Maison communale de Koekelberg, picture by DSParnasse.

Koekelberg & Berchem-Ste-Agathe

Écrit par Stephan Debusschere le 7 mars 2017

Des hauts et des bas

La commune de Berchem-Sainte-Agathe tire avantage de sa concurrence avec sa voisine Koekelberg, en progressant à la fois sur les segments des appartements et des maisons. 

Le marché immobilier de Koekelberg présente deux visages, avec d’un côté le Koekelberg historique et sa maison communale, et de l’autre le plus récent, autour de l’avenue de la Basilique. En raison du mouvement général de reconstruction de l’entrée nord de la Capitale, suite notamment à l’implantation d’immeubles de prestige sur l’axe reliant le Botanique à la Basilique, l’empreinte urbaine de la commune est désormais fort présente, bien que le vaste plateau proche de la Basilique ait fait l’objet d’un plan de réaménagement permettant de mettre en valeur le parc Elizabeth, poumon de Koekelberg longé par les anciennes maisons de maître de l’avenue du Panthéon. Sur le segment des maisons, la commune subit la concurrence de sa voisine Berchem-Ste-Agathe, qui attire les candidats par son environnement verdoyant et son cadre de vie au caractère semi-rural plus marqué.

Recul des maisons à Koekelberg

Après leur chute de près de 20% subie dans le courant de l’année 2008, puis leur remontée spectaculaire les plaçant parmi les meilleures progressions de la Capitale en 2010, les maisons de Koekelberg avaient depuis fait la course en tête par rapport à leurs voisines de Berchem-Ste-Agathe.

Avec un prix médian de 357 500 euros en 2015, la bonification des maisons s’était avérée progressive mais pas constante, puisqu’il avait fallu déchanter quelque peu en 2012, le segment ayant connu un recul faisant régresser les prix à leur niveau de 2010. L’année 2013 avait su sauver les meubles en opérant un léger rattrapage, et 2014 a montré que les prix étaient toujours en phase avec la demande, jusqu’à une certaine limite toutefois. L’année 2015 ainsi que l’année écoulée ont, en effet, corrigé le tir en infligeant un recul à ce segment, avec des prix qui reflètent mieux la réalité du marché et prennent en compte la concurrence de la commune voisine.

Maison communale de Koekelberg, picture by DSParnasse.

Bonifications à Berchem-Ste-Agathe

Alors que Berchem-Ste-Agathe a fait partie des communes ayant régressé entre 2009 et 2010 sur le segment des maisons unifamiliales, avec une baisse de pas moins de 8%, elle avait néanmoins réussi à inverser durablement la tendance jusqu’en 2012. Mais l’année 2013 fut celle de la correction. Sur base des 89 transactions réalisées, la loi de l’offre et de la demande avait fait reculer la valeur de ses maisons de 4 %. Cette correction, qui s’est poursuivie en 2014, a été jugulée courant 2015, permettant au prix médian de se refaire une santé en se bonifiant à 285 000 euros. L’année écoulée a poursuivi cette tendance, avec un prix médian atteignant cette fois 300 000 euros, soit une progression de plus de 5%.  Berchem-Sainte-Agathe sort ainsi du top 3 des communes les moins chères de la Capitale sur le segment des maisons.

Le segment des appartements soutient, pour sa part, le marché résidentiel de la commune, même s’il s’agit essentiellement de petits appartements à rafraîchir. Le prix d’un appartement 2 chambres avait enregistré une hausse sensible de 15% courant 2012. Et l’année 2013 avait vu ce prix se bonifier une fois encore pour ensuite se maintenir sur l’ensemble de l’année 2014. L’année 2015 a ensuite prouvé le potentiel de ce segment qui, avec 10% de progression, comptait parmi les plus fortes hausses de la Capitale, pour un prix médian de 160 000 euros, toutes surfaces confondues, à égalité avec Koekelberg dont les prix des appartements ont fait du surplace.

L’année écoulée indique que ces appartements ont à nouveau réussi à progresser, alors que ceux de Koekelberg ont régressé, en particulier sur le segment des 2 chambres.

De manière générale, l’offre en appartements d’occasion est importante sur ces deux communes. Du côté des « premiers prix », on peut trouver au sein des grands immeubles des appartements 2 chambres jusqu’à 85 m2, déjà rafraîchis en partie, pour moins de 150 000 euros. Si l’on dispose d’un budget plus élevé de 10 à 15%, on s’intéressera aux appartements sis dans de plus petites copropriétés où les charges sont moins lourdes que dans les grands immeubles. Ces biens nécessitent cependant parfois des travaux de rénovation plus ou moins importants. Et la qualité de la localisation du bien aura bien évidemment aussi une influence sur le prix.

La palme du neuf à Koekelberg

Du côté du neuf, l’offre au sein de ces deux communes diverge. Koekelberg détient la palme en termes d’offre. A Berchem-Ste-Agathe, si les biens neufs proposés sur le marché affichent un prix moyen inférieur, l’offre y est aussi plus réduite, vu la pénurie et le prix des terrains. De manière générale, l’offre cumulée de ces deux communes reste plus faible que celle de leurs voisines du nord de Bruxelles.

Logic Repères

Koekelberg

Maison : 340 000 euros

Appartement : 154 000 euros

Berchem-Ste-Agathe 

Maison : 300 000 euros

Appartement : 162 500 euros

Appartement neuf 

Environ 2600 euros/m2

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