Gerpinnes, picture by Jean-Pol Grandmont.

Le Hainaut haut de gamme

Écrit par Stephan Debusschere le 26 mars 2017

état des lieux

Le secteur des biens haut de gamme ne représente que 2 à 3 % du marché immobilier de la Province. Mais il existe bel et bien et reprend même des couleurs avec, à la clé, des prix attractifs. Logic Immo a interrogé des professionnels pour faire un état des lieux dans les régions du Tournaisis, de Mouscron, Mons et Charleroi.

Tournaisis et grand Mouscron

Les zones du Tournaisis et du Grand Mouscron abritent un grand nombre de biens haut de gamme. L’offre est très variée, et ce marché semble reprendre des couleurs, notamment en raison de ses prix attractifs et du renouveau de la demande française.

Logic Immo: Comment se compose l’offre ?

Valérion Jorion & Christophe Desmet, Jorion-Desmet (Tournai)

Ces deux zones présentent un nombre conséquent de biens haut de gamme, dont la tranche de prix la plus représentative se situe entre 500 000 et 1 million d’euros. Même si elles se font plus rares, des transactions au-delà du million d’euros se font également. La recrudescence de l’intérêt pour certains secteurs déjà prisés tels que le Mont-saint-Aubert ainsi que Tournai intramuros, reste d’actualité. Le quartier du Bois Fichaux (quartier résidentiel le plus chic de Mouscron, ndlr) est très prisé aussi bien entendu, mais il est actuellement saturé, et il n’y a plus grand chose à y vendre pour l’instant.

Et dans le centre de Mouscron, on trouve de belles maisons de caractère dans une tranche de prix comprise entre 300 000 et 500 000, voire 600 000 euros. Si l’offre intéresse toujours majoritairement une clientèle française – le fameux dicton « Pour vivre heureux, vivons cachés » semble plaire aux privilégiés souhaitant habiter en Belgique – nous remarquons néanmoins un retour de l’intérêt des acheteurs belges. Et nous constatons aussi un renouveau de la demande française, qui n’hésite plus à s’aventurer un peu plus loin dans les terres pour trouver son bonheur.

L.I.: Quelle est la tendance actuelle ?

David Cloart, L’immobilière de prestige (Tournai)

Nous sommes actuellement sur un marché « acheteur ». Par conséquent, les acquéreurs sont en position de force, puisque l’offre est supérieure à la demande. Ils ont donc tout le loisir de comparer les biens et de négocier les prix. Par ailleurs, nous remarquons une évolution nette des mentalités en ce qui concerne les acquisitions. En effet, notre clientèle, et parmi elle nos clients français, privilégient aujourd’hui les loisirs, comme les voyages, par exemple.

A ce titre, leur intérêt se porte davantage sur des propriétés ne dépassant pas les 800 000 euros, alors qu’auparavant, la priorité se portait davantage sur la propriété en elle-même. Ceci a pour conséquence de rallonger  le cycle de vente des maisons qui dépassent la barre du million d’euros. Cette tendance du marché creuse ainsi l’écart entre les prix de mise en vente et les prix de vente effectifs... Dans ce contexte, l’écoute active du cahier des charges de la clientèle et de ses impératifs premiers s’avère essentielle pour demeurer performant sur le marché de niche des biens de standing. Le négociateur doit ainsi faire preuve de réactivité afin de trouver la perle rare à son client.

L.I.: Les biens qui parviennent à se vendre sont-ils uniquement ceux mis en vente à un juste prix, qui sont bien situés et ont fait l'objet d'une mise à jour ?

Arnaud D’hulst, Arnaud et Simon (Tournai)

Un bien qui jouit d’une très bonne localisation, tel l’hyper centre de Tournai ou en bordure de la frontière, se vendra probablement à son juste prix, à condition que son état de prestations soit irréprochable. En revanche, les biens qui sont surestimés et ne disposent pas d’un emplacement favorable et de prestations irréprochables devront certainement voir leur prix baisser. Il s’agit donc bien souvent d’un rapport prix/prestations/emplacement. Une même maison ne se vendra pas au même prix si elle se situe à Maulde ou à Froyennes…

Le prix de présentation au public est primordial, et les premières semaines sont décisives. Quand un nouveau bien arrive sur le marché, on constate souvent une certaine excitation de la part des acheteurs. Mais si le prix est surfait, ceux-ci auront tendance à attendre pour se positionner. Et si cette attente est trop longue et qu’ils constatent que personne ne se positionne, ils se sentiront en position de force pour négocier davantage… Il faut également prendre en compte la dimension des travaux et des aménagements souhaités par les nouveaux acquéreurs. Il est donc primordial que le prix soit ajusté en fonction des travaux qui pourraient s’avérer nécessaires.

Région de Charleroi

Principalement concentré dans les sites urbains, le patrimoine immobilier de prestige de la région découle de sa période florissante entre la fin du XIXe siècle et les années 1930. Au sud, les communes vertes concentrent à elles seules la plupart des belles propriétés.

L.I.: Comment se compose l’offre ?

Carl Galante, Trevi La Propriété (Charleroi)

Au sud de l’agglomération, les communes vertes concentrent à elles seules la plupart des belles propriétés. Il s’agit des communes de Loverval, Gerpinnes, Nalinnes, Ham-sur-Heure, ou encore Montigny-le-Tilleul. Certains quartiers résidentiels de Marcinelle tels que Bruyère et Hublinbu sont très recherchés aussi. Plus récemment, les communes au nord de l'agglomération – Les Bons Villers, Pont-à-Celles, Luttre, ou encore Frasnes-lez-Gosselies – en présentent aussi, et intéressent ceux qui boudent les prix du Brabant wallon. C’est le cas aussi, mais dans une moindre mesure, de certains quartiers du nord de Charleroi en direction de Bruxelles, comme Ransart.

Le marché est actuellement assez stable, en raison des prix très attractifs par rapport aux autres régions, et a fortiori par rapport à la France. On peut, en effet, déjà acquérir une très belle villa pour un peu moins de 300 000 euros. Et sauf exception, les valeurs les plus élevées atteignent rarement la limite supérieure à 1,3 million d’euros.

Par ailleurs, le renouveau immobilier de Charleroi – le Projet RIVE GAUCHE qui vient d’être inauguré – rehausse considérablement l’image de la région, ce qui se ressent déjà dans les prix, notamment à la Ville Basse mais également dans le reste de la ville et de toute la région.

Gerpinnes, picture by Jean-Pol Grandmont.

L.I.: Comment se comporte le marché actuellement ?

Pascal Sapere, Le Club Immobilier (Montigny-le-Tilleul)

Aujourd’hui, un bien est considéré haut de gamme à partir de 300 000 euros, et très haut de gamme à partir de 500 000 euros. Mais on peut déjà s’offrir une très belle villa pour un montant sous la barre des 300 000 euros. Les biens dont les valeurs sont les plus élevées atteignent, pour leur part, rarement la limite supérieure à 1,3 million d’euros, sauf exception. Ce marché est assez stable, car il présente encore des prix très attractifs par rapport aux autres régions du pays, et a fortiori par rapport à la France. 

Une grande partie des acquéreurs au sud de l’agglomération sont, par ailleurs, originaires de la région. Cette situation, qui pourrait paraître étonnante aux yeux de certains, est principalement due à l'image souvent et maladroitement véhiculée d'une région dite « en déclin », alors que celle-ci est en réalité en plein renouveau et très viable économiquement, avec de nombreuses PME qui fonctionnent extrêmement bien et génèrent un pôle d'activité qui dépasse de loin la simple région carolorégienne. Les autres acquéreurs viennent principalement de France, mais aussi de Flandre.

Lionel Herlin, Immo Invest (Charleroi)

Nous considérons que le marché se porte actuellement assez bien. La demande se fait plus importante et la clientèle de plus en plus éclectique. Le marché intéresse aussi bien les investisseurs que les particuliers qui proviennent tantôt de Bruxelles, tantôt de Namur, tantôt encore de l’autre côté de la frontière linguistique. Leur engouement – et leur coup de cœur – pour des biens situés dans un bel environnement et à proximité vraiment directe de toutes les facilités urbaines est notamment à mettre sur le compte du renouveau que notre région est en train de vivre. Je dis « notamment », parce que la population et son sens de l’accueil y sont pour beaucoup aussi ! Grâce à tous les projets réalisés, en cours et à venir, l’image de Charleroi se redonne, en effet, de vraies et bonnes couleurs, après avoir été ternie pendant de nombreuses années.

Depuis 2013, une correction des prix a eu lieu, ce qui constitue un facteur de plus dans l’attractivité des biens mis en vente. Et je conseille vivement aux propriétaires vendeurs de pratiquer la politique du juste prix dès la mise en vente pour que leur bien puisse se vendre dans les meilleures conditions !  

Région de Mons

A l’instar des autres régions du Hainaut, celle de Mons ne fait pas exception à l’impératif de justesse des prix demandés. Et pour être pleinement apprécié par les amateurs, dont les motivations sont axées sur l’émotion et l’exception, il faut qu’un bien soit très haut de gamme dans son ensemble.

L.I.: Comment se compose l’offre ?

Alban Fridenbergs, Fridenbergs Immobilier (Dour)

L’offre est relativement importante et diversifiée, et s’étend sur une vaste étendue, du grand Mons à la région des Hauts-pays. On y trouve des constructions au design contemporain et avant-gardiste, avec des prix pouvant atteindre plusieurs millions d’euros. Ces montants se justifient premièrement par leur situation, mais surtout par la qualité des constructions. Certaines demeures de caractère et maisons de maître au charme indéniable sont situées dans le parc naturel des Hauts-pays.

Cette région propose une gamme de demeures familiales imposantes, et même un château aux « tourelles » à Roisin. Ces bâtiments atypiques demandent en général une réfection importante selon la destination future donnée à la bâtisse. L’offre s’étend également dans « le bois de Ville pommeroeul », où on peut découvrir toute la diversité de la zone concentrée au cœur d’un des quartiers les plus huppés de la région.

L.I.: Quelle est la tendance actuelle ? 

La vente d’un bien immobilier de prestige peut s’étaler sur de nombreux mois, et l’activité dépend de plusieurs facteurs. Les banques imposent, pour leur part, énormément de garanties, et les prix sont alors très souvent négociés par des acheteurs qui font des offres de prix inférieures, mais avec des engagements sérieux.

L’aspect boursier joue également un rôle important. Les investisseurs s’orientent, en effet, vers le marché immobilier pour un investissement alternatif lorsque leur portefeuille d’action ne leur inspire plus confiance. La tendance actuelle impose des efforts pour une reprise de la vente sur ce marché spécifique, et une promotion efficace fera toute la différence.

L.I.: Que recherchent les candidats acquéreurs, et quel est leur profil ?

Les motivations de la clientèle de prestige sont différentes et beaucoup plus axées sur l’émotion et l’exception. Cette clientèle a l’habitude d’obtenir du sur-mesure et un service de pointe. La personnalisation et la différentiation du service deviennent donc des impératifs. Ces personnes sont brillantes et expertes dans leur domaine, et ne laissent donc que très peu de place aux approximations.

Si l’immobilier traditionnel est considéré comme local, le marché du haut de gamme implique, quant à lui, les investisseurs étrangers, ce qui nécessite une stratégie marketing à l’échelle parfois mondiale. Internet ne suffit pas toujours, il convient d’avoir également un réseau qui permet d’interagir avec une clientèle internationale. Et il est certain que la confiance est l’une des qualités essentielles pour la relation entre client et agent. Il s’agit là d’un impératif pour évoluer dans l’immobilier de prestige…

L.I.: Quels sont vos conseils aux propriétaires vendeurs pour la mise en vente ?

On ne présente certainement pas une propriété à 150 000 euros et une bâtisse de prestige à 2 millions d’euros de la même manière. Et les attentes du client ne sont pas les mêmes. La vision doit être futuriste et innovante, avec une stratégie marketing hautement sophistiquée et à grande échelle : c’est la direction qui doit être prise pour promouvoir efficacement ce type de biens dans le but d’interpeller les investisseurs.

La réussite de toute action impose une rigueur de départ. Pour obtenir un résultat, il faut consulter les différentes offres des agences, et ne pas se baser sur des promesses mais bien sur des actions. Le monde de l’immobilier évolue constamment, et nous l’avons personnellement bien compris. Ne pas suivre cette évolution, c’est laisser le monde évoluer sans nous…

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