Liège, picture by A. Savin.

Liège

Écrit par Stephan Debusschere le 13 octobre 2016

Concentré de neuf

Parce qu’elle devrait accueillir plus de 30 000 nouveaux habitants au cours des vingt prochaines années, la capitale de la province de Liège continue d’exercer son attraction sur les investisseurs en immobilier neuf, dont les prix sont relativement peu élevés par rapport à d’autres marchés nationaux. Avec pour conséquence la stabilisation des prix sur les marchés secondaires. 

Sur le segment de l’appartement, dont la part dans le parc de logements liégeois est de 30 %, Liège-Ville assure quasi la moitié de l’activité provinciale, avec un prix moyen qui avait atteint 146 000 euros au cours de l’année écoulée. C’est que cela fait un moment déjà que le segment des appartements se révèle porteur dans la Cité ardente. Et c’est d’autant plus le cas de l’appartement neuf, qui a la cote notamment parce que les amateurs craignent la mise en conformité des installations et les charges des appartements sur le marché secondaire. La facture énergétique est, en effet, devenue un point d’attention déterminant pour les candidats acquéreurs. Le segment de l’appartement d’occasion a ainsi encaissé un petit recul depuis le début de l’année, pour un prix moyen actuel de 142 000 euros.

Liège – et sa périphérie – concentrent pas loin de la moitié des nouveaux projets actuellement commercialisés dans la Province. Dans la ville de Liège, ces projets qui rassemblent une offre globale de quelque 170 logements affichent une moyenne de prix de 2175 euros/m2, soit un prix moyen de 174 000 euros – hors frais – pour un appartement de 80 m2. Les différentiels de prix entre les projets s’avèrent importants. Selon la situation et le standing, les prix au m2 peuvent ainsi varier de 1 575 à 2 775 euros.

L’appartement neuf constitue aussi un segment très attractif pour les candidats investisseurs, sans qu’ils doivent débourser pour autant des sommes astronomiques. Les prix initiaux sont relativement peu élevés par rapport aux marchés environnants, les taux d'intérêts restent bas et les valeurs locatives sont à peu de choses près identiques à ce qui se fait ailleurs dans le pays. De plus, au vu de l’accès difficile au crédit pour nombre de candidats à la propriété, notamment les jeunes, il est clair que le marché locatif s’est renforcé et va encore croître à l’avenir.

Le maître-achat actuel semblerait être l’appartement d’une superficie de 90 à 100 m2, avec deux chambres, garage et cave. Les lofts livrés casco, qui se vendent à partir de 80 000 euros hors TVA, auxquels il faudra ajouter quelque 40 000 à 50 000 euros pour l'aménagement intérieur, constitueraient aussi de beaux produits d'investissement.

Attention à la conformité

Si l’investissement dans un immeuble de rapport d’occasion dans le centre de Liège peut aussi s’avérer rentable, le problème de la conformité urbanistique de ce type de biens peut néanmoins poser problème. Les normes de sécurité, notamment en matière de découpe des maisons bourgeoises en immeubles à appartements, ne sont en effet que peu respectées. En 2013, environ 60 % des bâtiments de rapport à Liège étaient, en effet, en infraction vis-à-vis des règlements urbanistiques. Si le durcissement de cette réglementation apparaît plus que nécessaire, il se pourrait aussi qu’il produise un effet pervers. L’importance du coût de régularisation, cumulé à l’inévitable diminution de l’offre des biens à petits budgets, pourrait avoir pour conséquence un accès au logement plus difficile pour les futurs étudiants, les jeunes couples et les personnes moins nanties.

Liège, picture by A. Savin.

Léger rebond des maisons

Si l’on jette un œil sur la décennie passée, on s’aperçoit que les prix sont restés soutenus sur le segment des maisons mitoyennes, qui ont en effet quasiment doublé de prix en dix ans. Si ces prix se sont actuellement stabilisés, après un petit rebond au cours du premier semestre et un prix moyen actuel de 151 500 000 euros – tous biens confondus – il est devenu évident que les propriétaires ont plus que jamais intérêt à annoncer leur bien au juste prix, sous peine d’être rapidement sanctionné par le marché. La rénovation et les modifications pour obtenir de bons résultats énergétiques sont en effet coûteuses en cas de rénovation. Or, le parc immobilier liégeois est vieillissant : 18 % seulement des logements ont moins de 50 ans.

Si la demande est concentrée pour des maisons en-dessous de 200 000 euros – la transaction moyenne tourne autour de 170 000/180 000 euros – c’est bien parce qu’elle correspond aux moyens financiers d’un ménage moyen avec enfants, dont le solde mensuel des revenus ne permet pas réellement de convoiter autre chose. Un propriétaire désireux de vendre vite et bien ne peut en aucun cas occulter ce paramètre essentiel lorsqu’il décide du prix de mise en vente de son bien.

Rénovation urbaine

Depuis 2007, quelque 30 millions d’euros ont déjà été consacrés par la ville à la rénovation des logements, et de nombreux projets, tant publics que privés, sont en préparation. Parmi les plus importants, citons la réhabilitation des îlots Firquet-Saint-Séverin, le projet Vivre au centre, le projet des Forges ou encore la rénovation du quartier de la cathédrale. Les objectifs de ces projets sont aussi la démolition des chancres urbains et la reconstruction de logements neufs, la réhabilitation des logements vides au-dessus des commerces ou encore l’aménagement d’espaces publics, de parcs et de jardins à proximité des nouveaux ensembles.

Quartiers en vue

En termes de localisation, les quartiers les plus en vue à Liège sont les quais de la Meuse – notamment le quai Marcellis situé à deux pas du centre-ville – les boulevards, Cointe, les Vennes, le Laveu, Sainte-Marguerite ou encore le Cadran. Dans les quartiers plus abordables et en train d’être redynamisés, citons Saint-Léonard et le Thier-à-Liège ; on peut encore y acquérir une maison ouvrière typique pour un budget variant de 70 000 à 130 000 euros.

Logic Repères

Maison mitoyenne : 151 500 euros

Villa : 306 000 euros

Appartement : 142 000 euros

Appartement neuf : de 1575 à 2775 euros/m2

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