La Panne

La Panne, du neuf à petite dose

Écrit par Stephan Debusschere le 27 mars 2015

Les promoteurs procèdent à des échanges avec les propriétaires de petits immeubles

La Panne, petite station balnéaire de la Côte belge dans la province de Flandre-Occidentale, est notamment appréciée pour sa grande plage longue de 5 km et dont la largeur atteignant par endroit 250 mètres à marée basse en fait l’une des plus larges du littoral. Sa longue digue commerçante, son ambiance familiale, sa pratique du char à voile et sa proximité avec la réserve naturelle du Westhoek se déployant sur 340 hectares de dunes constituent ses autres principaux attraits.

 

La PanneCette localité la plus occidentale de Belgique sur la Mer du Nord avant la frontière française tire en effet son nom de celui des zones interdunaires humides, également appelées pannes. Elle possède ainsi sur son territoire un tiers de toutes les dunes du littoral, et ces dunes sont considérées comme les plus belles de la Mer du Nord. La ville comprend aussi une vaste plaine sablonneuse appelée « Le Sahara ». Cette promenade « dunière » où l’on trouve des dunes à différents stades de formation, a notamment servi de décor à de nombreux films dont « Franz » avec Jacques Brel. 

Une offre importante

Petit retour en arrière. A partir de 2011, les affiches « à vendre » ont commencé à fleurir aux fenêtres de La Panne, comme ce fut d’ailleurs le cas dans d’autres stations du littoral. La crise financière, le nouveau décret obligeant les propriétaires à se mettre aux normes (en matière d’incendie notamment), ainsi que la situation politique de l’époque ont eu un impact sensible sur l’activité du marché immobilier de la commune en gonflant l’offre de biens mis en vente. Cette abondance d’offre a eu aussi pour origine la mise en vente de nombreux biens acquis dans les années 1980, à l’époque où il était extrêmement tendance d’acheter sa résidence secondaire à la mer. Trente ans plus tard, les propriétaires dont la tranche d’âge était en moyenne de 40 ans sont devenus des seniors. Nombre d’entre eux ont donc décidé de revendre leur bien. La conséquence de cette suroffre générale s’est alors traduite par une baisse des prix de 10% pour les biens situés sur la digue, et d’environ 20% sur les biens situés en dehors. 

 

Concurrence 

 
En 2013, les agents immobiliers de la région constataient toujours un  déséquilibre entre l’offre et la demande. Les ventes étaient alors en chute de près de 12 % par rapport à 2012, une baisse parfois imputée aussi à l’augmentation de certaines taxes sur les résidences secondaires. Mais un certain nombre de Belges ont aussi préféré aider leurs enfants à investir dans leur premier logement, tandis que d’autres ont concrétisé leur projet de résidence secondaire ailleurs, juste derrière la frontière, sur la Côte d’Opale
 

Des prix stabilisés

 
La récente hausse des prix de l’immobilier de l’autre côté de la frontière a par la suite joué en faveur de l’immobilier à La Panne. Si les appartements de seconde main situés sur la digue ont depuis fait l’objet d’un rattrapage, on constate que la tendance actuelle est à la stabilisation des prix. Si l’évolution récente n’enregistre aucune hausse, il serait faux en revanche de croire que le prix d’un appartement 2 chambres avec vue sur mer a baissé. Sa valeur oscille entre 250 000 et 285 000 euros, notamment en fonction de son état qui reste généralement à rafraîchir, sinon à rénover. En dehors de la digue, les prix sont logiquement inférieurs.
 

Un souci foncier

 
On ne s’étonnera pas d’apprendre que les réserves foncières le long de la digue sont réduites à peau de chagrin, pour ne pas dire à néant. Les possibilités pour les promoteurs de construire de nouveaux immeubles à appartements sur des terrains vierges sont donc réduites d’autant. Pourtant, de nouveaux projets y sortent bel et bien de terre, à l’instar de celui proposant 11 appartements de haut standing avec vue frontale sur mer et d’une superficie de quelque 90 m2 à un prix de 4600 euros/m2, ou encore de cet autre mettant à la vente 18 appartements avec vue latérale sur mer pour un prix plus abordable de 3500 euros/m2. 
Pour parvenir à bâtir du neuf, les promoteurs procèdent en fait à un système d’échange. En accord avec les différents propriétaires, ceux-ci rachètent d’anciens immeubles comprenant une poignée d’appartements pour y construire en lieu et place de nouveaux immeubles qui comporteront une dizaine d’unités de logement. Les promoteurs « offrent » dès lors en échange un nouveau logement à chacun des propriétaires vendeurs au sein du nouveau bâtiment. Un système qui, on l’aura compris, met un temps considérable à se mettre en place mais qui, une fois finalisé, ne manque pas d’intéresser les candidats acquéreurs en attente d’une résidence secondaire neuve garantissant par ailleurs une tranquillité d’esprit durant au moins 10 ans et dont la plus-value annuelle à la revente se situe actuellement entre 1 et 2%.

Pour jeunes ménages

Mais tout le monde n’a pas les moyens de s’offrir une résidence secondaire à ces prix. Les promoteurs ont donc mis sur pied une alternative qui remporte beaucoup de succès auprès des jeunes ménages qui souhaitent investir dans de l’immobilier neuf à La Panne, avec vue sur mer. Il s’agit d’appartements d’une superficie de 60 m2 distribuant 1 chambre ainsi qu’un coin à dormir, généralement une petite chambre aveugle. Une formule qui semble parfaitement convenir à un prix avoisinant les 250 000 euros.
 

Baisse de prix des villas

La Panne comprend bon nombre de villas, particulièrement dans le quartier Dumont. Ces villas ont pour beaucoup été construites entre 1882 et 1914, notamment sous l’impulsion d’un riche propriétaire terrien bruxellois qui fit la commande de nombre d’entre elles à l’architecte Albert Dumont.
Alors que le prix de référence de ces villas avait réussi à progresser entre 2012 et 2013, passant de 433.750 euros à 500.000 euros, l’année 2014 indique cette fois un recul très marqué de pas moins de 20%, pour un prix de référence fixé cette fois à 400.000 euros. 
 

Logic Repères

 
  • Appartement neuf : 3.650 euros/m2
  • Maison : 250.000 euros
  • Villa : 400.000 euros
  • Appartement : 250.000 euros 
 

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