Part de marché de l’activité immobilière de chaque Région en Belgique

Le grand baromètre de l’immobilier

Écrit par Stephan Debusschere le 13 juin 2017

Selon le baromètre trimestriel des notaires paru en avril dernier, les Belges ont continué à acheter massivement de l’immobilier au cours du premier trimestre de cette année, après une année 2016 record qui avait fait bondir l’activité de 8,2% par rapport à 2015. Mais hausse d’activité ne signifie pas pour autant hausse de prix. Les chiffres indiquent en effet qu’il n’y a pas de hausse anormale des prix qui se prépare dans l’immédiat. Voyons cela dans le détail au niveau national et au niveau de la Province du Hainaut dans un second article.

En Belgique

Evolution de l’activité

Des transactions en hausse en Wallonie

Depuis le lancement du baromètre immobilier des notaires en 2009, on n’a jamais connu autant de transactions que l’an dernier. Et le 1er trimestre de cette année a affiché un nouveau record. Au cours de ce trimestre, le nombre de transactions immobilières en Belgique a en effet augmenté de 2,93% par rapport au 4e trimestre 2016. En y regardant de plus près, on observe que ce résultat national s’explique avant tout par le dynamisme du marché immobilier flamand, pour lequel une hausse de 4,51 % du nombre de transactions a été enregistrée.

En Wallonie, et davantage encore à Bruxelles, il s’agit davantage de stabilisation que de hausse, avec une évolution de l’activité de respectivement + 0,56% et - 0,66%. C’est néanmoins une bonne nouvelle pour l’activité immobilière en Wallonie, puisque celle-ci a enregistré un recul de 2,8% sur l’ensemble de l’année écoulée, alors que la Région bruxelloise et la Flandre ont vu le nombre de leurs transactions augmenter de respectivement 12,5 et 13,6%. L’écart entre la Wallonie et la Flandre reste cependant très important car, comme on peut le constater sur le graphique 1, le nombre de transactions en Flandre est deux fois plus important qu’en Wallonie.

Part de marché de l’activité immobilière de chaque Région en Belgique

Le Hainaut, province la plus active en Wallonie

Si l’activité immobilière en Wallonie n’a enregistré qu’une légère hausse de 0,56% par rapport au 4e trimestre 2016, on constate en détaillant les résultats que la Province du Hainaut se détache du reste de la Région en augmentant sa part de 3,47 %. Le Hainaut renforce ainsi sa position de province wallonne la plus importante au niveau du nombre de transactions immobilières, avec une part de marché de 9,66 %, juste devant la Province de Liège qui affiche une part de marché de 8,70 %. Ensemble, les deux Provinces représentent environ deux tiers du marché wallon.

Evolution des prix

Les maisons

Au 1er trimestre de cette année, le prix moyen d’une maison en Belgique était de 232 184 euros, contre 238 212 euros au 4e trimestre 2016. Autrement dit, ce prix moyen a baissé de 2,5%, en précisant que le qualificatif « maison » est utilisé par la Fédération des notaires pour une multitude de biens différents, à l’exception des immeubles de rapport, des fermes et des villas de luxe.

En région wallonne, ce prix moyen a baissé dans une moindre mesure, passant de 178 536 euros à 176 694 euros, soit un recul de 1%. Cette diminution est constatée principalement dans le Brabant wallon (-2,7%) et dans les Provinces du Luxembourg (-1,5%) et du Hainaut (-1,1%). La seule province wallonne à avoir vu son prix moyen augmenter est namur, avec une bonification de 1,6%.

Sans surprise, le prix moyen provincial le plus élevé a été constaté dans le Brabant wallon (304 609 euros), tandis que celui des Provinces du Luxembourg et de Namur oscille autour de 188 000 euros, soit un prix moyen près de 40% moins élevé. Les Provinces de Liège et du Hainaut présentent un différentiel encore plus important, avec des prix moyens de respectivement 169 163 euros (45% moins élevé) et 139 419 euros (55% moins élevé), les plus bas de Wallonie.

C’est en région bruxelloise que ce prix moyen a le plus reculé, passant de 443 998 euros à 415 715 euros, dévissant ainsi de 6,4%. En Flandre, le recul a été bien plus modéré. Il s’est en effet chiffré à 2,6%, ramenant le prix moyen de 265 808 euros à 258 936 euros.

Comparatif à un an

Si l’on compare maintenant le 1er trimestre 2017 avec le 1er trimestre 2016, on constate que, sur un an, le prix moyen national d’une maison est resté stable, avec une évolution positive chiffrée à 0,9%.

Au niveau régional, le prix de vente moyen d’une maison en Wallonie a fait mieux que la moyenne nationale, avec une bonification de 2,9%. L’augmentation la plus importante a été observée dans la Province de Liège (6,8%), suivie du Brabant wallon (3,8%) et de la Province de Namur (3,7%). En revanche, le prix moyen d’une maison dans la Province du Luxembourg a diminué de 5,3%, tandis que celui de la Province du Hainaut n’a reculé pour sa part que de 0,6%.

La Région flamande a elle aussi enregistré une hausse, mais de moindre ampleur (2%), tandis que la Région bruxelloise a pour sa part encaissé un recul de 6,1%.

Prix moyens des maisons / évolution annuelle dans les provinces wallonnes

Les appartements

Au 1er trimestre 2017, le prix moyen d’un appartement en Belgique, toutes surfaces confondues, est identique à celui du 4e trimestre 2016, soit 214 500 euros.

Au niveau régional, si on observe que cette stabilité des prix moyens se retrouve bel et bien en Flandre et à Bruxelles, ce n’est pas le cas en Wallonie, où l’on constate une augmentation notable de 5,14%. Cette augmentation est principalement constatée dans le Brabant wallon (12,45%) et dans les provinces de Liège (4,74%) et du Luxembourg (4,23%). En revanche, la Province du Hainaut affiche un recul sur ce segment, chiffré à 3,09 %.

Le prix moyen le plus élevé en Wallonie est à nouveau observé dans la Province du Brabant wallon, à 239 459 euros, tandis que les Provinces du Luxembourg et de Namur gravitent autour de 173 000 euros. Les Provinces présentant les prix moyens les moins élevés sont Liège (156 659 euros) et le Hainaut (135 424 euros).

Comparatif à un an

Si l’on compare maintenant les prix de vente moyens de ce 1er trimestre avec ceux du premier trimestre de l’année passée, on s’aperçoit que le prix moyen des appartements en Belgique a en fait évolué positivement de 3,93%, passant de 206 399 euros à 214 500 euros.

Cette augmentation nationale se confirme cette fois dans chacune des trois Régions.

L’augmentation la plus forte a été enregistrée en Wallonie, avec un prix moyen passant de 161 161 euros à 171 651 euros, soit une progression de 6,51%. L’augmentation la plus importante concerne la Province du Luxembourg, avec 27,64%, suivie du Brabant wallon (12,06%) et de la Province de Liège (10,74%).

La Flandre suit avec un prix moyen évoluant de 4,54 % (219 303 euros), tandis que Bruxelles présente une évolution de 2,26% de son prix moyen (233 528 euros).

Prix moyens des appartements / évolution annuelle dans les provinces wallonnes

Appartement 1 chambre

Au 1er trimestre 2017, le prix moyen au niveau national pour un appartement 1 ch est, lui aussi, identique par rapport au 4e trimestre 2016. Mais en comparaison avec le 1er semestre de l’année écoulée, ce prix moyen a sensiblement progressé. Il est en effet passé de 148 256 euros à 160 571 euros, soit une progression de 8,31%.

En Région bruxelloise, le prix moyen d’un appartement 1 ch est de 181 109 euros, contre 162 634 euros en Flandre et 127 350 euros en Wallonie. La croissance sur un an  cette fois est la plus importante à Bruxelles (13,44%), suivi de la Wallonie (10,15%) et de la Flandre (6,55%).

Appartement 2 chambres

Sur base des observations durant le 1er trimestre 2017, un appartement 2 ch coûte en moyenne en Belgique 212 891 euros, soit 2,74% de plus qu’au 4e trimestre 2016. En comparaison avec le 1er trimestre, ce prix moyen est passé de 205 811 euros à 212 981 euros, soit une progression de 3,44%.

A Bruxelles, le prix moyen est de 229 839 euros, contre 219 244 euros en Flandre et 172 594 euros en Wallonie. La croissance sur un an est la plus imortante en Wallonie (5,62%), suivi de la Flandre (4,98%, alors qu’il est resté identique à Bruxelles.

Appartement 3 chambres

Toujours au 1er trimestre de cette année, un appartement 3 ch coûte en moyenne en Belgique 282 300 euros, soit un recul de 3% par rapport au 4e trimestre 2016. En comparaison avec le 1er trimestre 2016, ce prix moyen est passé de 281 180 euros à 282 300 euros, soit une très légère progression de 0,4 %.

A Bruxelles, ce prix moyen au 1er trimestre 2017 est de 346 407 euros, contre 274 752 euros en Flandre et 230 324 euros en Wallonie. Sur un an, la croissance est la plus importante en Wallonie (11,21%), suivi de Bruxelles (1,35%). En Flandre, on a assisté à un (léger) recul de 1,26%.

Le coût d’une chambre supplémentaire

En Belgique, un appartement 2 ch coûte en moyenne 32,58 % de plus qu’un appartement 1 ch. Et un appartement 3 ch coûte en moyenne 32,60% de plus qu’un 2ch. Mais toutes les Régions ne sont pas logées à la même enseigne. A Bruxelles, il faut en effet un surplus en moyenne de 50,72% pour obtenir un appartement 3 chambres : un pourcentage nettement plus élevé que dans les deux autres Régions.

En Wallonie, il faut compter de 30% à 36% pour le passage d’un appartement 1 chambre à un 2 chambres. Et le passage d’un appartement 2 ch à un 3 ch représente un surplus oscillant entre 24% et 41%. Le Brabant wallon fait ici office d’exception, le prix moyen d’un appartement 1 ch étant supérieur au prix d’un appartement 2 ch dans les autres provinces – hors Namur – et le prix moyen d’un appartement 2 ch étant supérieur à celui d’un 3 ch dans les autres provinces – hors Namur également.

En Flandre, hormis le cas particulier de Flandre occidentale influencé par la Côte, il faut compter entre 25% et 33% pour passer d’un 1 ch à un 2 ch, et environ 17,5% pour passer d’un 2 ch à un 3ch.

Prix moyens appartements par nombre de chambres en Wallonie

 

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