Houdeng-Aimeries, le canal du Centre, le pont tournant et l

La Louvière

Écrit par Stephan Debusschere le 10 octobre 2017

Entre équilibre et mutation

La Cité des Loups n’a pas fini sa mutation, entamée en 2004. La vaste opération de rénovation urbaine va en effet s’étendre à des quartiers qui feront l'objet de nombreuses transformations dans les années à venir. Une évolution qui devrait influer à terme sur son marché immobilier, toujours en recherche d’équilibre. 

Située à 50 km au sud de Bruxelles, La Louvière est fille de la Révolution industrielle. C'est en effet le développement des industries lourdes, dont la sidérurgie, qui a entrainé son extension et sa constitution en commune distincte. Depuis la fusion des communes, La Louvière regroupe les entités de Boussoit, Haine-Saint-Paul, Haine-Saint-Pierre, Houdeng-Aumerie, Houdeng-Goegnie, Maurage, Saint-Vaast, Strépy-Bracquegnies, Trivières, La Louvière ainsi qu’une partie de l'ancienne commune de Familleureux, à savoir le hameau de Besonrieux.

La situation de son marché immobilier se définit encore par un certain déséquilibre entre l’offre et la demande. Face à l’abondance de l’offre, les candidats à l’achat n’hésitent pas à faire des offres bien en-dessous des valeurs vénales. La pression sur les prix constitue ainsi un frein pour l’activité et entraîne un gonflement de l’offre. Certains propriétaires semblent pour leur part être encore dans leur bulle au niveau de leurs exigences. Il n’est donc pas aisé de les ramener à la réalité du marché, d’autant plus s’il s’agit de biens acquis entre 2007 et 2010.

Maître-achat

Sans surprise, le maître-achat local reste la maison unifamiliale mitoyenne avec 2 ou 3 chambres, composée d’un hall, d’un living, d’une cuisine équipée, d’une salle de bains, d’un garage et d’un jardin, dont les prix oscillent entre 110 000 et 150 000 euros. Et lorsqu’un bien est annoncé à 160 ou 170 000 euros, les candidats s’attendent à ce qu’il ne demande aucuns travaux de rénovation.

Rêve vs réalité

A La Louvière, et malgré le rattrapage de 8,9 % enregistré courant 2015 et de 6% courant 2016, les appartements de seconde main se négocient toujours sous la barre des 140 000 euros, hors frais, à un prix moyen de 116 000 euros. Si ces appartements sont parfois boudés en raison de leur vétusté, de leur mauvaise isolation ou encore de leurs charges trop lourdes, c’est le marché des villas qui est probablement celui qui souffre le plus actuellement.

Marché du neuf

La problématique du marché de seconde main a évidemment un impact direct sur le marché du neuf dans le centre. Les candidats acquéreurs sont davantage concentrés sur le marché de seconde main où ils espèrent faire de bonnes affaires. Le marché du neuf dans la région de La Louvière est en conséquence très calme. Bien que la volonté d’acquisition soit bien présente dans le chef des candidats, il y a peu de demande et trop d’offre. Les conditions d’obtention d’un prêt hypothécaire apparaissent aussi trop contraignantes, car le problème vient généralement de l’absence de fonds propres à disposition. Quant aux investisseurs privés, ceux-ci préfèrent acquérir des biens à rénover afin de pouvoir louer plus cher sans trop investir.

Quelques projets neufs ont néanmoins été réalisés grâce à l’effort mené par un « leader » de la promotion Louviéroise. Des dizaines de lots de terrains à bâtir totalement viabilisés ont été mis en vente, ce qui s’avère une excellente nouvelle pour une région où les terrains à bâtir sont devenus une denrée rare. D’autre part, les promoteurs semblent se plaindre des nombreuses obligations qui leur sont imposées par la Région wallonne en termes de qualité énergétique. Des obligations qui ont un impact sur les prix de vente qui sont néanmoins fort inégaux à La Louvière, et compris dans une tranche de prix allant de 1600 à 2250 euros/m2.

Les candidats à l’achat d’un appartement neuf souhaitent idéalement une superficie de 80 à 85 m2, ce qui correspond à un coût d’acquisition total de 200 000 euros, tous frais compris. Pour le marché des maisons, on observe que le budget ne devrait pas dépasser 250 000 euros – tous frais compris – pour la plupart des candidats acquéreurs/investisseurs.

Houdeng-Aimeries, le canal du Centre, le pont tournant et l'église Saint-Jean-Baptiste. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Une mutation continue

Depuis 2004, La Louvière s'est engagée dans une vaste opération de rénovation urbaine de son centre-ville qui a permis l'amélioration de son cadre de vie général. Ce profond lifting a commencé lorsque le Conseil communal a pris la pleine mesure des importants signaux de dégradation de son milieu urbain, avec des logements et des commerces inoccupés, des bâtiments industriels en friche, des espaces publics peu structurés, et un patrimoine vieillissant et peu adapté. Grâce aux subsides de la Région wallonne et des Fonds européens (FEDER), les espaces urbains ont ainsi pu être repensés pour plus de convivialité et des œuvres d'art urbain y ont trouvé leur place.

Nouvelle phase

Aujourd'hui, cette rénovation urbaine est loin d’être terminée, et devrait à terme influer sur le marché immobilier. La Ville a en effet décidé d'étendre son périmètre d'actions à des quartiers qui devraient faire l'objet de nombreuses transformations dans les années à venir. Avant de se lancer dans cette nouvelle phase, une évaluation sera réalisée avec un état des lieux des travaux concrétisés et la proposition de nouvelles interventions pour améliorer encore la vie et l’image de ce périmètre. La construction ou la réhabilitation de bâtiments – logements, équipements, services, etc. – et l’aménagement de lieux publics (places, rues, espaces verts) sont autant d’interventions possibles pour améliorer la situation et apporter aux habitants le cadre de vie qu’ils attendent. Cette nouvelle opération a débuté par une phase d’étude qui a occupé l’essentiel de l’année écoulée. Après validation des propositions d’interventions par le gouvernement wallon, la concrétisation des actions pourra démarrer. Il faudra probablement attendre 2019 pour voir les premiers coups de pelle.

Le quartier Bocage

Parmi les zones fortement dégradées du centre-ville, le quartier du Bocage est l’un des périmètres prioritaires à traiter. Ce vaste quartier couvrant 50 hectares est localisé sur l’une des principales artères d’entrée de ville et en connexion directe avec la Gare du Centre et le Site Boch, en cours de revitalisation. Les subsides auront pour finalité l’assainissement et le désenclavement du quartier ainsi que l’aménagement du terril en vue d’y créer des espaces publics, de loisirs et pédagogiques, à l’arrière du complexe aquatique « le Point d'Eau ».

Contournements

Dans un souci de continuité, La Louvière va poursuivre l’amélioration de sa mobilité. Après la finalisation du contournement Ouest, ce sera au tour du contournement Est de voir le jour. Celui-ci améliorera considérablement la mobilité dans le quartier des hôpitaux louviérois. Il assurera aussi la connexion directe au réseau autoroutier de zones d’activités économiques de Longtain et de Manage.

Le site Boch

Le quartier Boch verra pour sa part la poursuite de sa revalorisation pour l’aménagement des espaces publics manquants, notamment la place des Fours Bouteilles jouxtant le nouveau centre Kéramis.

Zones d’activités économiques

Avec les projets portés par l’IDEA, GEPART et le FOREM, c’est une réelle opportunité de développement économique de la région du Centre qui a été valorisée par le FEDER. Les zonings de Magnapark et de Mon Gaveau seront dépollués et les centres de compétences « Pigments » et « Logistique » du FOREM développés.

Logic repères

Maison : 120 000 euros

Appartement : 116 000 euros

Appartement neuf : de 1600 à 2250 euros/m2

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