Knokke Heist

Knokke-Heist

Écrit par Stephan Debusschere le 12 mars 2015

Encore et toujours le plus cher...

Située près de la frontière néerlandaise, Knokke-Heist est la station la plus huppée de la Côte belge. Et son marché immobilier est aussi le plus cher du pays car, même dans les communes les plus chères de Bruxelles, les prix des maisons ne sont pas aussi élevés. 

 

Le marché le plus cher du pays connaît une certaine langueur.Knokke Heist

Il enregistre même des corrections à la baisse selon la localisation et la nature des biens. Son histoire est intrinsèquement liée à la famille Lippens qui, au début du XXe siècle, achète quelque 2.500 hectares de dunes pour y créer une station balnéaire dont la spécificité architecturale est toujours d’actualité. Car contrairement aux autres stations dont la politique immobilière de l’après-guerre fut de procurer une vue sur mer à un maximum de personnes désireuses de s’offrir une seconde résidence, la Compagnie du Zoute, fondée en 1908 par les grands-parents de l’actuel – et inamovible – bourgmestre Léopold Lippens, privilégiera toujours la construction de maisons unifamiliales, comme en témoignent encore les villas de style anglo-normand datant du début du siècle passé dans le quartier du Zoute.  

 

Grands écarts

 
Avec une population de 35.000 habitants, qui peut gonfler jusqu’à 150.000 âmes durant certains week-ends du mois d’août, Knokke-Heist est à l’origine née de la fusion de quatre communes : Knokke  (elle-même subdivisée en plusieurs quartiers avec Knokke centre, Albert Plage et le Zoute), Heist, Ramskapelle et Westkapelle, ces deux dernières étant situées dans l'arrière-pays. Ces différentes zones forment en réalité autant de micromarchés engendrant de grandes disparités au niveau des prix. Et ces derniers sont d’ailleurs difficilement résumables en prix moyens étant donné les diverses segmentations à opérer selon la situation d’un bien, sa superficie habitable, ses prestations et ses finitions. A Heist, les prix au m2 peuvent ainsi varier de 3500 euros (centre) à 10 000 euros (digue). Au Zoute, ces prix  montent jusqu’à 12 000 euros/m2, et les appartements des villas résidences de la digue piétonne se négocient entre 15000 et 20 000 euros/m2.   
 

Une correction sélective

 
Comme tous les marchés de luxe, le marché immobilier de Knokke a très bien tenu le coup après la crise de 2008. Selon les professionnels, la relance du côté des biens de standing s’est opérée dès mi-2009, suivi quelques mois après par le moyen de gamme, et ce, sans réelle baisse de prix. Qu’ils aient été poussés à vendre par la préparation d’une succession ou parce qu’ils venaient moins souvent à la Côte, les vendeurs avaient les moyens de ne pas se presser, tout en étant conscients qu’ils n’avaient pas intérêt à brader leur bien. Mais un changement s’est néanmoins opéré. L’époque où l’on pouvait vendre à pratiquement n’importe quel prix était terminée. Depuis, les acheteurs sont en effet bien mieux informés sur le marché et prennent davantage leur temps. Face à l’importance de l’offre, ces acheteurs sont logiquement plus sévères dans leur sélection et font pression sur les prix. Si les professionnels constatent effectivement une correction des prix, celle-ci dépend essentiellement de la localisation et des prestations générales des biens mis sur le marché. Comme c’est le cas un peu partout ailleurs en Belgique, la fixation d’un prix de vente collant à la réalité du marché est ainsi devenue déterminante pour la conclusion d’une transaction, a fortiori là où l’offre est plus abondante. Ce constat concerne aussi le marché du neuf, où l’importante offre de maisons en nouvelle construction met les prix sous pression. 
 

Indéfectible Zoute

 
La loi universelle de l’offre et de la demande s’opère aussi au niveau des villas. Si les professionnels s’accordent à observer une propension à la correction des prix sur ce segment, tout dépend comme il se doit de la localisation et du nombre de biens mis sur le marché. Ainsi, au cœur du Zoute, où l'architecture typiquement flamande se combine avec l'atmosphère des jardins anglais, l’offre en villas est peu importante et permet aux prix de se maintenir. Des prix qui se chiffrent toujours à plus de 2 millions d’euros pour atteindre parfois les 3,5 millions. Quant à la digue piétonne, les prix des appartements au sein des villas résidences ont même tendance à monter.
 

Alternative à succès

 
Les nouveaux projets le long de la Côte ne sont pas nombreux. L’offre la plus importante se situe plus à l’intérieur des terres, à l’instar du nouveau quartier résidentiel Duinenwater. A quelques minutes de la mer, loti en pleine nature au bord d’un lac de 11 hectares, ce projet constitue une alternative sur le marché existant des résidences secondaires. On y trouve à la fois des résidences à appartements d’une superficie de 65 à 170 m2, des maisons mitoyennes, des villas ainsi que des terrains d’une superficie de minimum 400 m2. Même si le marché est actuellement un peu plus lent, cette alternative remporte un vrai succès (mi-2014, la moitié des maisons de rangée et des parcelles de villas de moins de 700 m² étaient déjà vendues). Les raisons de ce succès s’expliquent par le cadre, l’éventail des services proposés et la grande diversité des biens proposés à la vente. Le nouveau golf de 27 trous qui reliera le nouveau campus universitaire à Duinenwater, et dont les travaux débutent cette année, viendra compléter cet ensemble balnéaire qui jouit aussi d’un club nautique, d’une piscine tropicale, de restaurants, de boutiques et prochainement d’un hôtel de soins. 
 

Gare au vieillissement

 
Dans quelques années, le marché immobilier de Knokke-Heist va devoir faire face à un défi de taille, à savoir le vieillissement de sa population. En considérant que la moyenne d’âge des propriétaires d’appartements et de villas est de 60 ans et plus, on peut clairement se demander qui sera encore en mesure d’acheter tous ces biens lorsque ce groupe les vendra de façon massive…
 

Logic repères

 
  • Heist : de 3500 à 10 000 euros/m2 sur la digue
  • Zoute : de 12000 à 20 000 euros/m2

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