Abbaye de la Cambre, Ixelles. Picture by Ben2.

Ixelles

Écrit par Stephan Debusschere le 13 octobre 2017

Sur la première marche du podium bruxellois

Ixelles s’affirme comme la commune la plus chère de la Capitale. Et les nombreux projets neufs haut de gamme à venir risquent de faire encore grimper les prix.

Ixelles est l’une des communes bruxelloises où le prix de l’immobilier a le plus grimpé en dix ans (+336 %). Une hausse quasi ininterrompue, l’année 2008 n’ayant finalement engendré qu’une légère stagnation des prix. Un état de fait qui s’explique notamment par la demande internationale, toujours bien présente. En 2013, la maison ixelloise était ainsi largement passée en tête du classement bruxellois. Sa concurrente la plus directe, la commune de Woluwe-Saint-Pierre, suivait même d’assez loin. Mais cette demande, toujours mieux informée, a aussi ses limites en termes de prix. Après cette poussée de fièvre artificielle, les maisons ixelloises sont revenues courant 2014 à des prix plus conformes à la réalité du marché local, dévissant de quelque 14 %. L’année 2015 a poursuivi la tendance avec un nouveau recul, ramenant le prix médian à 480 000 euros. C’était sans compter sur le pouvoir d’attraction du bâti ixellois. L’année écoulée a indiqué en effet un solide rattrapage, avec une progression de pas moins de 20 %, propulsant ce prix médian à 555 000 euros. Un prix néanmoins revu à la baisse au cours du premier semestre.

La maison ixelloise s’affiche toujours à la première place du classement bruxellois sur ce segment, devant Woluwe-Saint-Pierre et Uccle. En précisant qu’Ixelles présente pratiquement autant de marchés que de quartiers, et que les prix peuvent varier du simple au double d’un quartier à l’autre. Dans des quartiers comme celui de la Place Brugmann, du Châtelain ou des étangs, une maison de maître rénovée se négociera autour de 5000 à 6000 euros/m2, voire davantage si elle bénéficie d’un grand jardin ou d’un garage. Pour acquérir un bien dans des quartiers plus accessibles financièrement, il faut s’orienter vers le quartier Malibran (de la place Flagey vers la rue du Trône), le quartier de la maison communale, les rues perpendiculaires à la chaussée de Wavre, les alentours des casernes, ou encore le quartier de la place Fernand Cocq, où l’on peut encore dénicher de petites maisons à rénover pour quelque 250 000 euros.

Commune préférée des isolés

L’un des facteurs déterminants de la hausse des prix par rapport à d’autres communes réside dans la présence majoritaire de personnes isolées, qui représentent près de 80% des habitants, soit la plus importante proportion du pays. Parmi ces personnes, on recense de nombreux jeunes cadres qui disposent de revenus confortables, apprécient grandement la situation centrale  - proche du centre-ville et des lieux de sortie - et l’environnement urbain de qualité qu’offre la commune, et aiment s’installer dans des appartements spacieux et qualitatifs. Et c’est bien ce phénomène, parallèlement à la redynamisation de pans entiers de la commune via les contrats de quartier et la gentrification qui s’en est suivie - qui fait grimper les prix ici plus qu’ailleurs dans la Capitale. 

Abbaye de la Cambre, Ixelles. Picture by Ben2.

Statu quo des appartements d’occasion

Du côté des appartements d’occasion, sur ce segment où Bruxelles fait le gros de son marché depuis quelques années, Ixelles affichait aussi pour 2015 des prix inférieurs à ceux de 2014, reculant de près de 9 % malgré l’offre qui reste importante, et qui constitue par ailleurs l’une des plus abondantes de la capitale.

L’année écoulée a indiqué cette fois un rattrapage des prix, avec un prix médian qui s’est fixé à 265 000 euros, et qui ne semble pas avoir évolué au cours du premier semestre. Ce segment ixellois occupe ainsi la seconde place du classement bruxellois, derrière Woluwe-Saint-Pierre. De manière générale, le prix au m² pour un appartement moyen sur le marché secondaire se situe entre 2000 et 2500 euros/m². Mais il y a des zones où ce mètre carré se négocie davantage à 3000-3500 euros, comme du côté de l’avenue Franklin Roosevelt ou des jardins du Roi (du rond-point Louise jusqu’aux étangs), un quartier où le mètre carré peut même s’envoler jusqu’à 7000, voire 8000 euros/m2.

Du neuf à venir

Le prix moyen d’un appartement neuf à Ixelles varie de 4000 à 5000 euros/m², soit un prix fort élevé. Mais outre les meilleures performances énergétiques et la qualité supérieure de la construction neuve, la différence de prix par rapport à un appartement de seconde main se justifie aussi par le fait que les charges sont moins élevées dans un logement neuf, ce qui permet par ailleurs de demander un loyer supérieur. D’autre part, les frais de rénovation et d’entretien à charge du propriétaire d’un appartement neuf sont minimes pendant une quinzaine d’années, alors qu’ils peuvent représenter jusqu’à 40 % du loyer dans l’immobilier ancien. Sans parler des perspectives de plus-values qui sont aussi plus prometteuses.

Les prix de certaines promotions peuvent aussi s’envoler en fonction de la localisation et du standing, à l’image de la résidence « Cond’Or » dans le quartier très prisé de l’avenue de la Toison d’Or, où les 76 luxueux appartements atteignent et dépassent pour certains penthouses les 10 000 euros au m2.

Parmi les nombreux projets en cours, citons ici le « Queen 1839 » situé rue Souveraine, le « Sans Souci » du Fonds du Logement et situé dans la rue éponyme, le « Stassart 35 » situé au-dessus de la galerie de la Toison d’or, « l’Elysée » sur la chaussée d’Ixelles, « l’Elyséum » à la rue de la Croix, ou encore « Ernest The Park », sur l’ancien site Solvay situé rue du Prince.

Logic Repères

Maison : 510 000 euros

Appartement : 265 000 euros

Appartement neuf : de 4000 à 5000 euros/m2

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