La Louvière, picture by flamenc.

La Louvière

Écrit par Stephan Debusschere le 2 novembre 2018

La mue se poursuit

Poursuivant sa mue pour se rendre plus attractive, la rénovation urbaine de La Louvière s’étend désormais aux entrées de ville. 

La Louvière, picture by flamenc.Située sur un carrefour autoroutier européen, notamment avec la E19 Paris/Bruxelles/Amsterdam et la E42 Paris/Liège/Cologne, l’entité louviéroise se composant de 11 entités, pour une population de quelque 80 000 habitants, bénéficie également de sa proximité avec les aéroports de Charleroi, de Bierset et de Zaventem.  

Elle est traversée par deux canaux importants, celui de Charleroi/Bruxelles via Ronquières et celui en pleine évolution du nouveau canal du Centre, tous deux inscrits dans un réseau international. Et du côté des infrastructures ferroviaires, la Louvière compte pas moins de deux gares ainsi qu’un tissu de voies ferrées permettent une bonne connexion avec les villes principales de Belgique et les capitales des pays voisins, sans oublier sa plateforme multimodale Garocentre.

Une rénovation urbaine continue

En 2004, conscient des signaux importants de dégradation de son milieu urbain, avec ses logements et commerces inoccupés, ses bâtiments industriels en friche, ses espaces publics peu structurés, et son patrimoine vieillissant et peu adapté, le Conseil communal avait décidé de lancer une vaste opération de rénovation urbaine du centre-ville de La Louvière, afin d'améliorer son cadre de vie général. Ces dernières années, le visage de La Louvière a ainsi considérablement changé, grâce aux subsides de la Région wallonne et des Fonds européens (FEDER), et de nombreux aménagements ont été réalisés tels que la rénovation des places Maugrétout, Communale, de la Louvre et des rues avoisinantes, du quartier Abelville ou des abords du complexe aquatique Le Point d'Eau. On compte aussi la nouvelle Cité administrative et la construction du nouveau Hall des expositions. Sans oublier le site Boch qui a également été réaménagé. En 2016, la Ville a décidé de relancer cette opération en étendant son périmètre d'actions à des quartiers qui devraient faire l’objet de nombreuses transformations dans les années à venir.

Focus sur les entrées de ville

Jusqu'ici les travaux étaient concentrés sur les espaces publics du centre-ville. Ces rénovations qui concernaient une zone de 90 ha sont désormais passées à une zone de 200 ha. L’accent est mis cette fois sur les entrées de ville. D'une part, l'entrée Nord, rue de la Croyère, à la sortie de l'autoroute. D'autre part, l'entrée Ouest, en venant d'Houdeng. Pas moins de 16 000 véhicules y passent en effet tous les jours, d’où l'importance de ces deux zones en termes d'image. Les premiers coups de pelle ne sont néanmoins pas attendus avant 2019.

Déséquilibre

Malgré cela, la situation du marché immobilier de La Louvière est celle d’un certain déséquilibre entre l’offre et la demande. Face à l’abondance de l’offre, les candidats à l’achat n’hésitent pas à faire des offres au-dessous des valeurs vénales. La pression sur les prix constitue ainsi un frein pour l’activité et entraîne un gonflement de l’offre. Certains propriétaires semblent pour leur part être encore dans leur bulle au niveau de leurs exigences. Il n’est donc pas aisé de les ramener à la réalité du marché, d’autant plus s’il s’agit de biens acquis entre 2007 et 2010. Une situation qui s’est quelque peu modifiée au cours de ce premier semestre, puisque le prix médian des maisons a pu se hisser quelque peu, passant de 120 000 euros pour l’ensemble de l’année 2017 à 130 000 euros actuellement, soit un bond de 8%.

La maison, maître-achat

Sans surprise, le maître-achat local reste la maison unifamiliale mitoyenne avec 2 ou 3 chambres, composée d’un hall, d’un living, d’une cuisine équipée, d’une salle de bains, d’un garage et d’un jardin, dont les prix oscillent entre 110 000 et 150 000 euros. Et lorsqu’un bien est annoncé à 160 ou 170 000 euros, les candidats s’attendent à ce qu’il ne demande aucuns travaux de rénovation.

Du côté des appartements de seconde main, après le rattrapage de 8,9 % enregistré courant 2015 et de 6% courant 2016, les prix avaient encaissé un léger recul au cours de l’année écoulée mais ont pu se stabiliser depuis, et se négocient toujours en moyenne sous la barre des 120 000 euros, hors frais, à un prix moyen de 115 000 euros. Si ces appartements sont parfois boudés en raison de leur vétusté, de leur manque d’isolation ou encore de leurs charges trop lourdes, c’est le marché des villas qui est probablement celui qui souffre le plus actuellement.

Marché du neuf

La problématique du marché de seconde main a évidemment un impact direct sur le marché du neuf dans le centre. Les candidats acquéreurs sont davantage concentrés sur le marché de seconde main où ils espèrent faire de bonnes affaires. Le marché du neuf dans la région de La Louvière est en conséquence très calme. Bien que la volonté d’acquisition soit bien présente dans le chef des candidats, il y a peu de demande et trop d’offre.

Les conditions d’obtention d’un prêt hypothécaire apparaissent aussi trop contraignantes, car le problème vient généralement de l’absence de fonds propres à disposition. Quant aux investisseurs privés, ceux-ci préfèrent acquérir des biens à rénover afin de pouvoir louer plus cher sans trop investir.
Quelques projets neufs ont néanmoins été réalisés grâce à l’effort mené par un « leader » de la promotion Louviéroise. Des dizaines de lots de terrains à bâtir totalement viabilisés ont été mis en vente, ce qui s’avère une excellente nouvelle pour une région où les terrains à bâtir sont devenus une denrée rare. D’autre part, les promoteurs semblent se plaindre des nombreuses obligations qui leur sont imposées par la Région wallonne en termes de qualité énergétique. Des obligations qui ont un impact sur les prix de vente qui sont néanmoins fort inégaux à La Louvière, et compris dans une tranche de prix allant de 1600 à 2250 euros/m2.
Les candidats à l’achat d’un appartement neuf souhaitent idéalement une superficie de 80 à 85 m2, car cela correspond à un coût d’acquisition total de 200 000 euros, tous frais compris. Pour le marché des maisons, on observe que le budget ne devrait pas dépasser 250 000 euros – tous frais compris – pour la plupart des candidats acquéreurs/investisseurs.

Une zone d’expérimentation sur le site Boch

Avec cet objectif de repenser la ville de façon durable, collaborative et participative, les autorités communales ont pris l’initiative d’occuper de façon innovante et temporaire le site historique des faïenceries Royal Boch, en attendant le projet immobilier Strada. « Imaginez votre ville » s’adresse à tous les groupements de personnes, associations ou particuliers qui ont un projet, qu’ils soient louvériens ou non. Chaque projet est analysé par un jury professionnel sur base de différents critères (réversibilité, faisabilité, innovation,…) et peut bénéficier d’un encadrement professionnel et d’un soutien financier de la ville.

Concrètement, la ville a mis à disposition des candidats un vaste laboratoire de 20.000 m², scindé en six parcelles qui pourront être occupées jusqu’à décembre 2019. Il s’agit là d’un projet tout à fait unique en Wallonie, qui s’inscrit dans une tendance européenne à voir les friches industrielles sous un jour nouveau, à savoir des lieux où il est possible de développer de nombreux projets, avec des objectifs multiples : améliorer la qualité du cadre de vie, favoriser la réappropriation du site par les riverains, habitants et usagers, préfigurer de nouveaux usages sur un tel site, soutenir les projets innovants présentant une réelle plus-value pour le quartier ou encore faire émerger de nouvelles pratiques urbaines, capables de contribuer à la dynamisation du centre-ville.

Repères

Maison : 130 000 euros

Appartement : 115 000 euros

Appartement neuf : de 1600 à 2250 euros/m2

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