Ixelles, les étangs

Ixelles : retour à la réalité

Écrit par Stephan Debusschere le 6 mai 2015

Recul des maisons et statu quo des appartements

Sur le segment des maisons, Ixelles avait pris la tête des communes les plus chères de la Capitale en 2013. L’année écoulée a mis le holà en ramenant les maisons à des prix plus conformes à la réalité du marché.

Ixelles, les étangsLa qualité de l'immobilier du quartier des étangs et des hôtels particuliers bordés de jardins fait d’Ixelles un lieu privilégié où résident 40 % d'étrangers, originaires pour la majorité de pays européens, tandis que les « extra-Européens » habitent davantage le nord de la place Flagey. 
 
Ixelles est en quelque sorte un concentré de la diversité bruxelloise. Plus d'un Ixellois sur trois est en effet étranger, sans pour autant que la géographie de la commune en porte la marque, tant les populations sont imbriquées.
Par effet de glissement, des quartiers considérés auparavant comme moins porteurs bénéficient désormais de la proximité de ceux qui sont les plus prisés. Une hausse des prix contagieuse qui a même entraîné le quartier de Matongé dans son sillage au cours de ces dernières années. L’intervention des autorités publiques a aussi joué son rôle. Le contrat de quartier qui a rhabillé le quartier Malibran a ainsi contribué à la hausse des prix de son bâti. Seul le segment des villas s’est en quelque sorte effondré, avec une absence quasi totale de transactions ces quatre dernières années.    

Recul des maisons

Ixelles est l’une des communes bruxelloises où le prix de l’immobilier a le plus grimpé en 10 ans (336%). Une hausse quasi ininterrompue, l’année 2008 n’ayant finalement engendré qu’une légère stagnation des prix. Un état de fait qui s’explique notamment par la demande internationale, toujours bien présente. Avec un prix de référence de 695 000 euros en 2013, la maison ixelloise était largement passée en tête du classement bruxellois.
 
Sa concurrente la plus directe, la commune de Woluwe-Saint-Pierre, suivait d’assez loin, avec un prix de référence de 595 000 euros. Mais cette demande, toujours mieux informée, a aussi ses limites en termes de prix. Après cette poussée de fièvre artificielle, les maisons ixelloises sont revenues courant 2014 à des prix plus conformes à la réalité du marché local, dévissant de 14% pour ramener leur prix de référence à 600 000 euros, derrière Woluwe-St-Pierre ainsi que Uccle, qui remporte cette fois la palme de la commune bruxelloise la plus chère sur ce segment. 

Statu quo des appartements

Du côté des appartements d’occasion, dans ce segment où Bruxelles fait le gros de son marché depuis quelques années, Ixelles affiche pour 2014 un prix de référence quasi identique à celui de l’année précédente, ne reculant que d’un petit pourcent pour un prix de référence fixé à 336 700 euros. En 2013, ce prix était de 340 000 euros, soit une hausse d’environ 10% par rapport à 2012. Deux raisons expliquent que ce segment n’a pas suivi la même pente correctrice que celui des maisons. D’abord parce que la demande y est plus importante. Avec 748 actes de vente, Ixelles est en effet l’une des trois communes bruxelloises, avec Uccle et Bruxelles-Ville, à avoir enregistré le plus grand nombre de transactions au cours de l’année écoulée. Ensuite, parce que l’offre ixelloise en appartements de seconde main est actuellement l’une des plus abondantes de la capitale.  
 
Ce prix de référence reste inférieur à celui d’Uccle (350 000 euros) et Woluwe-St-Pierre, qui plafonne à 390 000 euros. De manière générale, le prix au m² pour un appartement moyen sur le marché secondaire se situe à 2000-2300 euros/m², et jusqu’à 2500 euros dans les beaux quartiers. Mais il y a des zones où ce mètre carré se négocie davantage à 3000-3500 euros, comme du côté de l’avenue Franklin Roosevelt ou des jardins du Roi (du rond-point Louise jusqu’aux étangs), un quartier où le mètre carré peut même s’envoler jusqu’à 7000, voire 8000 euros/m2… Les appartements 2 chambres présentent des prix variant de 190 000 à 300 000 euros pour des biens en très bon état, avec un prix moyen de 259 600 euros (superficie moyenne de 120 m2.)

Stabilité du neuf

Le prix moyen d’un appartement neuf à Ixelles est de 3400 euros/m², ce qui porte le prix d’un appartement 2 chambres d’une superficie de 80 m2 à 272 000 euros, hors TVA et frais. Par rapport aux montants de vente demandés en 2013, ce prix est resté globalement stable en 2014, même si les montants de commercialisation de certaines promotions ont été légèrement modifiés à la hausse ou à la baisse (- 1,5%) en fonction de l’offre concurrentielle ou de la demande. Outre les meilleures performances énergétiques et la qualité supérieure de la construction neuve, la différence de prix par rapport à un appartement de seconde main se justifie aussi par le fait que les charges sont moins élevées dans un logement neuf, ce qui permet de demander un loyer supérieur. Par ailleurs, les frais de rénovation et d’entretien à charge du propriétaire d’un appartement neuf sont minimes pendant une quinzaine d’années, alors qu’ils peuvent représenter jusqu’à 40 % du loyer dans l’immobilier ancien. Sans parler des perspectives de plus-values qui sont aussi plus prometteuses.
 
Les prix de certaines promotions peuvent aussi s’envoler en fonction de la localisation et du standing, à l’image de la future résidence Cond’Or dans le quartier très prisé de l’avenue de la Toison d’Or, juste au-dessus de la galerie éponyme. Déjà à la vente, les 76 luxueux appartements de 62 à 314 m2, répartis sur 9 étages, devraient être livrés à partir de la rentrée 2016, à des prix au m2 qui atteignent et dépassent pour certains penthouses les 10 000 euros.

Logic Repères

  • Maison : 600 000 euros
  • Appartement (120 m2) : 259 600 euros
  • Location appartement : 985 euros
  • Appartement neuf : 3400 euros/m² 

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