La Meuse et la pont Albert à Liège. Picture by PJDespa.

Liège

Écrit par Stephan Debusschere le 18 octobre 2017

Concentré de neuf

Parce qu’elle devrait accueillir plus de 30 000 nouveaux habitants au cours des vingt prochaines années, la capitale de la province de Liège continue d’exercer son attraction sur les investisseurs en immobilier neuf, dont les prix sont relativement peu élevés par rapport à d’autres marchés nationaux. Avec pour conséquence une stabilisation des prix des appartements d’occasion. 

La Cité ardente propose actuellement la plus importante offre de Wallonie en matière d’appartements existants, qu’ils soient à vendre ou à louer. C’est que cela fait un moment déjà que ce segment des appartements se révèle porteur dans la Cité ardente. Et c’est d’autant plus le cas de l’appartement neuf, qui a la cote notamment parce que les amateurs craignent la mise en conformité des installations et les charges des appartements sur le marché secondaire. La facture énergétique est en effet devenue un point d’attention déterminant pour les candidats acquéreurs. Le segment de l’appartement d’occasion a ainsi stagné depuis le débit de cette année, avec un prix médian actuel de 129 000 euros.

Liège – et sa périphérie – concentrent pas loin de la moitié des nouveaux projets actuellement commercialisés dans la Province. Dans la ville de Liège, ces projets qui sont actuellement au nombre de 15 affichent une moyenne de prix de 2250 euros/m2, soit un prix moyen de 180 000 euros – hors frais – pour un appartement de 80 m2. Les différentiels de prix entre les projets s’avèrent importants. Selon la situation et le standing, les prix au m2 peuvent ainsi varier de 1 600 à 2 775 euros.

L’appartement neuf constitue aussi un segment très attractif pour les candidats investisseurs, sans qu’ils doivent débourser pour autant des sommes astronomiques. Les prix initiaux sont relativement peu élevés par rapport aux marchés environnants, les taux d'intérêts restent bas et les valeurs locatives, avec un loyer de référence de 630 euros, devraient permettre un rendement brut de 4,35%. De plus, au vu de l’accès difficile au crédit pour nombre de candidats à la propriété, notamment les jeunes, il est clair que le marché locatif s’est renforcé et va encore croître à l’avenir.

Le maître-achat actuel semblerait être l’appartement d’une superficie de 90 à 100 m2, avec deux chambres, garage et cave. Les lofts livrés casco, qui se vendent à partir de 80 000 euros hors TVA, auxquels il faudra ajouter quelque 40 000 à 50 000 euros pour l'aménagement intérieur, constitueraient aussi de beaux produits d'investissement.

La Meuse et la pont Albert à Liège. Picture by PJDespa.

Léger rebond des maisons

Si l’on jette un œil sur la décennie passée, on s’aperçoit que les prix sont restés soutenus sur le segment des maisons mitoyennes, qui ont en effet quasiment doublé de prix en dix ans. Si ces prix se sont actuellement stabilisés, après un petit rebond au cours du premier semestre et un prix médian actuel de 145 000 euros – tous biens confondus –  il est devenu évident que les propriétaires ont plus que jamais intérêt à annoncer leur bien au juste prix, sous peine d’être rapidement sanctionné par le marché. La rénovation et les modifications pour obtenir de bons résultats énergétiques sont en effet coûteuses en cas de rénovation. Or, le parc immobilier liégeois est vieillissant : 18 % seulement des logements ont moins de 50 ans.

Si la demande est concentrée pour des maisons en-dessous de 200 000 euros, c’est bien parce qu’elle correspond aux moyens financiers d’un ménage moyen avec enfants, dont le solde mensuel des revenus ne permet pas réellement de convoiter autre chose. Un propriétaire désireux de vendre vite et bien ne peut en aucun cas occulter ce paramètre essentiel lorsqu’il décide du prix de mise en vente de son bien.

Redynamisation populaire

Il y a une dizaine d’années, Liège était devenue impayable pour une bonne partie de la population, et en particulier les jeunes ménages. Parce que les plus quartiers les plus cotés étaient devenus hors budget pour eux, ceux-ci n’ont pas hésité à investir dans le quartier Le Laveu situé derrière la gare des Guillemins et qui était alors tombé en désuétude. Un grand nombre de maisons y ont été achetées et rénovées et, depuis, ce quartier est carrément devenu branché, et sa valeur a littéralement explosé. Cet exemple emblématique montre que les Liégeois sont pragmatiques, et qu’ils préfèreront toujours être propriétaires dans un quartier en devenir ou délaissé plutôt que de rester locataires dans un quartier plus en vue. Ce caractère et cette volonté de réinvestir les quartiers délaissés dynamise dès lors aussi la ville dans son ensemble.

Rénovation urbaine

Depuis 2007, quelque 30 millions d’euros ont en effet déjà été consacrés par la ville à la rénovation des logements, et de nombreux projets, tant publics que privés, sont en préparation. Parmi les plus importants, citons la réhabilitation des îlots Firquet-Saint-Séverin, le projet Vivre au centre, le projet des Forges ou encore la rénovation du quartier de la cathédrale. Les objectifs de ces projets sont aussi la démolition des chancres urbains et la reconstruction de logements neufs, la réhabilitation des logements vides au-dessus des commerces ou encore l’aménagement d’espaces publics, de parcs et de jardins à proximité des nouveaux ensembles.

Quartiers en devenir

Aujourd’hui, d’autres quartiers encore abordables sont susceptibles de connaître le même sort. On pense ici notamment au quartier Saint-Léonard, entre Droixhe et le centre-ville, ou encore Thiers qui le surplombe. Dans ces deux quartiers qui font partie dudit quartier nord qui s’étend jusque Herstal, on peut encore y acquérir une maison ouvrière typique, avec deux chambres, un petit jardin ou une courette, et souvent un grenier aménageable, pour un budget variant de 70 000 à 130 000 euros, alors que la transaction moyenne à Liège tourne autour de 170 000 à 180 000 euros. Mais il ne faudra pas trop tarder du côté de Saint-Léonard, de plus en plus investi par les jeunes ménages.

Le quartier de Droixhe est pour sa part un cas plus particulier, car son parc immobilier est principalement composé de tours à appartements. S’il est très abordable, ce quartier mettra sans doute beaucoup plus de temps à devenir vraiment attractif.

Depuis l’arrivée de sa nouvelle gare, le quartier des Guillemins fait aussi partie de la liste. Considéré comme encore abordable jusqu’il y a deux ou trois ans, de nombreux projets immobiliers comme celui de Paradis Express – un écoquartier haut de gamme de 35 000 m2 de logements, bureaux et commerces – ont néanmoins ouvert la porte à une spéculation hasardeuse.

Logic Repères

Maison mitoyenne : 145 000 euros

Villa : 306 000 euros

Appartement : 129 000 euros

Appartement neuf : de 1600 à 2775 euros/m2

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