Ixelles, Abbaye de la Cambre. Picture by Ben2.

Ixelles

Écrit par Stephan Debusschere le 21 novembre 2017

Un puissant aimant

Ses nombreux atouts lui confèrent un grand pouvoir d’attraction. Avec des prix à l’avenant, qui risquent encore de grimper au vu des nombreux projets neufs à venir.

Durant les cinq dernières années, Ixelles est l’une des communes bruxelloises où les prix des maisons ont le plus grimpé (+34%). En 2013, la maison ixelloise était largement passée en tête du classement bruxellois. Sa concurrente la plus directe, la commune de Woluwe-Saint-Pierre, suivait même d’assez loin. Mais cette demande, toujours mieux informée, a aussi ses limites en termes de prix. Après la poussée de fièvre, les maisons ixelloises étaient revenues courant 2014 à des prix plus conformes à la réalité du marché local.

L’année 2015 avait poursuivi la tendance avec un nouveau recul, ramenant le prix médian à 480 000 euros, mais c’était sans compter sur le pouvoir d’attraction du bâti ixellois. L’année 2016 a enregistré en effet un solide rattrapage, avec une progression de pas moins de 20 %, propulsant ce prix médian à 555 000 euros, néanmoins revu à la baisse au cours du premier semestre et quasi à égalité avec Woluwe-Saint-Pierre. Cela dit, Ixelles présente pratiquement autant de marchés que de quartiers, et les prix peuvent donc varier du simple au double d’un quartier à l’autre. Dans des quartiers comme celui de la Place Brugmann, du Châtelain ou des étangs, une maison de maître rénovée se négociera autour de 5000 à 6000 euros/m2, voire davantage si elle bénéficie d’un grand jardin ou d’un garage.

Pour acquérir un bien dans des quartiers plus accessibles financièrement, il faut s’orienter vers le quartier Malibran (de la place Flagey vers la rue du Trône), le quartier de la maison communale, les rues perpendiculaires à la chaussée de Wavre, les alentours des casernes, ou encore le quartier de la place Fernand Cocq, autant de zones où l’on peut encore dénicher de petites maisons à rénover pour quelque 250 000 euros.

Statu quo des appartements d’occasion

Du côté des appartements d’occasion, sur ce segment où Bruxelles fait le gros de son marché depuis quelques années, Ixelles affichait aussi pour 2015 des prix inférieurs à ceux de 2014, reculant de près de 9 % malgré l’offre qui reste importante, et qui constitue par ailleurs l’une des plus abondantes de la Capitale. L’année écoulée a indiqué cette fois un rattrapage des prix, avec un prix médian remonté à 265 000 euros, et qui apparaît ne pas avoir évolué à la hausse au cours du premier semestre. Ce segment ixellois occupe ainsi la seconde place du classement bruxellois, à égalité avec Woluwe-Saint-Lambert et derrière Woluwe-Saint-Pierre.

Mais c’est à Ixelles que l’on retrouve les prix les plus élevés pour un appartement 2 chambres (288 000 euros en moyenne). De manière générale, le prix au m² pour un appartement moyen sur le marché secondaire se situe entre 2000 et 2500 euros/m². Mais il y a des zones où ce mètre carré se négocie davantage à 3000-3500 euros, comme du côté de l’avenue Franklin Roosevelt ou des jardins du Roi (du rond-point Louise jusqu’aux étangs), un quartier où le mètre carré peut même s’envoler jusqu’à 7000, voire 8000 euros/m2.

Ixelles, Abbaye de la Cambre. Picture by Ben2.

La commune des isolés

L’un des facteurs déterminants de la hausse des prix par rapport à d’autres communes réside dans la présence majoritaire de personnes isolées, qui représentent près de 80% des 86 000 habitants, soit la plus importante proportion du pays. Parmi ces personnes, on recense des cadres supérieurs, des fonctionnaires européens et des résidents français (plus de 10 000) qui disposent de revenus confortables, apprécient grandement la situation centrale  - proche du centre-ville et des lieux de sortie - et l’environnement urbain de qualité qu’offre la commune, et aiment s’installer dans des appartements spacieux et qualitatifs.

Et c’est bien ce phénomène, parallèlement à la riche offre culturelle et festive de la commune, à son réseau dense de transports en commun et la redynamisation de pans entiers de son territoire via les contrats de quartier et la gentrification qui s’en est suivie, qui a fait grimper les prix ici plus qu’ailleurs dans la Capitale. 

Du neuf à venir

Le prix moyen d’un appartement neuf à Ixelles varie pour sa part de 4000 à 5000 euros/m². Mais outre les meilleures performances énergétiques et la qualité supérieure d’une construction neuve, la différence de prix par rapport à un appartement de seconde main se justifie aussi par le fait que les charges sont moins élevées dans un logement neuf, ce qui permet par ailleurs de demander un loyer supérieur. D’autre part, les frais de rénovation et d’entretien à charge du propriétaire d’un appartement neuf sont minimes pendant une quinzaine d’années, alors qu’ils peuvent représenter jusqu’à 40 % du loyer dans l’immobilier ancien. Sans parler des perspectives de plus-values qui sont aussi plus prometteuses.

Les prix de certaines promotions peuvent aussi s’envoler en fonction de la localisation et du standing, à l’image de la résidence « Cond’Or » dans le quartier très prisé de l’avenue de la Toison d’Or, où les 76 luxueux appartements atteignent et dépassent pour certains penthouses les 10 000 euros au m2.

Parmi les nombreux projets en cours de développement, citons ici le « Queen 1839 » situé rue Souveraine, le « Sans Souci » du Fonds du Logement et situé dans la rue éponyme, le « Stassart 35 » situé au-dessus de la galerie de la Toison d’or, l’ « Elysée » sur la chaussée d’Ixelles, l’« Elyséum » à la rue de la Croix, ou encore « Ernest The Park », sur l’ancien site Solvay situé rue du Prince. Avec des prix qui grimpent de 345 000 à 395 000 euros pour un appartement deux chambres.

Moyennes

Maison : 500 000 euros

Appartement : 265 000 euros

Appartement neuf : de 4000 à 5000 euros/m2

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