Liège, picture by Jacques Renier.

Liège

Écrit par Stephan Debusschere le 12 décembre 2015

Bilan du marché immobilier de la province

A court terme, le marché immobilier de la province reste imprévisible. L’année passée, la moitié des localités avait affiché des baisses tandis que l’autre était parvenue à se maintenir ou à se bonifier. La même constatation peut être faite pour cette année, dans une province où les localités proches peuvent présenter des différences de prix sensibles, quel que soit le type de biens. Au sein de la province, les candidats acquéreurs se doivent aujourd’hui de bien analyser le marché et de choisir avec soin l’endroit où ils achèteront leur bien. A commencer par le grand Liège où les prix enregistrent, selon les communes, des hausses et des baisses sans que l’on puisse dégager une tendance prédominante. Si le grand Liège joue ainsi aux montagnes russes, c’est aussi le cas du reste de la province.

De l'importance du prix juste

Liège, picture by Jacques Renier.Si les prix se sont actuellement stabilisés dans une fourchette raisonnable, il est devenu évident que les propriétaires ont plus que jamais intérêt à s’adapter à la réalité du marché, sous peine d’être rapidement sanctionnés par ce dernier. Un propriétaire désireux de vendre vite et bien ne peut en aucun cas occulter ce paramètre essentiel lorsqu’il décide du prix de mise en vente de son bien. La nécessité du prix « juste » est plus que jamais à l’ordre du jour, comme en témoigne le rallongement actuel des délais de transaction. Les notaires liégeois fixent la valeur moyenne de la maison liégeoise autour de 170.000 euros.

Grande famille, grand Liège

Si le retour des jeunes ménages sur la ville de Liège a tendance à se poursuivre, encore faut-il choisir le quartier correspondant aux finances disponibles. Certains quartiers sont plus prisés que d’autres, tel celui de Laveu, mais sont en conséquence plus chers que des quartiers plus abordables comme Saint-Léonard. Les communes de la périphérie continuent cependant d’attirer, notamment parce qu’il est devenu plus difficile pour des ménages avec deux enfants de trouver encore des maisons trois chambres à moins de 200 000 euros dans le centre-ville de Liège.

La qualité, un critère essentiel

Face à une offre supérieure à la demande, la qualité du bien est devenu un critère fondamental. Les candidats à la propriété cherchent en priorité des logements dont la consommation énergétique est faible et qui nécessitent peu de frais et de charges. C’est la raison pour laquelle les appartements neufs ont la cote, qu’il s’agisse d’un achat pour occupation personnelle ou d’un investissement. Les charges et les frais liés aux appartements de seconde main – spécialement ceux construits dans les années 60 à 80 – refroidissent les candidats acquéreurs, disposés à payer une TVA de 21% pour un logement neuf afin d’avoir la certitude d’être à l’abri de tout problème et de coûts imprévus.

Le prix de la localisation

Si la qualité et le type de logement sont devenus des critères essentiels pour les candidats acquéreurs, la localisation géographique d’un bien devient aussi de plus en plus déterminante. Dans un contexte chahuté, les communes situées le long des grands axes routiers restent en conséquence très prisées, ce qui a forcément une influence sur le prix des biens qui y sont proposés. L’arrondissement de Waremme, qui bénéficie de sa localisation le long de l’E40 et de son offre en appartements neufs, en est un bon exemple. Nombreux sont les candidats acheteurs qui cherchent à se loger à proximité des axes routiers pour rejoindre rapidement la capitale de la province. C’est pourquoi la commune de Waremme s’avère particulièrement prisée avec, pour conséquence, des prix qui sont de 20% plus élevés qu’à Huy, par exemple, quel que soit le segment.

Appartements

Sur toute la province, l’offre en appartements d’occasion est trois fois moins importante que celle en maisons. La moitié des ventes d’appartements s’opère dans les villes de Liège, Verviers, Waremme ainsi que Huy. Le prix moyen d’un appartement de seconde main de 100 m2 dans la province est de 155.500 euros.

Du côté du neuf, la ville de Huy concentre environ 70% du stock disponible d’appartements neufs au sud de la province, tandis que Liège et sa périphérie concentrent pour leur part la moitié des quelque 60 nouveaux projets actuellement commercialisés. A l’est et à l’ouest, le manque d’offre révèle une certaine inertie du marché à proposer ce type de logement en dehors du milieu urbain. Mais la demande sur ce segment ne cesse de grimper. Le bien le plus couru, tant par les candidats acquéreurs que par les investisseurs, reste l’appartement neuf de deux chambres, situé dans un environnement favorable. Le prix moyen provincial d’un appartement neuf varie de 2000 euros à 2125 euros/m2.

Villas

Petit flashback. Après une forte correction de leur prix en 2009, les villas, en particulier dans la cité ardente, avaient perdu l’année suivante encore près de 20%, soit un cinquième de leur valeur sur la période d’un an. Cette forte baisse était liée au fait que ces gros biens s’avèrent difficiles à rénover selon les nouvelles normes environnementales, et en conséquence difficiles à vendre par des propriétaires qui souhaitent emménager dans des biens plus aisés à entretenir. C’est encore vrai aujourd’hui, bien que les villas soient encore recherchées dans certaines communes de la périphérie comme Herstal, Grâce-Hollogne ainsi que Fléron. Le cas de Chaudfontaine est particulier, en raison de ses deux entités résidentielles fortement prisées. Plus particulièrement à Embourg, plus privilégiée encore que Beaufays qui intègre davantage de nouveaux lotissements, les villas cossues et les biens d’exception n’ont pas subi de réelle baisse de prix. Et à Seraing, une commune qui investit beaucoup dans son avenir, la remontée des prix des villas est à l’ordre du jour. Avec une offre de plus de 3000 villas à la vente, la province résorbe ainsi lentement son stock d’invendus, à des prix qui semblent se stabiliser. Mais le marché de la villa reste globalement fébrile, et les biens datant des années 1960 et 1970 forment résolument le maillon faible.

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