La vente en viager profite à tous

Écrit par Renaud Chaudoir le 21 juin 2013

Le viager, un placement bon père de famille

La vente en viager connait actuellement un regain d’intérêt. C’est en effet un marché où l’offre et la demande augmentent et qui comprend de nombreux avantages. Aussi bien le vendeur que l’acheteur peut y trouver son compte, à condition de ne pas considérer ce type de placement comme spéculatif. 

La vente en viager à la loupe

Le principe du viager est plutôt simple à comprendre : un vendeur, appelé crédirentier, vend à un acheteur, ou débirentier, la propriété de son bien contre le paiement d’un prix converti, en totalité ou non, en une rente.

 

Cela signifie que le droit de propriété est divisé entre deux personnes : le nu-propriétaire, qui  est propriétaire du bien sans en profiter, et l’usufruitier, qui en profite sans en être propriétaire.

 

Le viager comprend un premier apport, ou bouquet, évalué généralement à 10% de la valeur du bien mis en vente. À celui-ci s’ajoute la rente mensuelle, dont l’estimation varie en fonction du bien, de l’âge et du nombre de vendeurs, de l’inflation, du montant du bouquet… Cette rente est généralement limitée à 20 ans, ce qui permet de donner une idée précise de l’investissement total à réaliser pour le débirentier.

 

Lors de la vente en viager de son bien, le crédirentier a le choix entre deux formules. La première, le viager occupé, lui permet de vendre la nue-propriété, tout en conservant son usufruit sur le bien. L’occupation du crédirentier se fait à vie : le débirentier doit donc attendre que le vendeur décède avant d’emménager le bien, sauf si le contrat de vente évolue. En ce qui concerne la formule de viager dite libre, le crédirentier n’occupe plus son bien et cède donc également son usufruit. Il perçoit alors un bouquet et une rente plus importants que dans le cas d’un viager occupé.

Un investissement à long terme

La vente en viager constitue un investissement à long terme. Il est nécessaire de posséder un capital de départ pour le bouquet, car on ne peut contracter un emprunt hypothécaire pour acheter en viager. Le bien acheté est en effet mis en hypothèque en faveur du vendeur. L’argent mis de côté tous les mois permet quant à lui de subvenir aux rentes mensuelles.

 

Cet engagement à long terme implique une relation de confiance entre le vendeur et l’acheteur. Le crédirentier est par exemple tenu de donner signe de vie chaque année, ce qui peut permettre de développer le côté social de cet engagement. Les spéculateurs misant uniquement sur un décès prématuré peuvent donc passer leur chemin.

 

Dans le cas où le débirentier arrête de payer les rentes mensuelles, la sanction est lourde de conséquences, étant donné qu’il perd le bien. Il reste néanmoins possible pour l’acheteur de céder son contrat s’il ne parvient plus à payer la rente.

Conditions idéales et avantages de la vente en viager

L’âge est un critère fondamental pour une vente en viager. Il est par exemple conseillé d’être âgé d’au moins 65 ans pour la vente d’une nue-propriété, et idéalement de 70 à 75 ans. En ce qui concerne la vente d’une pleine propriété (viager libre), l’âge du vendeur peut être moins élevé. Pour l’acheteur, on conseille juste que sa différence d’âge avec le vendeur ne soit pas trop faible.

 

La vente en viager comporte nombre d’avantages, aussi bien pour le vendeur que l’acheteur :

  • Le débirentier réalise un investissement à la rentabilité garantie, puisqu’il sera finalement propriétaire d’un bien immobilier.
  • L’acheteur a la possibilité d’acheter un bien à moindre coût en comparaison à une vente ‘classique’.
  • Le débirentier a l’assurance d’obtenir un bien entretenu sans aucune gestion dans le cas du viager occupé.
  • La rente est nette d’impôt et indexée chaque année, ce qui forme la certitude pour le vendeur que son bien ne dépréciera pas dans le temps.
  • Le crédirentier profite d’une rente pendant plusieurs années.

 

Si les droits d’enregistrements sont identiques à une vente classique, il faut toutefois noter que la commission d’agence, comprise entre 3 et 5% de la valeur du bien, est à la charge de l’acquéreur. Retrouvez plus d’informations sur la vente en viager dans l’article de Solange Bertier de La Libre Immo du 20 juin 2013.

 

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