Les atouts du plat pays: ce qui attire les Français chez nous

Écrit par Stephane Debusschere le 2 avril 2014

Dossier spécial du magazine Logic-Immo Hainaut

Si les premiers Français à s’intéresser à la Belgique sont ceux qui doivent payer l’impôt sur la fortune, d’autres raisons peuvent motiver nos voisins à venir s’installer chez nous. Tour d’horizon des atouts belges avec deux professionnels de l’immobilier actifs sur la frontière franco-belge du Hainaut occidental : Arnaud Dhulst, Immobilière du Hainaut et Jean-Michel Reheul, Immobilière ABRimmo.

Logic Immo. Quels sont les différentiels de prix entre la zone frontalière belge et le nord de la France ?

 

Arnaud Dhulst - Il convient avant tout de comparer ce qui est comparable. Même s’il n’y a que 15 à 20 km entre Lille et Tournai, il s’agit bien de deux pays différents, et la comparaison est donc difficile. Cela dit, on peut tout de même établir une légère tendance, celle de prix moins élevés côté belge, principalement en raison au prix du foncier. Mais tout cela est relatif, car certains appartements s’échangent à plus de 3000 euros/m² dans le centre de Tournai, et certains terrains sur Mouscron se vendent à plus de 300 euros/ m²… 

 

 

Jean-Michel Reheul - Nous constatons que nos clients français restent attirés, entre autres, par les prix de l’immobilier qui restent sensiblement moins chers de ce côté-ci de la frontière. Cette différence de prix peut s’élever jusqu’à environ 20 %, et peut augmenter fortement à mesure que l’on s’approche de la périphérie Lilloise. Le prix au mètre carré peut en effet atteindre 4000 euros sur Lille, alors que nous dépassons légèrement les 2000 euros à Tournai pour des logements neufs, sauf exception.

 

 

L.I. Quels sont les autres avantages d’acheter un bien en Belgique pour un Français ?

 

Arnaud Dhulst - Il n’existe pas de taxe d’habitation en Belgique et le précompte immobilier, qui est l’équivalent à l’impôt foncier en France, est beaucoup moins cher en Belgique. La législation belge en matière de taxation sur les plus-values des résidences secondaires est aussi nettement plus intéressante.

Pour faire un comparatif, prenons d’abord le cas du cédant belge qui vend sa résidence secondaire avant le terme des 5 ans de sa date d’acquisition. Celui-ci pourrait devoir payer une taxe sur la plus-value de son immeuble. Cette taxation n’est toutefois applicable que s’il existe un délai de moins de 5 ans entre les deux opérations, les dates à prendre en considération étant celles des actes notariés. Le taux de taxation sera alors de 16,5 %. Cette mesure est également applicable lorsque le vendeur a reçu l’immeuble par donation (mais pas par une succession). Dans ce cas, le délai entre la donation et la revente est fixé à trois ans.

A contrario, le cédant français payera sur la plus-value dégagée de la revente de sa résidence secondaire des prélèvements sociaux de 15,5 % et un impôt forfaitaire de 19 %, pour autant que cette plus-value ne dépasse pas 50 000 euros. Au-delà de ce montant, une surtaxe sera due, qui varie de 2 à 6 %.

Il existe deux abattements pour une durée de détention, d’une progressivité différente, et c’est dans les « détails » que repose la réforme. En effet, passé la cinquième année de propriété du bien, et jusqu’à la 21e année, l’impôt de base est diminué de 6 % par an. La 22e et dernière année d’exonération, ce dernier le sera de 4%. En cas de revente après 22 ans, l’impôt de base ne s’applique plus. Le prélèvement social fait également l’objet d’un abattement : de 1,65 % par an entre la 6e et la 21e année de détention du bien, de 1,60 % la 22e année, et de 9% entre la 23e et la 30e année (incluse). Ce n’est que 30 ans après l’achat que la plus-value est – enfin – totalement exonérée…

 

Jean-Michel Reheul - Outre le prix des biens et la qualité de vie, l’attraction des Français pour la Belgique se situe naturellement aussi au niveau des avantages qu’offre la fiscalité belge en matière d’immobilier. En effet, l’impôt foncier couplé à la taxe d’habitation en France peut très aisément représenter un coût important qu’il faut ajouter aux coûts du crédit. Etre propriétaire en France peut parfois s’avérer un luxe… En Belgique, les propriétaires n’auront à supporter qu’une facture annuelle relative au montant du revenu cadastral du bien, à savoir le précompte immobilier.

 

 

L.I. Quels sont les principaux avantages fiscaux liés à une installation en Belgique ?

 

Arnaud Dhulst - Outre celui de l’exonération de l’impôt sur la fortune et d’autres pour lesquels l’expertise d’un cabinet comptable ou d’un avocat fiscaliste serait ici nécessaire, nous pouvons citer ici quelques avantages fiscaux complémentaires et dignes d’intérêt. Un Français prenant l’initiative de passer la frontière pour devenir résident Belge est désormais soumis à la fiscalité dans le pays où il travaille et non plus dans lequel il réside. Cela signifie qu’il ne sera plus soumis à la CSG et la CRDS pour ses revenus d’activité et sur les revenus du patrimoine ou de placements effectués en dehors du territoire français. L’addition de ces taxes peut représenter un taux cumulé de 15%, ce qui représente une sérieuse économie.

De plus, si un Français était auparavant soumis à une fiscalité de 45 ou 50 %, compte tenu de l’importance de ses revenus, le fait que celui-ci ne soit plus considéré comme résident devra s’acquitter de ses impôts sur ses revenus à la caisse des non-résidents située à Paris. Par définition, ses impôts seront plafonnés à 25% en tant que non-résident, à l’exception des revenus de retraite qui sont soumis à l’impôt sur le revenu dans le pays dans lequel il réside. Cela représente une baisse de fiscalité considérable, même si la Belgique a instauré une taxe communale (voir encadré) sur les revenus étrangers pour pallier à cela. Cette taxe communale varie d’une commune à l’autre mais, malgré tout, une fois le calcul fait, force est de constater l’intérêt de devenir résident Belge. Les notions de successions sont aussi à prendre en compte, puisque la fiscalité belge est nettement plus intéressante en la matière que la fiscalité française.

 

Jean-Michel Reheul - En venant habiter en Belgique, le travailleur français continuera à payer ses impôts sur le revenu en France (environ 25 %), où cela reste plus avantageux qu’en Belgique puisque chez nous, l’imposition peut atteindre 55 % sur les tranches de revenus les plus élevées.

De plus, le travailleur français récupère la CSG et CRDS  (contribution sociale généralisée et contribution au remboursement  de la dette sociale). Ces cotisations représentent  environ 10 % de leur salaire, ce qui est loin d’être  négligeable.  Certes, une fois installé sur le sol belge, il devra s’acquitter  de la taxe communale (voir encadré) mais celle-ci  reste moins élevée que l’économie réalisée avec la CSG/  CRDS.  Enfin, notons aussi le caractère moins contraignant de la  taxation sur la plus-value en Belgique, où celle-ci est exonérée  d’impôt en cas de revente 5 ans après l’acquisition,  alors qu’il faut attendre 30 ans en France.  Pour bénéficier de tous ces avantages, il suffit au travailleur  Français de s’inscrire au registre de la population  de son lieu de résidence en Belgique et de déclarer son  domicile principal en Belgique.

 

 

L.I. Quels sont les profils types des français qui  s’installent sur la frontière franco-belge ? 

 

Arnaud Dhulst - Il s’agit des chefs d’entreprises bien sûr, ainsi que des  profils de personnes âgées d’environ 60 à 70 ans qui  veulent avantageusement organiser leur succession.  Mais pour que le système de successions puisse être  efficace, les enfants doivent eux-mêmes être résidents  belges. Cela induit donc une population hétéroclite, a  fortiori si l’on y ajoute également les Lillois – de plus en  plus de jeunes notamment – qui viennent aussi et surtout  chercher une qualité de vie à la belge… 

 

Jean-Michel Reheul - Les profils sont variés et divers. S’il est évident que le citoyen  français lambda a beaucoup d’avantages à franchir  la frontière pour y résider, cela est d’autant plus vrai pour  les Français fortunés qui ne seront plus taxés sur l’ISF et  sur les plus-values réalisées sur actions de société. Certaines  célébrités n’ont d’ailleurs pas hésité à en profiter et  ont franchi le pas. Le phénomène, on le sait, a d’ailleurs  engendré un tapage médiatique sans précédent… 

 

 

La taxe communale en Belgique

Le travailleur Français dont la résidence principale est en Belgique doit s’acquitter de la taxe communale belge. Pour cela, il doit déclarer l’impôt sur ses revenus auprès de l’Etat belge, qui simulera ce que le travailleur français aurait dû payer s’il n’était pas exempté en Belgique. Sur ce montant (montant estimé), l’Etat va réclamer 8,8 % maximum (taux différent selon la commune) qu’il ristournera à la commune de résidence du travailleur. Pour faire simple, on peut estimer approximativement le montant entre 2,5 et 3,5 % des revenus totaux déclarés.

 

Exemple

Pour un revenu de 1 000 euros/mois sur 12 mois = 12 000 euros/an

 

==> 12 000 euros x 35 % (35 % représente +/- le pourcentage d’impôt à payer sur le revenu en Belgique) = 4.200 euros (impôt d’Etat que le travailleur français aurait dû payer en Belgique s’il n’était pas exempté)

 

==> 4 200euros x 8,8 % (taux maximal communal) = 369,60 euros. Soit une taxe communale de 369,60 euros, alors que le travailleur français réalise sur cette base une économie de 1 200 euros/an en CSG/CRDS

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