Abbaye de la Cambre, Ixelles. Picture by Ben2.

Ixelles, trop cher?

Écrit par Stephan Debusschere le 27 mars 2017

Les maisons les plus chères de Bruxelles

Ixelles s’affirme comme la commune la plus chère de la Capitale sur le segment des maisons. Avec un solide sursaut des prix à la clé.

Ixelles est l’une des communes bruxelloises où le prix de l’immobilier a le plus grimpé en dix ans (+336 %). Une hausse quasi ininterrompue, l’année 2008 n’ayant finalement engendré qu’une légère stagnation des prix. Un état de fait qui s’explique notamment par la demande internationale, toujours bien présente. En 2013, la maison ixelloise était ainsi largement passée en tête du classement bruxellois. Sa concurrente la plus directe, la commune de Woluwe-Saint-Pierre, suivait même d’assez loin. Mais cette demande, toujours mieux informée, a aussi ses limites en termes de prix.

Après cette poussée de fièvre artificielle, les maisons ixelloises sont revenues courant 2014 à des prix plus conformes à la réalité du marché local, dévissant de quelque 14 %. L’année 2015 a poursuivi la tendance avec un nouveau recul, ramenant le prix moyen à 480 000 euros. C’était sans compter sur le pouvoir d’attraction du bâti ixellois. L’année écoulée indique en effet un solide rattrapage, avec une progression de pas moins de 20 %, propulsant ce prix moyen à 577 500 euros. La maison ixelloise s’affiche ainsi à la première place du classement bruxellois sur ce segment, devant Woluwe-Saint-Pierre (559 000 euros) et Uccle (485 000 euros).

Abbaye de la Cambre, Ixelles. Picture by Ben2.

Rattrapage des appartements

Du côté des appartements d’occasion, sur ce segment où Bruxelles fait le gros de son marché depuis quelques années, Ixelles affichait aussi pour 2015 des prix inférieurs à ceux de 2014, reculant de près de 9 % malgré l’offre qui reste importante, et qui constitue, par ailleurs, l’une des plus abondantes de la Capitale.

L’année écoulée indique cette fois un rattrapage des prix, avec un prix moyen qui s’est fixé à 270 000 euros. Ce segment ixellois occupe ainsi la seconde place du classement bruxellois, derrière Woluwe-Saint-Pierre (296 500 euros). De manière générale, le prix au m² pour un appartement moyen sur le marché secondaire se situe à 2000-2300 euros/m², et jusqu’à 2500 euros dans les beaux quartiers. Mais il y a des zones où ce mètre carré se négocie davantage à 3000-3500 euros, comme du côté de l’avenue Franklin Roosevelt ou des jardins du Roi (du rond-point Louise jusqu’aux étangs), un quartier où le mètre carré peut même s’envoler jusqu’à 7000, voire 8000 euros/m2.

Stabilité du neuf

Le prix moyen d’un appartement neuf à Ixelles est de 3400 euros/m², ce qui porte le prix d’un appartement 2 chambres d’une superficie de 80 m2 à 272 000 euros, hors TVA et frais. Par rapport aux montants de vente demandés en 2013, ce prix est resté globalement stable depuis deux ans, même si les montants de commercialisation de certaines promotions ont été légèrement modifiés à la hausse ou à la baisse en fonction de l’offre concurrentielle ou de la demande. Outre les meilleures performances énergétiques et la qualité supérieure de la construction neuve, la différence de prix par rapport à un appartement de seconde main se justifie aussi par le fait que les charges sont moins élevées dans un logement neuf, ce qui permet de demander un loyer supérieur. Par ailleurs, les frais de rénovation et d’entretien à charge du propriétaire d’un appartement neuf sont minimes pendant une quinzaine d’années, alors qu’ils peuvent représenter jusqu’à 40 % du loyer dans l’immobilier ancien. Sans parler des perspectives de plus-values qui sont aussi plus prometteuses.

Les prix de certaines promotions peuvent aussi s’envoler en fonction de la localisation et du standing, à l’image de la résidence Cond’Or dans le quartier très prisé de l’avenue de la Toison d’Or, juste au-dessus de la galerie éponyme, précisément à l'endroit de l'ancien siège de la Stib. Les 76 luxueux appartements de 62 à 314 m2, répartis sur 9 étages, atteignent et dépassent pour certains penthouses les 10 000 euros au m2. L’un des plus chers se serait négocié à 4,4 millions d’euros. 

Logic Repères

Maison : 557 500 euros

Appartement : 270 000 euros

Appartement neuf : 3400 euros/m2

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