Les critères essentiels pour investir

Les critères essentiels pour investir

Écrit par Stephan Debusschere le 5 avril 2017

Pour acquérir un bien à titre d’investissement dans la Région bruxelloise, quatre critères fondamentaux sont à retenir pour faire les bons choix.

Le potentiel locatif

L’adéquation du bien acquis par rapport au potentiel du marché est bien évidemment un élément clé de la réussite d’un investissement immobilier. En d’autres termes, est-on sûr de trouver un locataire pour ce type d’appartement situé à cet endroit-là ? Rappelons aussi l’importance de cibler son bien immobilier en fonction des locataires visés : clientèle traditionnelle, étudiants, ou encore cadres de sociétés multinationales. 

Le rendement locatif 

Il vous faut ensuite établir un plan financier sur base d’une estimation raisonnable du revenu locatif, en n’oubliant pas de soustraire les frais incontournables, à savoir le précompte immobilier, les travaux d’entretien, l’assurance propriétaire, la remise en état locatif et, enfin, les éventuels honoraires de l’agent immobilier et/ou du gestionnaire de votre bien. 

La plus-value 

Sur les trente dernières années, la plus-value moyenne annuelle s’est élevée à 5 %, et les professionnels estiment que celle-ci devrait se maintenir aux alentours de 3 % sur les vingt prochaines années. A ce propos, il faut considérer que le rendement locatif est généralement inversement proportionnel à la qualité de la localisation dans laquelle se situe le bien. Selon vos aspirations, vous pouvez envisager trois types de localisation, à commencer par celle que l’on qualifie communément de « bon père de famille ». Vous achetez alors un bien immobilier dans un environnement stable socialement et urbanistiquement, et vous en connaissez immédiatement les paramètres tout en tablant sur une situation du même type pour les années futures. Votre plus-value sera alors progressive et conforme aux augmentations moyennes du marché.

La localisation de type « précurseur » concerne, quant à elle, un investissement dans un quartier pour lequel vous pressentez un engouement croissant et une demande immobilière accrue. Vous pouvez dans ce cas espérer doper votre plus-value en doublant ce potentiel de hausse... ou rester en deçà si vos prévisions ne sont pas avérées. Le troisième type est la localisation de type « Prestige ». Vous achetez alors un bien sis dans une « top location » sur laquelle vous ne comptez pas un rendement fort attractif (de 2 à 3 %) mais pour laquelle vous misez sur la plus-value à terme, eu égard à la très bonne localisation et sa rareté. En effet, la rareté entraîne toujours une demande exacerbée, et donc des perspectives de plus-value plus forte que la moyenne, mais avec un risque avéré sur le potentiel plus limité du marché visé.

Les critères essentiels pour investir

L’actualisation du bien 

C’est le quatrième critère. Dès le départ, vous devez intégrer un des paramètres essentiels à une location réussie : il faut offrir un bien de bonne qualité. Votre candidat locataire choisit votre appartement à condition que vous lui offriez un bien agréable au juste prix. Ne perdez jamais de vue que le choix d’un lieu repose en bonne partie sur des critères émotionnels et non rationnels. Il faut donc que votre bien immobilier dégage une plus-value émotionnelle, un charme particulier, bref que ce soit un endroit dans lequel le candidat locataire et sa famille éventuelle se sentiront bien. N’oubliez pas que votre intérêt de propriétaire repose sur la longévité d’une relation locataire/propriétaire stable. Etre exigeant quant aux obligations que le locataire doit respecter est une chose, lui donner un espace agréable et motivant en est une autre. 

 

La localisation

En termes de localisation, il n’y a pas de « bons » ou de « mauvais » plans d’investissements immobiliers à Bruxelles. Il faut choisir une localisation en fonction de son profil d’investisseur. A-t-on un profil de bon père de famille (exemples de choix : nord et sud-ouest de Bruxelles) ? Cherche-t-on une localisation « précurseur » (centre-ville, zone du canal) ? Ou une localisation prestigieuse (sud et est de Bruxelles ) ? Quel que soit le quartier, le potentiel ou la localisation, il faut opter pour de petites unités de type 1 ou 2 chambres qui constituent actuellement la demande principale sur le marché locatif bruxellois. Et en termes de plus-value, il faut être prudent sur les quartiers en mutation, car celle-ci prend souvent plus de temps que prévu…

Les dix règles d’or de l’investisseur immobilier

1. Choisir des finitions conformes aux attentes des locataires… mais avec un peu d’originalité.
2. Ne pas acheter dans une promotion dans laquelle tous les copropriétaires sont des investisseurs.
3. Choisir un appartement répondant à la demande.
4. Payer le prix JUSTE !
5. Ne pas vous identifier à votre appartement : restez objectif !
6. Rendre le bien attrayant : un peu de home staging.
7. Se faire épauler par un notaire pour la signature du compromis de vente.
8. Etudier la rentabilité de manière réaliste.
9. Etre attentif à l’aspect fiscal et successoral.
10. Définir votre profil d’investisseur actif ou passif

Comment calculer votre rendement ?

Le calcul de rendement en immobilier doit se comprendre par la juxtaposition de deux éléments : le rendement locatif et la plus-value.

Le rendement locatif se calcule par la formule suivante : Loyer annuel / Prix d’achat + frais d’acquisition

Voici un exemple fictif :
Loyer : 800 euros/mois, soit 9 600 euros/an
Prix d'achat : 200.000 euros + 27.000 euros de frais de notaire et droits d'enregistrement
Le rendement sera le résultat du calcul suivant :
9600 € / 227 000 € = 4,2 %


D’une manière générale, le rendement d’un bien se calcule en fonction de plusieurs critères : la localisation, le type de locataires, la pérennité des contrats, l’état de l’immeuble et le vide locatif.

De plus, un bien immobilier s’apprécie au fur et à mesure que les années passent. La plus-value moyenne annuelle sur les 30 dernières années sur le marché résidentiel belge s’est élevée à 5 %. La plus-value sur les 20-30 prochaines années devrait se maintenir aux alentours de 3,5%.

Dans notre exemple fictif, le rendement locatif de 4,2% + la plus-value de 3,5% peuvent donner ainsi potentiellement un rendement total de 7,7 %. 

Le calcul du rendement réel est bien entendu plus complexe. Tout dépend des paramètres de votre investissement : le prix d’achat, le loyer, les frais d’entretien, le taux d’inoccupation et la plus-value. Et ces paramètres sont aussi variés qu’il y a d’appartements et de maisons. Si on vous promet un rendement net de 5% et plus, branchez votre signal d’alarme et soyez prudent. Des rendements de l’ordre de 1 à 3% sont considérés comme étant (plus) réalistes.  

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