L'immobilier à Waterloo

Écrit par Stephan Debusschere le 16 juillet 2013

Recentrage sur l'appartement et la maison mitoyenne

Après une période incertaine, le marché des maisons mitoyennes semble reparti à la hausse, au préjudice des villas lourdes en entretien et énergivores. Et alors que les nouveaux chantiers d’appartement répondent à la demande croissante d’une population vieillissante mais nantie, le segment des appartements de seconde main profite de sa valeur refuge pour reprendre vigueur.
 

En 2009, les maisons mitoyennes de la commune de Waterloo (province du Brabant wallon) avaient subi une contre-performance. Celles-ci étaient en effet à un prix de référence passé sous la barre des 300.000 euros, après un bond à 322.000 euros en 2008 et une hausse constante de quelque 76% sur les cinq années précédentes.


Les maisons 4 façades et les villas avaient subi, elles aussi, une correction, avec un prix de référence diminué de 13% à 492.000 euros, après un pic euphorique à 563.000 euros en 2008. Sur le terrain, les professionnels avaient confirmé cet état de fait en déclarant qu’ils obtenaient effectivement des prix inférieurs. Ces derniers constataient aussi que les biens qui s’écoulaient le moins facilement n’étaient pas forcément les biens de prestige, comme un peu partout ailleurs, mais au contraire les maisons plus modestes, en dessous de 400.000 euros.


Cette situation n’est plus d’actualité aujourd’hui. Les terrains disponibles se font de plus en plus rares, et Waterloo reste assurément une commune très convoitée au vu de ses nombreux attraits, dont la mobilité. Le brabançon rechigne en effet à devenir esclave de sa voiture et préfère opter pour des lieux bien desservis comme l’est Waterloo, disposant notamment d’une gare et d’un accès aisé au ring, à la N25 et à la E411.

Correction des prix: des hauts et des bas

La correction des prix ayant eu lieu, les propriétaires rechignent à baisser leurs exigences. Certains biens correctement expertisés sont même mis sur le marché parfois 25% plus cher que leur estimation. Si la reprise s’est opérée, c’est néanmoins en dents de scie selon le segment. La tranche de prix jusqu’à 400.000 euros se comporte mieux, parce que les candidats acheteurs sont disposés à acheter plus petit, mais celle entre 450.000 et 800.000 euros reste la plus difficile, essentiellement parce qu’elle concerne les candidats acquéreurs qui ont besoin d’emprunter le plus, et qui sont confrontés aux conditions plus sévères des banques.

Légère hausse des maisons mitoyennes

Pression immobilière et changement de mentalité obligent, les maisons mitoyennes 2 et 3 façades ont enregistré une bonification de respectivement 5% durant l’année 2010, de 10% courant 2011, de quelque 4% courant 2012. Leur progression se poursuit cette année, pour un prix de référence actuel de 370.000 euros (354.000 en 2011).


Encaissant une baisse de quelque 2%, les maisons 4 façades et autres villas n’ont pas suivi ce mouvement de hausse des maisons mitoyennes courant 2012. On est cependant en droit de se demander si cette baisse quasi symbolique et qui s’apparente davantage à une stagnation sera suffisante pour relancer à moyen terme l’activité sur ce segment.

Haut de gamme toujours en berne

Quant aux biens de la tranche supérieure, celle où les acheteurs font partie de la tranche de population plutôt à l’abri de la conjoncture, ils semblent plus compliqués à écouler. L’offre est bien supérieure à la demande. D’une part, nombreux sont les propriétaires qui, ayant connu le boom des années précédant la crise, ne prennent pas conscience que la situation a changé. D’autre part, ces mêmes propriétaires considèrent qu’adapter le prix de leur bien à la réalité du marché revient à le brader. En conséquence, la demande ne suit pas pour ces biens haut de gamme. Ceux-ci ne suscitent pas la convoitise des candidats acheteurs qui attendent que les prix diminuent... Si ce phénomène tire logiquement les prix vers le bas, cette baisse n’est actuellement pas suffisante pour relancer le marché.

A Waterloo, il y a donc beaucoup de biens au-delà de 800.000 à 1 million d’euros qui sont sur le marché depuis de nombreux mois. Mais même le marché des biens entre 450.000 et 800.000 euros stagnent, parce que les acheteurs potentiels qui n’ont pas toujours les moyens de se les offrir au prix plein négocient, ce qui peut augmenter les délais de transaction. Les villas de Waterloo restent néanmoins dans le trio de tête des communes les plus chères de la province.

Rattrapage des appartements

Waterloo compte pas moins de 8.000 villas. Compte tenu du fait que la majorité de ces villas ont été construites dans les années septante, il va de soi que le parc immobilier a bien vieilli. Tout comme sa population. Le marché s’adaptant au papy-boom, les projets neufs sur Waterloo sortent donc de terre. La forte demande en appartements émane surtout de personnes d’un certain âge qui quittent leur maison pour vivre en appartement, tout en souhaitant rester au sein du tissu social dans lequel elles ont vécu. Mieux, la majorité de ces candidats à l’achat d’appartements neufs veulent trouver un logement à « walking distance » de toutes les facilités commerciales. Mais cela a forcément un prix, à savoir plus de 3000 euros du m². Conséquence : les appartements de seconde main ont récemment encaissé un mouvement de recul, entamé en 2010 et confirmé en 2011. Le prix de référence en 2010 était en effet de 380.000 euros. En 2011, il n’était plus que de 325.000 euros, soit une baisse de pas moins de 14%. Depuis, un rattrapage s’est opéré, car l’appartement est devenu, comme à Bruxelles, une valeur refuge pour les candidats à la propriété, pas en mesure de s'offrir une maison à Waterloo. Le prix de référence d’un appartement de seconde main fait même mieux que de gommer le pic baissier ou revenir à son niveau de 2010, puisqu’il se chiffre actuellement à 385.000 euros.  

Faire face au vieillissement

Les appartements haut de gamme du Clos des Eglantines, les nouveaux lotissements du côté du quartier du Chenois, ou encore les 269 logements du projet Bella Vita qui devraient être livrés fin 2015 sont des exemples de ce phénomène qui va se poursuivre afin de résorber une demande qui ne fait que grandir. Waterloo se prépare ainsi à affronter le vieillissement de sa population en soignant ses seniors. Un enjeu de taille pour une commune où les habitants meurent 1,5 année plus tard qu’ailleurs en Wallonie, et où le taux de naissance est bien inférieur à la moyenne. Avec ce danger de développer des chantiers immobiliers qui visent essentiellement les plus nantis, condamnant les jeunes à louer leur logement.

Logic Repères

  • Maison mitoyenne : 370 000 euros
  • Maison 4 façades : 575 000 euros
  • Appartement : 385 000 euros
  • Appartement neuf : + de 3000 euros/m².


Source: magazine Logic-Immo

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