Chaudfontaine, le village de Chaudfontaine se réfléchissant dans la Vesdre. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Les montagnes russes du Grand Liège

Écrit par Stephan Debusschere le 13 janvier 2017

Le Grand Liège a une nouvelle fois joué les montagnes russes en termes de prix. Les hausses et les baisses varient selon les marchés locaux, qui restent imprévisibles.

Dans la province de Liège, l’agglomération appelée « le Grand Liège » est essentiellement fondée sur la continuité et la densité du bâti, la proximité géographique ainsi que l’identité des neuf communes voisines de la capitale provinciale : Ans, Beyne-Heusay, Chaudfontaine, Flémalle, Fléron, Grâce-Hollogne, Herstal, Saint-Nicolas et Seraing.

En termes de prix immobiliers, l’agglomération a une nouvelle fois joué les montagnes russes en 2016. Les hausses et les baisses ont varié selon les marchés locaux, qui restent décidément imprévisibles.

Sur le segment des maisons, quatre communes ont enregistré un recul des prix depuis le début de l’année par rapport à 2015, et à des degrés divers : Chaudfontaine, Fléron, Herstal et Seraing. La hausse des prix concerne essentiellement les communes qui affichaient déjà au rabais en 2015 et qui, de par la relance de l’activité, sont repassées dans le vert, à l’instar de Saint-Nicolas, Ans et Beyne-Heusay. Quant à la capitale provinciale, la timide bonification des prix s’apparente davantage à un statu quo, avec une demande concentrée sur les biens en dessous de 200 000 euros, pour un prix moyen actuel de 151 500 euros.

Villas

Petit flashback. Après une forte correction de leur prix durant l’année 2009, les villas, en particulier dans la Cité ardente, avaient perdu l’année suivante encore près de 20%, soit un cinquième de leur valeur sur la période d’un an. Cette forte baisse est liée au fait que ces gros biens s’avèrent difficiles à rénover, particulièrement sur le plan des performances énergétiques, et en conséquence difficiles à vendre par des propriétaires qui souhaitent emménager dans des biens plus aisés à entretenir. C’est encore vrai aujourd’hui, même si la villa est encore prisée dans certaines communes de la périphérie comme Herstal, Grâce-Hollogne ou Fléron.

Le cas de Chaudfontaine est particulier, en raison de ses deux entités résidentielles fortement prisées. Plus particulièrement à Embourg, plus privilégiée encore que Beaufays qui intègre davantage de nouveaux lotissements, les villas cossues et les biens d’exception n’ont pas subi de réelle baisse de prix et ont d’ailleurs récupéré la perte subie en 2009. Et à Seraing, une commune qui investit beaucoup dans son avenir, la remontée des prix des villas serait même à l’ordre du jour.

Appartements

Sur le marché des appartements de seconde main, Liège-Ville assure quasi la moitié de l’activité provinciale. C’est que cela fait un moment déjà que le segment des appartements se révèle porteur dans la Cité ardente. Et c’est d’autant plus le cas de l’appartement neuf, qui a la cote notamment parce que les amateurs craignent la mise en conformité des installations et les charges des appartements sur le marché secondaire. La facture énergétique est, en effet, devenue un point d’attention déterminant pour les candidats acquéreurs. Le segment de l’appartement d’occasion a ainsi encaissé un petit recul depuis le début de l’année écoulée, pour un prix moyen actuel de 142 000 euros.

Les communes de Saint-Nicolas, Grâce-Hollogne et Chaudfontaine sont celles où la progression s’est avérée la plus forte. Avec le prix moyen le plus élevé du grand Liège, l’appartement de seconde main à Chaudfontaine se négocie en moyenne désormais à 280 000 euros. A Herstal, où la pression du marché du neuf est forte, les prix ont néanmoins réussi à se bonifier, mais peuvent se négocier encore sous les 150 000 euros, comme c’est le cas aussi à Ans, Fléron et Seraing. Quant à Liège-Ville, le très léger recul depuis le début de l’année passée fixe le prix moyen à 142 000 euros. Toutes les autres communes du grand Liège stagnent ou enregistrent un recul sur ce segment.

Marché du neuf

Cette année, plus de 70 projets de moyenne à grande envergure ont été commercialisés dans la Province. Liège et sa périphérie en concentrent pas loin de la moitié. Dans la ville de Liège, ces projets affichent une moyenne de prix de 2175 euros/m2, soit un prix moyen de 174 000 euros – hors frais – pour un appartement de 80 m2. Les différentiels de prix entre les projets s’avèrent importants. Selon la situation et le standing, les prix au m2 peuvent ainsi varier de 1 575 à 2 775 euros. Le bien le plus couru reste l’appartement deux chambres, situé dans un environnement favorable.

Chaudfontaine, le village de Chaudfontaine se réfléchissant dans la Vesdre. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Attention à la conformité

Si l’investissement dans un immeuble de rapport d’occasion peut aussi s’avérer rentable, le problème de la conformité urbanistique de ce type de biens peut néanmoins poser problème. Les normes de sécurité, notamment en matière de découpe des maisons bourgeoises en immeubles à appartements, ne sont en effet que peu respectées. En 2013, environ 60 % des bâtiments de rapport à Liège étaient, en effet, en infraction vis-à-vis des règlements urbanistiques.

Si le durcissement de cette réglementation apparaît plus que nécessaire, il se pourrait aussi qu’il produise un effet pervers. L’importance du coût de régularisation, cumulé à l’inévitable diminution de l’offre des biens à petits budgets, peut avoir pour conséquence un accès au logement plus difficile pour les futurs étudiants, les jeunes couples et les personnes moins nanties.

Retour en ville

Si le retour des jeunes ménages sur la ville de Liège a tendance à se poursuivre, encore faut-il choisir le quartier correspondant aux finances disponibles. En termes de localisation, les quartiers les plus en vue et donc les plus chers à Liège sont les quais de la Meuse – notamment le quai Marcellis situé à deux pas du centre-ville – les boulevards, Cointe, les Vennes, le Laveu, Sainte-Marguerite ou encore le Cadran. Dans les quartiers plus abordables et en train d’être redynamisés, citons Saint-Léonard et le Thier-à-Liège ; on peut encore y acquérir une maison ouvrière typique pour un budget variant de 70 000 à 130 000 euros.

Logic Repères

Localité

Maison mitoyenne

Appartement

Ans

 

169.000 euros

134.500 euros

Beyne-Heusay

 

143.000 euros

/

Chaudfontaine

 

214 000 euros

280.000 euros

Flémalle

 

142.500 euros

/

Fléron

 

175.000 euros

117.500 euros

Grâce-Hollogne

 

144.500 euros

148.500 euros

Herstal

122.500 euros

130.000 euros

Liège

 

151.500 euros

142.000 euros

Saint-Nicolas

 

127.000 euros

162.000 euros

Seraing

 

113.500 euros

132.000 euros

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