neuf à Ixelles est quant à lui à l’image du statut de la commune, et varie de 4000 à 5500 euros/m². Et les prix de certaines promotions peuvent aussi s’envoler plus haut, en fonction de la localisation et du standing, à l’image de la résidence « Cond’Or » dans le quartier très prisé de l’avenue de la Toison d’Or, où les 76 luxueux appartements ont atteint et dépassé pour certains penthouses les 10 000 euros du m2. Parmi les promotions, citons ici le Queen 1839 situé au début de la rue Souveraine, le Stassart 35 situé au-dessus de la galerie de la Toison d’or, l’Elysée sur la chaussée d’Ixelles, l’Elyséum à la rue de la Croix, Ernest The Park sur l’ancien site Solvay situé rue du Prince, le Louise 228 sur l’avenue éponyme, la résidence Chambiges à proximité du Square du vieux Tilleul, le Greenside à proximité du Bois de la Cambre et de l’hippodrome de Boitsfort, ou encore le Balmoral situé rue Saint-Georges. Des projets haut de gamme qui pourraient tôt ou tard amener Ixelles en pole position dans le classement de la Capitale.

 

Petit coup de mou passager

Il y a cinq ans, la maison ixelloise était largement passée en tête du classement bruxellois. Sa concurrente la plus directe, Woluwe-Saint-Pierre, suivait même d’assez loin. Mais cette demande, toujours mieux informée, a aussi eu ses limites en termes de prix. Après cette poussée de fièvre, les maisons ixelloises étaient revenues il y a cinq ans à des prix plus conformes à la réalité du marché local. Et 2015 avait poursuivi la tendance avec un nouveau recul, ramenant le prix médian à 480 000 euros. Mais c’était sans compter sur le pouvoir d’attraction du bâti ixellois. L’année suivante a en effet indiqué un solide rattrapage, avec une progression de pas moins de 20 %, propulsant le prix médian à 555 000 euros. Un prix néanmoins revu à la baisse courant 2017, suivi d’un rattrapage en 2018, pour se propulser à 635 000 euros au terme de 2019. Une envolée quelque peu refroidie au cours du premier semestre de cette année, avec un prix médian corrigé à 575 000 euros. Si cette valeur médiane de la maison ixelloise a ainsi baissé de 8%, il ne faut néanmoins pas se leurrer en pariant sur le maintien d’un recul. On constate que sur une période d’observation plus longue, les prix continuent en réalité leur « douce » progression. Les raisons de cet optimisme sont bien entendu à trouver dans la situation privilégiée de cette commune agréable à vivre et idéalement localisée au sud-est de la Capitale. Si Ixelles est constituée de plusieurs quartiers très différents, ceux-ci partagent tous cette urbanité à taille humaine qui est tant recherchée aujourd’hui.

 

Un marché multiple

Ixelles présente pratiquement autant de marchés que de quartiers, et les prix peuvent en conséquence varier du simple au double d’un quartier à l’autre. Dans des quartiers comme celui de la Place Brugmann, du Châtelain ou des étangs, une maison de maître rénovée se négociera autour de 5000 à 6000 euros/m2, voire davantage si elle bénéficie d’un grand jardin ou d’un garage. Pour acquérir un bien dans des quartiers plus accessibles financièrement, il faut s’orienter vers le quartier Malibran (de la place Flagey vers la rue du Trône), le quartier de la maison communale, les rues perpendiculaires à la chaussée de Wavre, les alentours des casernes, ou encore le quartier de la place Fernand Cocq.

Commune préférée des isolés

L’un des facteurs déterminants du niveau de prix par rapport à d’autres communes bruxelloises réside dans la présence majoritaire de personnes isolées, qui représentent près de 80% des habitants, soit la plus importante proportion du pays. Parmi ces personnes, on recense de nombreux jeunes cadres qui disposent de revenus confortables, apprécient grandement la situation centrale  - proche du centre-ville et des lieux de sortie - et l’environnement urbain de qualité de la commune, et aiment s’installer dans des appartements spacieux et qualitatifs. Et c’est bien ce phénomène, parallèlement à la redynamisation de pans entiers de la commune via les contrats de quartier et la gentrification qui s’en est suivie - qui fait grimper les prix ici plus qu’ailleurs dans la Capitale. Consécutivement, le système de colocation prend une part de plus en plus importante sur le marché locatif.

Repères

Maison : 575 000 euros

Appartement : 329 500 euros

Appartement neuf : de 4000 à 5500 euros/m2