Liège, picture by A. Savin.

Le Grand Liège

Écrit par Stephan Debusschere le 17 janvier 2018

Des marchés imprévisibles

Le Grand Liège reste décidément un marché imprévisible, avec des hausses et des baisses qui varient selon les marchés locaux.

Dans la Province de Liège, l’agglomération appelée le « Grand Liège » est essentiellement fondée sur la continuité et la densité du bâti, la proximité géographique ainsi que l’identité des neuf communes voisines de la capitale provinciale : Ans, Beyne-Heusay, Chaudfontaine, Flémalle, Fléron, Grâce-Hollogne, Herstal, Saint-Nicolas et Seraing.

En termes de prix, l’agglomération a une nouvelle fois joué aux montagnes russes en 2017. Les hausses et les baisses ont varié selon les marchés locaux, qui restent décidément imprévisibles. Sur le segment des maisons, cinq communes seulement ont enregistré une bonification des prix, et à des degrés divers : Chaudfontaine, Beyne-Heusay, Herstal, Seraing et Grâce-Hollogne.

Villas

Petit flashback. Après une forte correction de leur prix durant l’année 2009, les villas, en particulier dans la capitale provinciale, avaient perdu l’année suivante encore près de 20%, soit un cinquième de leur valeur sur la période d’un an. Cette forte baisse était liée au fait que ces gros biens s’avèrent difficiles à rénover, particulièrement sur le plan des performances énergétiques, et sont en conséquence difficiles à vendre par des propriétaires qui souhaitent emménager dans des biens plus aisés à entretenir.

C’est encore vrai aujourd’hui, même si la villa est encore prisée dans certaines communes de l’agglomération comme Herstal, Grâce-Hollogne ou Fléron. Le cas de Chaudfontaine est particulier, en raison de ses deux entités résidentielles historiquement prisées. Plus particulièrement à Embourg, où les villas cossues et les biens d’exception n’ont pas subi de réelle baisse de prix et ont d’ailleurs récupéré la perte subie en 2009. Et à Seraing, une commune qui investit beaucoup dans son avenir, la remontée des prix des villas paraît même à l’ordre du jour.

Appartements

Sur le marché des appartements de seconde main, seules les communes de Herstal, Fléron et Ans ont enregistré une progression au cours de l’année écoulée. A Herstal, où la pression du marché du neuf est forte, les prix se négocient sous les 150 000 euros, comme c’est le cas aussi à Ans, Fléron, Flémalle, Beyne-Heusay, Seraing, Saint-Nicolas et aussi Grâce-Hollogne, qui a enregistré une forte correction suite à la hausse artificielle des prix courant 2016. Avec le prix moyen le plus élevé du Grand Liège malgré une correction sensible qui a principalement eu lieu durant le premier semestre, l’appartement de seconde main à Chaudfontaine se négocie en moyenne à 205 000 euros.

Liège, picture by A. Savin.

Chaudfontaine, perle de l’agglomération

Grâce à la fusion des communes en 1977, Chaudfontaine compte sur son territoire deux entités très huppées et donc très cotées dans la périphérie immédiate de Liège-Ville. Embourg et Beaufays sont ainsi à la Province de Liège ce que Uccle et Lasne sont à Bruxelles et au Brabant wallon. Formée des anciennes communes de Beaufays, Chaudfontaine, Embourg et Vaux-sous-Chèvremont, Chaudfontaine illustre parfaitement le processus de périurbanisation de l’agglomération liégeoise, qui l’a touchée pendant de nombreuses décennies.

Embourg, la plus prisée, a engagé le mouvement à la fin des années 1950, et concentre aujourd’hui quantité de villas et de propriétés sises sur de grandes parcelles pouvant atteindre quelque 3000 m2 et arborer, outre de nombreuses chambres et salles de bains, piscines et terrains de tennis, attirant logiquement une population aisée dont le flux ne s’est pas tari avec les années.

Au sud, Beaufays a été touchée plus récemment par ce processus. Embourg a en effet déversé son trop plein sur cette entité dont les parcelles de terrain sont plus petites, de l’ordre de 1000 m2. Ses lotissements, construits par de grands groupes de développement, y sont en effet plus récents, créant par ailleurs un habitat moins prestigieux. L’entité de Vaux-sous-Chèvremont a pour sa part été le siège d’une urbanisation plus massive, au contenu socio-économique très différent, raison pour laquelle on ne peut pas vraiment parler de périurbanisation dans son cas.

Une qualité de vie à préserver

Avantageusement alangui sur les hauteurs vertes de la Cité ardente, en première couronne, le territoire de Chaudfontaine est ainsi loin de former un ensemble homogène. Alors que la population y a triplé en 50 ans, le prix du foncier y est resté abordable pendant longtemps, ce qui a favorisé une importante immigration. Ce n’est que récemment que la commune connaît une certaine saturation de son espace. Aujourd’hui, bien qu’elle n’ait pas véritablement l’apparence d’une petite ville, Chaudfontaine en possède pourtant tous les équipements collectifs, les services privés ou publics nécessaires pour tenir ce rang, tandis que chacune des entités possède son propre réseau de commerces.

Le standing de ces entités résulte aussi d’une politique urbanistique ferme de la part des autorités communales, qui entendent maintenir la qualité de vie qui y est offerte. Dès 2012, la commune s’est en effet dotée d’un schéma de structure afin de contrôler le développement urbain. Le territoire de la commune est ainsi caractérisé par une densité de sept logements à l’hectare. Les promotions d’immeubles à appartements ne sont en conséquence pas très bien accueillies, sauf le long de certains grands axes routiers ou près des services et des commerces.

Marché du neuf

La Cité ardente et sa périphérie concentrent une bonne partie des promotions au sein de la Province, avec 35 % du portefeuille de biens neufs. Le marché du neuf dans le Grand Liège s’avère stable, tant en termes de prix que d’appartements en cours de commercialisation. Les prix moyens sont dans la lignée de ceux pratiqués à Liège-Ville, soit 2200 euros/m2.

Les différentiels de prix entre les projets s’avèrent néanmoins importants, selon la situation et le standing. Parmi les projets mis sur le marché, citons ici le Domaine de l’Orange, la Résidence du Parc et la Ferme Saint-Jean à Herstal (qui concentre 50% du stock), la Résidence du Parc Vallée de la Meuse à Seraing, ou encore le Domaine de la Sarte à Embourg, dont le standing supérieur fait grimper les prix au-delà de 3000 euros/m2.

Logic Repères

Localité

Maison mitoyenne

Appartement

Ans

149 500 euros

134 500 euros

Beyne-Heusay

157 500 euros

119 000 euros

Chaudfontaine

222 500 euros

203.000 euros

Flémalle

130 000 euros

140 000 euros

Fléron

160 000 euros

139 500 euros

Grâce-Hollogne

147 500 euros

120 000 euros

Herstal

145 000 euros

141 000 euros

Saint-Nicolas

117 000 euros

139 000 euros

Seraing

120 500 euros

132 000 euros

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