Acheter un héritage : le danger des hypothèques occultes

Écrit par Renaud Chaudoir le 13 mars 2013

Comment déceler et éviter l’hypothèque occulte ?

Imaginons. Vous dénichez la maison de vos rêves et vous souhaitez l’acheter. Vous vous rendez avec le vendeur chez le notaire. Tout se passe comme prévu, mais, coup de théâtre : quelques mois plus tard, vous apprenez que les vendeurs ne se sont pas acquittés des droits de succession sur la maison. Il vous revient désormais de rembourser cette somme, sous peine de voir l’État revendre votre bien afin d’acquérir les droits de succession sur l’héritage. Il s’agit là d’une hypothèque occulte. De quoi s’agit-il exactement ? Et comment s’en prémunir ?

Qu’est-ce qu’une hypothèque occulte ?

Une hypothèque occulte est une garantie que prend l’État pour s’assurer que les héritiers d’un bien immobilier s’acquitteront effectivement des droits de succession sur leur héritage. L’État peut soit activer ce droit dans les 18 mois à dater du jour du décès, soit attendre la fin de ce délai de 18 mois. Dans ce deuxième cas, l’hypothèque ne prend cours qu’à dater du moment de l’activation de l’hypothèque par l’État. Ainsi, même si vous achetez une maison plus de 18 mois après le décès de son propriétaire d’origine, vous pouvez tout de même avoir à payer l’hypothèque occulte ou, si vous ne pouvez honorer les dettes des héritiers-vendeurs, voir la maison de vos rêves revendue aussi sec par l’État.

L’hypothèque occulte : un secret d’héritage bien gardé

Dans le cas d’une hypothèque classique, vous pouvez à tout moment vérifier si le bien immobilier que vous souhaitez acheter ou dont vous héritez fait l’objet d’une hypothèque. Comment ? En consultant le registre des hypothèques, auquel tout un chacun a accès. Dès le moment où l’hypothèque est contractée auprès de la banque et prend effet, celle-ci apparait sur ce registre. Ainsi, avant d’acheter une maison, vous pouvez savoir si celle-ci est hypothéquée ou non.

 

En revanche, l’hypothèque occulte n’apparait pas sur le registre des hypothèques. Vous n’avez donc aucun moyen de savoir si une hypothèque occulte est exercée sur la maison. Le problème, c’est que, si vous achetez la maison, vous serez redevable de cette hypothèque !

Se prémunir de l’hypothèque occulte

Ainsi, lorsque vous achetez une maison, vous pouvez tout ignorer de cette hypothèque, puisqu’elle peut s’activer sans être inscrite, et recevoir les dettes des héritiers-vendeurs. Pour éviter cela, le notaire demande aux héritiers-vendeurs un document attestant les montants dus par les héritiers. Il revient donc de la responsabilité du notaire de s’assurer que le bien n'est pas sous hypothèque. C’est pourquoi le notaire peut tout simplement refuser de verser la somme de la vente aux héritiers, en attendant que ceux-ci apportent la preuve que les droits de succession ont été ou seront payés.

 

En tant qu’acheteur, vous pouvez prendre l’initiative de vous prémunir de l’hypothèque occulte. En cas de vente d’un héritage, demandez au notaire d’inscrire dans le compromis que les vendeurs déclarent et apportent la preuve qu’ils payeront les droits de succession sur leur héritage. 

Lexique