Ath, rue de Pintamont - La collégiale Saint-Julien. Picture by Jean-Pol Grandmont.

L’immobilier neuf en Hainaut

Écrit par Stephan Debusschere le 18 octobre 2016

Un marché en pleine croissance

Dans la province du Hainautl’immobilier neuf est en plein boom. Visite guidée et tour d’horizon du nouvel étalon. 

Mouscron

De bonnes opportunités

La stabilité des prix et l’intérêt des investisseurs pour l’immobilier neuf constituent deux éléments favorables pour l’activité du secteur.

Très central par rapport à la France et à la Flandre, Mouscron poursuit son attraction à la fois sur les candidats français mais aussi sur les candidats situés de l’autre côté de la frontière linguistique. Si la raison principale de cet attrait est principalement financière, l’attractivité évidente de tous les services, infrastructures, commerces et loisirs disponibles dans la région y est aussi pour beaucoup.

Dans le domaine de l’immobilier neuf, le marché a repris du poil de la bête grâce notamment aux investisseurs privés en provenance de France, de Tournai, de Courtrai ou encore du Grand Mouscron, qui se réjouissent des opportunités d’un bon rapport qualité/prix et d’une bonne rentabilité. Cette tendance a mis un certain temps à atteindre la zone frontalière mais est entrée depuis dans les mentalités. Deux éléments la favorisent : le rapport qualité/prix des nouveaux logements qui permet de générer des rendements très corrects, et le niveau des taux hypothécaires, historiquement bas.

Si le marché des appartements neufs est très concurrentiel, celui des maisons neuves l’est moins, et intéresse les jeunes ménages qui peuvent acquérir une maison mitoyenne pour quelque 200 000 euros, hors frais. Contrairement au segment des appartements, le marché des maisons neuves est très concurrentiel avec celui des maisons de seconde main. Etant donné le temps nécessaire pour absorber l’offre actuelle, l’année écoulée et ce premier semestre 2016 n’ont pas vu éclore beaucoup de nouveaux projets. Mais les professionnels locaux restent optimistes sur l’évolution future de ce marché à Mouscron.

Un marché locatif très actif

Bonne nouvelle pour les investisseurs : le marché locatif de Mouscron se porte très bien. Les loyers y sont moins chers qu’en France, et nombreux sont les Belges obligés de se tourner vers la location par incapacité à obtenir un crédit. Un appartement neuf 1 chambre d’une superficie de 75 m2 se loue entre 625 et 650 euros, et le loyer d’un 2 chambres de 100 m2 se chiffre entre 700 et 730 euros. Si les loyers en immobilier neuf sont plus chers que sur le marché secondaire, où un appartement 2 chambres se loue entre 500 et 600 euros, la plus faible facture énergétique est pleinement en mesure de compenser le différentiel.

Tournai

Stock de neuf en hausse

Qu’il s’agisse d’immeubles flambant neufs ou réaffectés, le segment des appartements neufs ne s’est jamais aussi bien porté. 

Sur le segment global des appartements, la ville de Tournai reste attirante pour les acheteurs français, car la décote française suite à la crise de 2008 n’avait pas été aussi importante pour ce type de biens dans les centres urbains. Elle attire en conséquence aussi les promoteurs. Dans le centre de Lille, le prix des appartements neufs tourne ainsi autour de 3500 euros du m², alors que dans le Tournaisis, ce prix est en moyenne de 2100 euros/m2 – un appartement de 90 m2 se chiffre ainsi à 189 000 euros, hors frais et taxes – avec des pointes à plus de 3000 euros/m2 dans l’hyper centre de Tournai. Le stock d’appartements neufs à Tournai est par ailleurs en hausse constante, avec quelque 10 projets représentatifs recensés durant ce premier semestre, proposant plus de 110 biens à la vente. Si l’on élargit le recensement au Tournaisis, on recense cette fois quelque 18 projets pour une offre de plus de 240 biens.

On recense, par ailleurs, des réhabilitations qui font l’objet de rénovations lourdes et dont les performances énergétiques ont constitué une préoccupation première, avec une isolation thermique des logements qui équivaut au moins à celle d’un appartement dans un bâtiment entièrement neuf. C’est le cas, par exemple, du projet de l’îlot Desclée, qui réhabilite et valorise une ancienne imprimerie, fleuron de l’architecture industrielle de Tournai. Les bâtiments administratifs et les ateliers vont ainsi accueillir à l’horizon 2017 plus d’une centaine de lofts et d’appartements dont le niveau de qualité devrait permettre d’atteindre le standard basse énergie et le label A en termes de PEB. Qu’il s’agisse d’une usine, d’une brasserie ou encore d’un entrepôt, la réaffectation de sites qui ne sont plus exploités s’inscrit aussi dans un esprit de développement durable de par la densification du bâti existant, ce qui peut intéresser nombre de candidats à la propriété qui sont sensibles à cette approche, comme c’est le cas aussi des lofts commercialisés dans le bâtiment anciennement occupé par les magasins Unic, en plein centre de Tournai.

Mons

Le neuf fait boom

Malgré la hausse des prix, les appartements neufs tirent littéralement le marché local.

Très médiatisée, la capitale européenne de la culture 2015 en a profité pour faire grimper le prix de ses appartements neufs. La hausse des prix annuelle flirte ainsi avec les 10 % sur le district de Mons. Une hausse qui semble se stabiliser depuis le début de l’année. En conséquence, ce n’est plus sur le district de Tournai que l’on trouve à la vente les biens neufs les plus chers au m2 dans la province du Hainaut. En effet, Mons-Ville affiche actuellement un prix moyen de 2150 euros/m2, alors que la ville de Tournai s’est stabilisée au prix moyen de 2100 euros. Et les superficies moyennes affichées à la vente – plus de 90 m2 – sont également plus grandes à Mons qu’à Tournai. Mons est ainsi devenu au fil du temps la ville la plus chère de la Province pour s’y loger dans un appartement neuf, même si, pour une ville de cette taille, un différentiel important de prix subsiste selon les projets, de 1750 à 2850 euros/m2. Proportionnellement plus élevée que celle d’une maison mitoyenne, la fourchette moyenne de prix d’un appartement neuf à Mons est comprise entre 110 000 euros (1 chambre) et 230 000 euros (3 chambres).

Malgré cette hausse des prix, les appartements neufs montois tirent littéralement le marché local. Aux côtés du Tournaisis, Mons et sa périphérie restent une locomotive provinciale sur ce segment, avec quelque 14 projets représentatifs recensés au cours de ce premier semestre. L’offre est importante et correspond assurément à une demande du marché qui, dès 2007-2008, a commencé à croître dans la Cité du Doudou. Aujourd’hui, ce segment représente à lui seul quelque 25 % du stock provincial, et la moitié des projets en cours sont situés en ville. Des immeubles à appartements, des zones commerciales et de bureaux ont notamment pris place dans les nouveaux quartiers qui se développent aux Grands-Prés, de l’autre côté de la future nouvelle gare. La croissance des nouveaux quartiers montois est d’ailleurs loin d’être terminée, comme le montre le complexe résidentiel des Grands-Prés qui, à l’horizon 2017, aura mis sur le marché plus de 300 appartements et des dizaines de maisons unifamiliales.

Projets à la loupe

Démarré en 2009, « La Drève Prévert » est un bon exemple de ces nouveaux quartiers. Situé de manière stratégique en bordure de la future nouvelle gare, à proximité des grands axes routiers, du site des Grands Prés, d’Imagix, de Mons Expo et du nouveau centre de congrès MICX, ce projet de 160 appartements, dont 130 ont déjà trouvé acquéreurs, en est à sa troisième et dernière phase de construction et livrera les 53 derniers logements début 2017. Les appartements entièrement finis offrent des surfaces de 60 m² (1 chambre) à 170 m² (3 chambres) et sont dotés d’une ou deux salles de bains et d’une cuisine équipée. Côté prix, un appartement 2 chambres de 85 m2 s’échange à 180 000 euros, hors frais, ce qui place le coût du m2 à quelque 2100 euros.

Plus au nord, « Le Maisières » est un projet situé à l'entrée de la ville. Sa construction, qui démarre en cette rentrée, prendra place sur l’ancien site de l’hôtel Le Maisières, en face du SHAPE. Ce futur ensemble immobilier, qui surfe sur la vague du renouvellement généré par Mons 2015, verra progressivement le jour entre 2017 et 2020, et offrira 160 appartements répartis sur trois résidences, avec des superficies de 70 à 115 m2. La première phase de cette redynamisation périurbaine, nommée « Willow », et dont les ventes sur plan ont déjà commencé, comprendra 40 logements basse énergie offrant des finitions complètes, avec cuisines intégrées et salles de bains entièrement équipées. S’adressant aussi bien aux investisseurs qu’aux futurs propriétaires résidants, la diversité sera également de mise, avec des appartements d’1, 2 et 3 chambres. Côté prix, un appartement 2 chambres de 85 m2 s’échange à 170 000 euros, hors frais, ce qui place cette fois le coût au m2 à 2000 euros.   

Ath

Revitalisation urbaine

Pour faire face à la croissance démographique attendue, des projets d’envergure sont mis en place.

Au lendemain de la crise, l’attrait du produit fini s’était répercuté sur le segment des appartements neufs dans la ville d’Ath. Si la demande n’a en finalité pas posé de problèmes en ce qui concerne les petits appartements d’investissement ou des appartements 2 chambres jusqu’à 160 000 euros, les candidats sont devenus plus exigeants au-delà de ce plancher. Il faut que l’emplacement soit de qualité et que le produit fini puisse être apprécié. Une tendance qui se poursuit aujourd’hui. Pour répondre à la demande, les promoteurs montent des projets avec des unités de logement moins vastes, pour compenser le prix à la hausse des coûts de construction. L’offre est donc composée principalement d’appartements dont la superficie habitable est inférieure ou égale à 100 m², pour un prix fixé en moyenne à 1900 euros du m².

La grande majorité des projets prennent place à proximité directe du centre, à l’instar des projets « Les deux Dendres », « Les Matelots », « Les Haleurs », ainsi que celui de « La Sucrerie », le plus ambitieux. Sur le site historique des anciennes sucreries, le long de la Dendre et à proximité de la gare, ce futur complexe mixte de logements et de services sur 20 000 m2 va permettre de réaliser un nouveau quartier à quelques centaines de mètres du centre-ville, et prévoit une mixité dans la typologie des logements, ainsi que des espaces communs et des commerces. A travers ce projet de revitalisation urbaine devant offrir plus de 200 logements, don les budgets oscillent entre 180 000 et 230 000 euros, la Ville d'Ath souhaite clairement gérer la croissance démographique attendue.

Ath, rue de Pintamont - La collégiale Saint-Julien. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Enghien

Abondance de neuf

Sa localisation avantageuse booste le segment du neuf.

A proximité immédiate de Bruxelles, du Brabant wallon et de la frontière linguistique, Enghien est considérée comme un lieu stratégique pour tous les candidats prêts à sacrifier un peu de confort en mobilité pour s’offrir un bien immobilier plus abordable, en précisant que les prix y sont tout de même supérieurs à ceux d’autres communes voisines comme Soignies ou Lessines. 

Les nouvelles promotions, qui se concentrent sur le centre d’Enghien, ont commencé à éclore quasi toutes en même temps fin 2014. Les prix au m2 se situent rarement en-dessous des 2000 euros, et peuvent franchir ce plafond selon le standing du projet. Le coût d’un appartement 2 chambres peut varier ainsi de 160 000 à 200 000 euros, hors frais, garage et cave, ce qui peut faire monter le total d’une telle acquisition à quelque 250 000 euros.

On trouve aussi à Enghien un certain nombre de biens relativement récents et qui supportent la comparaison avec des appartements neufs au niveau de leurs performances énergétiques, et cela pour un coût moindre que l’on peut chiffrer à environ 1700 euros/m2, selon l’état et la localisation. Le coût d’un tel appartement 2 chambres bien situé et offrant plus de 100 m2 de superficie, avec parking et cave, s’élèverait ainsi à quelque 200 000 euros, hors frais.

Charleroi

De grands besoins

La plupart des projets de taille se concentrent dans la périphérie carolo.

Les prix des logements neufs moyen de gamme à Charleroi se sont stabilisés en moyenne à quelque 1900 euros/m2, hors frais. Malgré ces prix affichés à la hausse en 2015, Charleroi reste la ville où se loger dans du neuf reste le plus accessible. Ces prix dépendent du standing des logements et bien entendu du coût du terrain, logiquement plus élevé que dans la périphérie. Si l’on cherche des appartements de plus haut standing, la tranche de prix moyen par m2 s’élève alors davantage à 2000 euros. En précisant que ce type d’appartement de haut standing se localise davantage dans le sud de l’agglomération, sur des communes comme Loverval, Gerpinnes ou encore Nalinnes.

Le marché immobilier de Charleroi n’est pas comparable à celui de Bruxelles où la pression immobilière pousse les promoteurs à réduire les surfaces par logement afin de tenter de maintenir des prix attractifs. Ce n’est pas le cas dans la région de Charleroi. Les surfaces habitables des appartements neufs sont en moyenne de 100 m2, alors qu’un appartement neuf à Bruxelles offrira plutôt entre 85 et 90 m2.

Les besoins en nouveaux logements sont importants vu la croissance démographique du Grand Charleroi et son développement économique. L’offre actuelle est en conséquence encore insuffisante par rapport à la demande, appelée à s’accroître. Avec cinq projets recensés pour ce premier semestre, pour une cinquantaine de logements, le nombre de projets est en effet assez faible compte tenu du potentiel de la ville. La majorité du stock de logements neufs se situe dans la périphérie, plus active que le centre-ville sur ce segment du marché. C’est là que la plupart des projets de taille se concentrent, développant une offre mixte de maisons et d’appartements, comme c’est le cas particulièrement à Gosselies.

L’accès à la propriété reste pour sa part problématique pour les jeunes ménages, étant donné le coût d’acquisition plus important par rapport à un bien d’occasion. En conséquence, nombre de logements neufs ne sont souvent accessibles qu’à une certaine catégorie d’acheteurs qui détiennent de l’épargne et revendent leur bien pour poursuivre leur vie en appartement.

Binche

Un marché du neuf sain

Le marché du neuf se déploie surtout en périphérie.

L’activité sur le marché du neuf reste bonne à Binche. L’évolution favorable du marché des logements neufs autorise les promoteurs à mettre sur pied des projets sans attendre d’obtenir des ventes fermes sur plans. La majorité des nouvelles promotions – des immeubles de 6 à 12 unités en moyenne – se développe non pas dans le centre, mais en périphérie. Dans le centre historique protégé, les restrictions urbanistiques et la relative pénurie de terrains limitent en effet la mise sur pied de nouveaux projets. Les appartements neufs dans le centre sont donc fort recherchés et se vendent logiquement à des prix plus élevés, dans une tranche de prix comprise entre 1800 et 2200 euros/m2, selon le type de standing, avec un prix moyen de 1825 euros/m2.

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