Ixelles, les étangs. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Ixelles

Écrit par Stephan Debusschere le 26 octobre 2016

Les maisons au top du classement bruxellois

Il y a deux ans, Ixelles avait pris la tête des communes les plus chères de la Capitale sur le segment des maisons. Depuis, le marché a mis le holà. Mais Ixelles n’a apparemment pas dit son dernier mot. Loin de là.

D’une certaine manière, Ixelles s’apparente à un concentré de diversité bruxelloise. Plus d'un Ixellois sur trois est en effet étranger, sans pour autant que la géographie de la commune en porte la marque, tant les populations sont imbriquées. La qualité de l'immobilier du quartier des étangs et des hôtels particuliers bordés de jardins fait de cette commune un lieu privilégié où résident 40 % d'étrangers, originaires pour la majorité de pays européens, tandis que les « extra-européens » habitent davantage le nord de la place Flagey. Par effet de glissement, des quartiers considérés auparavant comme moins porteurs bénéficient désormais de la proximité de ceux qui sont les plus prisés. Une hausse des prix contagieuse qui a même entraîné le quartier de Matongé dans son sillage au cours des dernières années. Mais l’intervention des autorités publiques a aussi joué son rôle. Le contrat de quartier qui a rhabillé le quartier Malibran, par exemple, a réellement contribué à la hausse des prix de son bâti. Seul le segment des villas s’est en quelque sorte effondré, avec une absence quasi totale de transactions ces dernières années.

Sursaut des maisons

Ixelles est l’une des communes bruxelloises où le prix de l’immobilier a le plus grimpé en dix ans (+336 %). Une hausse quasi ininterrompue, l’année 2008 n’ayant finalement engendré qu’une légère stagnation des prix. Un état de fait qui s’explique notamment par la demande internationale, toujours bien présente. En 2013, la maison ixelloise était ainsi largement passée en tête du classement bruxellois. Sa concurrente la plus directe, la commune de Woluwe-Saint-Pierre, suivait même d’assez loin. Mais cette demande, toujours mieux informée, a aussi ses limites en termes de prix. Après cette poussée de fièvre artificielle, les maisons ixelloises sont revenues courant 2014 à des prix plus conformes à la réalité du marché local, dévissant de quelque 14 %. L’année écoulée a poursuivi la tendance avec un nouveau recul de 6%, ramenant le prix moyen à 551 900 euros. C’était sans compter sur le pouvoir d’attraction du bâti ixellois. Le premier semestre de cette année indique, en effet, un sursaut de plus de 9 %, remontant ce prix moyen à 603 600 euros. La maison ixelloise récupère ainsi la première place du classement bruxellois sur ce segment, plutôt confortablement devant Uccle (574 400 euros) et Woluwe-Saint-Pierre (563 500 euros).

La valorisation de la commune voisine de Saint-Gilles, qui concurrence en partie Ixelles depuis quelques années, pourrait bien attirer encore davantage une part de sa clientèle, et en particulier celle du quartier du Châtelain. Il suffit, en effet, de franchir quelques rues pour se retrouver dans le quartier de la rue d’Espagne, où le nombre d’échanges d’appartements a été multiplié par deux en l’espace de cinq ans. Et dans le quartier de la maison communale de Saint-Gilles, par exemple, une maison peut coûter jusqu’à 150 000 euros de moins qu’à Ixelles.

Ixelles, les étangs. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Statu quo des appartements

Du côté des appartements d’occasion, sur ce segment où Bruxelles fait le gros de son marché depuis quelques années, Ixelles affichait aussi pour 2015 des prix inférieurs à ceux de 2014, reculant de près de 9 % pour un prix moyen fixé à 287 500 euros, malgré l’offre qui reste importante, et qui constitue par ailleurs l’une des plus abondantes de la Capitale.

Le premier semestre de cette année indique cette fois une légère bonification du prix moyen, qui s’apparente davantage à une stabilisation. De manière générale, le prix au m² pour un appartement moyen sur le marché secondaire se situe à 2000-2300 euros/m², et jusqu’à 2500 euros dans les beaux quartiers. Mais il y a des zones où ce mètre carré se négocie davantage à 3000-3500 euros, comme du côté de l’avenue Franklin Roosevelt ou des jardins du Roi (du rond-point Louise jusqu’aux étangs), un quartier où le mètre carré peut même s’envoler jusqu’à 7000, voire 8000 euros/m2.

Stabilité du neuf

Le prix moyen d’un appartement neuf à Ixelles est de 3400 euros/m², ce qui porte le prix d’un appartement 2 chambres d’une superficie de 80 m2 à 272 000 euros, hors TVA et frais. Par rapport aux montants de vente demandés en 2013, ce prix est resté globalement stable en 2014 comme en 2015, même si les montants de commercialisation de certaines promotions ont été légèrement modifiés à la hausse ou à la baisse en fonction de l’offre concurrentielle ou de la demande. Outre les meilleures performances énergétiques et la qualité supérieure de la construction neuve, la différence de prix par rapport à un appartement de seconde main se justifie aussi par le fait que les charges sont moins élevées dans un logement neuf, ce qui permet de demander un loyer supérieur. Par ailleurs, les frais de rénovation et d’entretien à charge du propriétaire d’un appartement neuf sont minimes pendant une quinzaine d’années, alors qu’ils peuvent représenter jusqu’à 40 % du loyer dans l’immobilier ancien. Sans parler des perspectives de plus-values qui sont aussi plus prometteuses.

Les prix de certaines promotions peuvent aussi s’envoler en fonction de la localisation et du standing, à l’image de la résidence Cond’Or dans le quartier très prisé de l’avenue de la Toison d’Or, juste au-dessus de la galerie éponyme, précisément à l'endroit de l'ancien siège de la Stib. Les 76 luxueux appartements de 62 à 314 m2, répartis sur 9 étages, atteignent et dépassent pour certains penthouses les 10 000 euros au m2. L’un des plus chers se serait négocié à 4,4 millions d’euros. 

Logic Repères

Maison : 603 600 euros

Appartement : 288 900 euros

Appartement neuf : 3400 euros/m2

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