Ixelles, picture by Jean-Pol Grandmont.

Ixelles

Écrit par Stephan Debusschere le 10 octobre 2018

Une pole position en suspens

Ixelles ne s’affiche plus pour l’instant comme la commune la plus chère de la Capitale, laissant la première place du podium à sa voisine Woluwe-Saint-Pierre. Mais la demande internationale et les nombreux projets neufs haut de gamme à venir risquent bien de lui rendre tôt ou tard sa pole position.

Ixelles, picture by Jean-Pol Grandmont.

Ixelles est l’une des communes bruxelloises où les prix de l’immobilier ont le plus grimpé en l’espace d’une décennie. Un état de fait qui s’explique notamment par la demande internationale, toujours bien présente. Il y a cinq ans, la maison ixelloise était ainsi largement passée en tête du classement bruxellois. Sa concurrente la plus directe, Woluwe-Saint-Pierre, suivait même d’assez loin. Mais cette demande, toujours mieux informée, a aussi eu ses limites en termes de prix.

Après cette poussée de fièvre, les maisons ixelloises étaient revenues courant 2014 à des prix plus conformes à la réalité du marché local, dévissant de quelque 14 %. Et 2015 avait poursuivi la tendance avec un nouveau recul, ramenant le prix médian à 480 000 euros. Mais c’était sans compter sur le pouvoir d’attraction du bâti ixellois. L’année 2016 a en effet indiqué un solide rattrapage, avec une progression de pas moins de 20 %, propulsant ce prix médian à 555 000 euros. Un prix néanmoins revu à la baisse au cours de l’année écoulée, suite à un recul de près de 5%, ramenant ce prix médian à 537 500 euros, un montant resté identique au terme de ce premier semestre, classant les maisons ixelloises sur la seconde marche du podium bruxellois, derrière Woluwe-Saint-Pierre.

Toutefois, si les statistiques sont claires, elles laissent évidemment toujours une bonne part à l’interprétation. Ce léger tassement semble davantage conjoncturel et principalement lié au ralentissement du flux des expatriés français et européens. Sur une période d’observation plus longue, on constate en effet que les prix poursuivent leur progression. Ce léger tassement apparaît donc momentané aux yeux des professionnels, et les raisons de cet optimisme paraissent il est vrai évidentes, car la situation privilégiée de cette commune agréable à vivre et idéalement localisée au sud-est de la Capitale est de fait indéniable. Si Ixelles est constituée de plusieurs quartiers très différents, ceux-ci partagent tous cette urbanité à taille humaine si recherchée aujourd’hui au sein de la Capitale.

Un marché multiple

Par ailleurs, Ixelles présente pratiquement autant de marchés que de quartiers, et les prix peuvent en conséquence varier du simple au double d’un quartier à l’autre. Dans des quartiers comme celui de la place Brugmann, du Châtelain ou des étangs, une maison de maître rénovée se négociera autour de 5000 à 6000 euros/m2, voire davantage si elle bénéficie d’un grand jardin ou d’un garage. Pour acquérir un bien dans des quartiers plus accessibles financièrement, il faut s’orienter vers le quartier Malibran (de la place Flagey vers la rue du Trône), le quartier de la maison communale, les rues perpendiculaires à la chaussée de Wavre, les alentours des casernes, ou encore le quartier de la place Fernand Cocq, où l’on peut encore dénicher de petites maisons à rénover pour quelque 250 000 euros.

Commune préférée des isolés

L’un des facteurs déterminants du niveau de prix par rapport à d’autres communes réside dans la présence majoritaire de personnes isolées, qui représentent près de 80% des habitants, soit la plus importante proportion du pays. Parmi ces personnes, on recense de nombreux jeunes cadres qui disposent de revenus confortables, apprécient grandement la situation centrale  - proche du centre-ville et des lieux de sortie - et l’environnement urbain de qualité qu’offrent la commune, et aiment s’installer dans des appartements spacieux et qualitatifs. Et c’est bien ce phénomène, parallèlement à la redynamisation de pans entiers de la commune via les contrats de quartier et la gentrification qui s’en est suivie - qui a fait grimper les prix ici plus qu’ailleurs dans la Capitale. 

Bonus pour les appartements

Du côté des appartements d’occasion, sur ce segment où Bruxelles fait le gros de son marché depuis plusieurs années, Ixelles affiche une offre importante qui constitue par ailleurs l’une des plus abondantes de la Capitale. La stabilité des prix en a été la conséquence au cours de l’année écoulée. Une stabilisation qui a fixé le prix médian d’un appartement d’occasion à 270 000 euros. Le premier semestre indique cette fois que les choses ont bougé. Le segment a en effet enregistré une bonification de quelque 5%, poussant ce prix médian à 283 000 euros.

Malgré cela, les appartements ixellois restent à la seconde place du classement bruxellois, derrière ceux de Woluwe-Saint-Pierre qui ont allègrement franchi la barre des 300 000 euros. Certaines transactions ixelloises franchissent aussi cette barre puisque, au cours de 2017, la moitié des biens se sont vendus entre 210 000 et 368 000 euros. De manière générale, le prix au m² pour un appartement moyen sur le marché secondaire se situe entre 2000 et 2500 euros/m². Mais il y a des zones où ce mètre carré se négocie davantage à 3000-3500 euros, comme du côté de l’avenue Franklin Roosevelt ou des jardins du Roi (du rond-point Louise jusqu’aux étangs), un quartier où le mètre carré peut même s’envoler jusqu’à 7000, voire 8000 euros/m2.

Du neuf qui booste les prix

Le prix moyen d’un appartement neuf à Ixelles est à l’image du statut de la commune, et varie de 4000 à 5000 euros/m². Et les prix de certaines promotions peuvent aussi s’envoler plus haut, en fonction de la localisation et du standing, à l’image de la résidence « Cond’Or » dans le quartier très prisé de l’avenue de la Toison d’Or, où les 76 luxueux appartements ont atteint et dépassé pour certains penthouses les 10 000 euros au m2.

Parmi les nombreux projets en cours, citons ici le « Queen 1839 » situé rue Souveraine, le « Sans Souci » du Fonds du Logement et situé dans la rue éponyme, le « Stassart 35 » situé au-dessus de la galerie de la Toison d’or, « l’Elysée » sur la chaussée d’Ixelles, « l’Elyséum » à la rue de la Croix, « Ernest The Park », sur l’ancien site Solvay situé rue du Prince, ou encore le « Louise 228 » sur l’avenue éponyme. Des projets haut de gamme qui pourraient tôt ou tard faire remonter les prix et rendre à Ixelles sa pole position dans le classement bruxellois.

Repères

Maison : 540 000 euros

Appartement : 283 000 euros

Appartement neuf : de 4000 à 5000 euros/m2

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