Les missions de la gestion locative

Les missions de la gestion locative

Écrit par Stephan Debusschere le 20 mai 2017

Parfois confondus, la gestion locative est une activité immobilière totalement différente du syndic, qui a pour fonction de gérer les parties communes d’une copropriété. Pour connaître précisément la fonction et les missions de la gestion locative, Logic Immo a interrogé un professionnel. 

Logic Immo : Que recouvre précisément le service de gestion locative ? Et quels sont les avantages pour un propriétaire bailleur ?

Patrick Balcaen, Immo BALCAEN (Jette)

En confiant la prise en charge de vos biens résidentiels ou commerciaux à un professionnel, vous accédez au privilège de profiter tranquillement de tous les avantages, sans avoir à vous soucier des nombreuses démarches à accomplir. En effet, en tant que gestionnaire immobilier, ce professionnel devient votre représentant auprès de vos locataires, qui n’auront pas besoin de vous connaitre en personne. Ainsi, il se chargera de récupérer vos loyers et de vous les envoyer tous les mois. Et pour vous tenir informé, il vous enverra régulièrement des comptes rendus d’activité.

En ce qui nous concerne, et en tant que spécialistes en gestion immobilière, nos domaines d’intervention ne se limitent pas à la régulation des loyers. En effet, vous pouvez compter sur votre agent pour devenir votre administrateur de biens et vous représenter à toutes les étapes nécessaires pour assurer la gestion courante de vos biens en location.

Donc, si des réparations doivent être faites dans la maison ou l’appartement, vous n’aurez pas à vous déplacer pour constater les dégâts. Tout est réalisé par votre gestionnaire, que ce soit pour mandater des entrepreneurs, demander des devis, ou lancer les travaux de réparations nécessaires. En précisant que nous n’imposons pas nos corps de métiers reconnus.

Autres avantages considérables de la gestion immobilière par un professionnel, vous n’avez pas à vous soucier des détails techniques et juridiques concernant vos biens. Nous nous chargeons de tout ce qui concerne le contrat de location, l’état des lieux, les congés de locataires et les charges de copropriétés. Et bien entendu, tout sera régularisé à temps pour mieux vous rassurer. Et si jamais vos locataires n’ont pas réglé vos dus, nous faisons appel à tous les moyens de droit afin de les récupérer.

L.I. Ce service s’adresse-t-il à tout propriétaire bailleur ?

Les prestations de gestion immobilière sont particulièrement adaptées aux besoins de chaque propriétaire. En mandatant un professionnel pour gérer votre immobilier, vous vous évitez de longs et fréquents déplacements. Le service s’adresse aussi bien aux propriétaires qui possèdent un bien comme aux propriétaires disposant d’un grand nombre de biens immobiliers et qui n’ont pas le temps de se charger de l’ensemble de la gestion.

Les missions de la gestion locative

L.I. Quelles sont les étapes clés de la gestion locative ?

Après avoir fait établir la Performance Energétique des bâtiments (PEB), contrôler la mise en place des détecteurs de fumée et des règles élémentaires de sécurité, nous évaluons la valeur locative, nous recrutons le nouveau candidat locataire, vérifions sa solvabilité, rédigeons le nouveau bail et assistons à sa signature. Nous vérifions la bonne mise en place des garanties bancaires, de l’état des lieux par un expert, et de la remise des clés. Et nous nous occupons de l’enregistrement du bail et du transfert des compteurs.

En cours de bail, notre mission est de gérer toutes les relations et interactions entre le propriétaire bailleur et le locataire, avec le suivi au quotidien des encaissements des loyers et charges, les éventuelles procédures de recouvrement, suivi des entretiens sporadiques et ou annuels ainsi que les travaux, ou encore la gestion des sinistres et contentieux. Mais la gestion journalière passe également par l’indexation du loyer, le calcul et ou la répartition des charges, la prise en charge des questions du locataire, le contrôle des entretiens à charge du locataire, mais aussi du paiement de sa prime d’assurance risque locatif. Nous veillons aussi aux responsabilités du propriétaire bailleur : grâce à nos formations continues, nous restons au courant des dernières obligations légales et découvertes techniques.

En fin de bail, notre mission est de programmer l’état des lieux de sortie par l’expert, avec son évaluation des éventuels dégâts locatifs, la régularisation de charges, la libération de la garantie locative, la reprise de compteurs et la gestion des fournisseurs d'énergie (eau, électricité, mazout éventuel...)

La confiance passe par le contrôle : nous envoyons un rapport mensuel reprenant l’ensemble des transactions qui se sont déroulées durant le mois. Nous travaillons à livre ouvert, ce qui vous permet de demander des justificatifs sur base des factures payées, accompagnés des bons de commande reprenant l’historique.

En cas d’urgence, nous effectuons sans délais les mesures conservatoires qui s’avéreront nécessaires, et ce, de nature à éviter ou à parer à tout dommage, danger ou risque imminent affectant le bien géré. Nous effectuons évidement le contrôle des travaux, la coordination des devis et des réparations (si nécessaire, avec l’accord du propriétaire). Enfin, nous commandons les réparations habituelles et ordinaires, et nous surveillons leur exécution pour enfin payer les factures après vérification des travaux.

L’ensemble des besoins du propriétaire est ainsi couvert. Ce dernier n’a dès lors qu’un seul interlocuteur, qui ne se substitue néanmoins jamais à son autorité...

Et que fait le syndic ?

Le syndic a pour fonction de gérer les parties communes d’une copropriété. C’est déjà un point important : il n’est aucunement en charge des parties privatives.

La question se pose donc bien naturellement : quelles sont ces parties communes ? Certaines sont évidentes, tels le hall d’entrée, la cage d’escalier, les couloirs de caves, l’ascenseur, etc. D’autres le sont déjà un peu moins : le toit, les façades, les murs porteurs et les gaines techniques même si ceux-ci sont situés à l’intérieur d’une partie privative. Pour d’autres enfin, cela dépend de l’acte fondateur de la copropriété, l’acte de base. Ainsi en va-t-il de plusieurs parties du bâtiment comme les châssis, les portes de cave, les haies entre jardins privatifs et communs, etc.

La gestion de ces parties communes est composée de deux volets.

Le premier est purement bureaucratique : tenue des comptes, organisation des assemblées générales de copropriétaires, déclaration de sinistre à l’assurance, appel de fonds, etc.

Le second volet est plus technique. Il est mis en place lorsque le bâtiment ou les copropriétaires demandent des réparations ou travaux. Cela demande outre une parfaite connaissance de la loi régissant les copropriétés et un minimum de connaissances du droit immobilier et des techniques du bâtiment.

Outre ces obligations, le syndic n’a d’autres pouvoirs que ceux que l’assemblée générale des copropriétaires (AG) lui accorde.

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