Saint-Gilles, picture by Francisco Anzola.

Ixelles & Saint-Gilles

Écrit par Stephan Debusschere le 11 mai 2017

Depuis quelques années, la valorisation de la commune de Saint-Gilles y a entraîné un mouvement de gentrification. Dans les quartiers recherchés, les prix très concurrentiels attirent la clientèle de sa voisine Ixelles qui s’affirme comme la commune la plus chère de la Capitale sur le segment des maisons. 

Les maisons les plus chères de Bruxelles

Ixelles est l’une des communes bruxelloises où le prix de l’immobilier a le plus grimpé en dix ans (+336 %). Une hausse quasi ininterrompue et un état de fait qui s’explique notamment par la demande internationale, toujours bien présente. En 2013, la maison ixelloise était ainsi déjà largement passée en tête du classement bruxellois. Sa concurrente la plus directe, la commune de Woluwe-Saint-Pierre, suivait même d’assez loin. Mais cette demande, toujours mieux informée, a aussi ses limites en termes de prix.

Après cette poussée de fièvre artificielle, les maisons ixelloises sont revenues courant 2014 à des prix plus conformes à la réalité du marché local, dévissant de quelque 14 %. L’année 2015 a poursuivi la tendance avec un nouveau recul, mais c’était sans compter sur le pouvoir d’attraction du bâti ixellois. L’année écoulée indique en effet un solide rattrapage, avec une progression de pas moins de 23 %, propulsant le prix médian à 555 000 euros. La maison ixelloise s’affiche ainsi à la première place du classement bruxellois sur ce segment, devant Woluwe-Saint-Pierre (530 000 euros) et Uccle (470 000 euros).

Rattrapage des appartements

Du côté des appartements d’occasion, sur ce segment où Bruxelles fait le gros de son marché depuis quelques années, Ixelles affichait aussi pour 2015 des prix inférieurs à ceux de 2014, reculant de près de 9 % malgré l’offre qui reste importante, et qui constitue par ailleurs l’une des plus abondantes de la Capitale.

L’année écoulée indique cette fois un rattrapage des prix, avec un prix médian fixé à 265 000 euros. De manière générale, le prix au m² pour un appartement moyen d’occasion se situe à 2000-2300 euros/m², et jusqu’à 2500 euros dans les beaux quartiers. Mais il y a des zones où ce mètre carré se négocie davantage à 3000-3500 euros, comme du côté de l’avenue Franklin Roosevelt ou des jardins du Roi (du rond-point Louise jusqu’aux étangs), un quartier où le mètre carré peut même s’envoler jusqu’à 7000, voire 8000 euros/m2.

Saint-Gilles, picture by Francisco Anzola.

Un village dans la ville

Saint-Gilles est l’une des rares communes bruxelloises à avoir su préserver un bâti historique riche de différents styles architecturaux. Et depuis une quinzaine d’années, l’action communale et régionale a permis le réaménagement d’une grande partie de l’espace public. Les aménagements de trottoirs, d’éclairage et de plantations d’arbres, ainsi que les nombreuses rénovations d’immeubles ont couvert quasiment l’ensemble du territoire, participant de la sorte à la revalorisation des quartiers.

Saint-Gilles est aussi et surtout une sorte de « village dans la ville », où le brassage multiculturel crée une richesse tout aussi inestimable. Petite commune de 2,5 km2 à la population dense, Saint-Gilles fait partie des entités bruxelloises qui offrent le plus de potentiel au niveau de l’évolution des prix.

Un marché à suivre

Certains de ses quartiers, proches des zones les plus en vue d’Ixelles, sont désormais passés du côté branché de la Capitale, mais sans en atteindre les sommets en termes de prix. C’est la raison pour laquelle Saint-Gilles attire une partie de la clientèle du quartier du Châtelain. Il suffit en effet de franchir quelques rues pour se retrouver dans le quartier de la rue d’Espagne, où le nombre d’échanges d’appartements a été multiplié par deux en l’espace de cinq ans. Parmi les quartiers les plus recherchés, citons également celui des rues Defacqz, Faider et Capouillet. Le quartier de la maison communale et les rues proches de la prison remportent désormais à leur tour un vrai succès, y compris auprès des Français, attirés par les beaux immeubles datant pour la plupart du début du siècle dernier et se distinguant par leur façade aux ornements uniques. Entre 2010 et 2014, le prix des appartements y a ainsi grimpé de 35 %. 

Tous ces quartiers bénéficient de l’élargissement de la demande d’Ixelles mais aussi d’Uccle, et les transactions continuent d’y augmenter chaque année, grâce à des prix toujours très concurrentiels. Dans le quartier de la maison communale, par exemple, une maison peut coûter quelque 150 000 euros de moins qu’à Ixelles ou Uccle.

D’autres zones de la commune semblent vouées à un bel avenir. C’est le cas de l’avenue Jean Volders et alentours, vers la Porte de Hal. Les bâtiments de style haussmannien qui bordent ces rues y sont déjà recherchés par les Français et autres expatriés, en raison de leur grand potentiel et de leur proximité avec la gare du Midi et son Thalys.

Cet engouement a néanmoins ses limites géographiques, à savoir le bas de la commune. Plus on s’approche de la gare, plus l’immobilier souffre en effet de l‘influence négative de cette dernière. C’est le cas notamment du quartier de la place Bethlehem, situé entre l’avenue Jean Volders et l’avenue du Roi. Ses valeurs immobilières assez faibles sont notamment dues au fait qu’il est considéré comme peu sécurisé, mais il va de soi que l’absence de bâti historique intéressant et de projets immobiliers tient pour une bonne part dans le peu d’intérêt que les candidats à la propriété y portent, jusqu’à présent.

Moyennes

Maison

Ixelles : 555 000 euros

Saint-Gilles : 400 000 euros

Appartement 

Ixelles : 265 000 euros

Saint-Gilles : 213 000 euros

Appartement neuf : 3400 euros/m2

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