Maison communale de Koekelberg, picture by DSParnasse.

Koekelberg & Berchem-Ste-Agathe

Écrit par Stephan Debusschere le 7 mars 2018

Les maisons reculent, les appartements progressent

Si la commune de Berchem-Sainte-Agathe tire encore avantage de sa concurrence avec sa voisine pour la valeur de ses maisons, ce n’est plus le cas pour celle de ses appartements. 

Le marché immobilier de Koekelberg présente deux visages, avec d’un côté le Koekelberg historique et sa maison communale, et de l’autre, le plus récent, autour de l’avenue de la Basilique. En raison du mouvement général de reconstruction de l’entrée nord de la Capitale, suite notamment à l’implantation d’immeubles de prestige sur l’axe reliant le Botanique à la Basilique, l’empreinte urbaine de la commune est désormais fort présente, bien que le vaste plateau proche de la Basilique ait fait l’objet d’un plan de réaménagement permettant de mettre en valeur le parc Elizabeth, poumon de Koekelberg longé par les anciennes maisons de maître de l’avenue du Panthéon. Sur le segment des maisons, la commune subit la concurrence de sa voisine Berchem-Ste-Agathe, qui attire les candidats acquéreurs par son environnement verdoyant et son cadre de vie au caractère semi-rural plus marqué.

Nouveau recul des maisons à Koekelberg

Suite à la remontée spectaculaire des prix plaçant Koekelberg parmi les meilleures progressions de la Capitale en 2010, les maisons de Koekelberg avaient fait la course en tête par rapport à leurs voisines de Berchem-Ste-Agathe. Mais leur bonification s’était ensuite avérée inconstante. Recul et progression des prix ont en effet alterné au cours de ces dernières années en vue de rester en phase avec la demande. Les années 2015 et 2016 ont ainsi dû corriger le tir en infligeant un recul à ce segment des maisons pour parvenir à des prix reflétant mieux la réalité du marché et prenant en compte la concurrence de Berchem-Sainte-Agathe. Et c’est à nouveau ce qui s’est produit en 2017. Le prix médian des maisons a en effet fléchi de quelque 9%, pour se replier à 240 000 euros, soit le prix médian le plus bas de la Capitale. Ce prix médian signifie que 50 % des ventes ont été inférieures à ce montant, et 50 % supérieures.

Le rapport de la Fédération des notaires apporte une précision en calculant un intervalle de prix qui ne tient compte ni des 25% des ventes les plus chères, ni des 25% les moins chères. Le calcul se concentre ainsi sur les 50% des ventes centrées sur le prix médian. Il en est déduit que ces 50% sont compris entre 225 000 et 360 000 euros, et que la moitié de ces 50% se sont vendus entre 228 500 et 240 000 euros. A l’instar de communes comme Anderlecht ou Molenbeek, le prix moyen d’une maison à Koekelberg se situe sous la barre des 300 000 euros, ce qui place la commune parmi les moins chères de la Capitale sur ce segment. Le prix moyen d’une maison à Bruxelles est en effet de 429 500 euros

Correction à Berchem-Ste-Agathe 

Pour les maisons de Berchem-Ste-Agathe, l’année 2013 avait été celle de la correction des prix. Une correction poursuivie en 2014 mais jugulée courant 2015, ce qui avait permis aux maisons de se refaire une santé. L’année 2016 a même poursuivi la tendance haussière, avec un prix médian atteignant cette fois 315 000 euros, soit une progression de plus de 5%. Berchem-Sainte-Agathe sortait ainsi du top 3 des communes les moins chères de la Capitale sur ce segment des maisons.

Mais l’année écoulée a mis le holà. Ce prix médian a en effet encaissé une baisse de 8% pour reculer à 290 000 euros, soit une baisse de 8%. Selon la Fédération des notaires, 50% des maisons y ont été vendues entre 260 000 et 360 000 euros. En termes de prix moyen, les maisons n’ont encaissé en 2017 qu’un recul de 2,3% à 306 000 euros, maintenant Berchem-Sainte-Agathe à la quatrième place des communes les moins chères sur ce segment.

Maison communale de Koekelberg, picture by DSParnasse.

Quasi à égalité pour les appartements

A Berchem-Sainte-Agathe, le segment des appartements soutient le marché résidentiel, même s’il s’agit essentiellement de petits appartements à rafraîchir. L’année 2015 avait déjà prouvé le potentiel de ce segment qui, avec 10% de progression, comptait alors parmi les plus fortes hausses de la Capitale, pour un prix médian de 160 000 euros, toutes surfaces confondues, à égalité avec Koekelberg dont les prix des appartements avaient fait du surplace.

Et l’année 2016 avait confirmé la tendance, alors que les appartements à Koekelberg avaient pour leur part régressé, en particulier sur le segment des 2 chambres. L’année écoulée montre que la croissance sur ce segment est globalement soutenue dans les deux communes, avec un accent particulier pour les appartements de Koekelberg qui ont enregistré un solide rattrapage. Le prix médian y a en effet rebondi de 15% en 2017, passant de 152 000 à 175 000 euros, avec 50% des appartements vendus entre 140 000 et 205 000 euros. A Berchem-Sainte-Agathe, la progression modeste de 3% a mené le prix médian à 170 000 euros, avec 50% des appartements vendus entre 135 000 et 205 000 euros.

De manière générale, l’offre en appartements d’occasion est importante sur ces deux communes. Du côté des « premiers prix », on peut trouver au sein des grands immeubles des appartements 2 chambres jusqu’à 85 m2, déjà rafraîchis en partie, pour quelque 150 000 euros. Si l’on dispose d’un budget plus élevé de 10 à 15%, on s’intéressera aux appartements sis dans de plus petites copropriétés où les charges sont moins lourdes que dans les grands immeubles. Ces biens nécessitent cependant parfois des travaux de rénovation plus ou moins importants. Et la qualité de la localisation du bien a bien évidemment aussi une influence sur le prix.

La palme du neuf à Koekelberg

Du côté du neuf, l’offre au sein de ces deux communes diverge, et c’est Koekelberg qui détient la palme. A Berchem-Ste-Agathe, si les biens neufs proposés sur le marché affichent un prix moyen inférieur, l’offre y est aussi plus réduite, vu la pénurie et le prix des terrains. De manière générale, l’offre cumulée de ces deux communes reste plus faible que celle de leurs voisines du nord de Bruxelles.

Logic Repères

Koekelberg

Maison : 293 500 euros

Appartement : 175 000 euros

Berchem-Ste-Agathe 

Maison : 306 000 euros

Appartement : 170 000 euros

Appartement neuf : environ 2600 euros/m2

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