Liège, picture by Nordenfan.

Liège

Écrit par Stephan Debusschere le 16 octobre 2018

Un concentré de neuf

Parce qu’elle devrait accueillir plus de 30 000 nouveaux habitants au cours des 20 prochaines années, la capitale de la province de Liège continue d’exercer son attraction sur les investisseurs en immobilier neuf, dont les prix sont relativement peu élevés par rapport à d’autres marchés nationaux. Avec pour conséquence une stabilisation des prix des appartements d’occasion. 

Liège, picture by Nordenfan.La Cité ardente propose actuellement la plus importante offre de Wallonie en matière d’appartements existants, qu’ils soient à vendre ou à louer. C’est que cela fait un moment déjà que ce segment des appartements se révèle porteur dans la Cité ardente. Et c’est d’autant plus le cas de l’appartement neuf, qui a la cote notamment parce que les amateurs craignent la mise en conformité des installations et les charges des appartements sur le marché secondaire. La facture énergétique est en effet devenue un point d’attention déterminant pour les candidats acquéreurs. Le segment de l’appartement d’occasion est ainsi resté stable depuis le début de cette année, avec un prix médian actuel de 135 000 euros.

Liège – et sa périphérie – concentrent près de la moitié des nouveaux projets actuellement commercialisés dans la Province. Parce que le schéma d’agglomération vise la création de 15 000 nouveaux logements en 20 ans, le nombre d’appartements mis en vente dans la ville de Liège ne cesse donc d’augmenter. Ils sont actuellement au nombre de 1178 et affichent une moyenne de prix de 2250 euros/m2, soit un prix moyen de 202 500 euros – hors frais – pour un appartement de 90 m2. Les différentiels de prix entre les projets s’avèrent importants. Selon la situation et le standing, les prix au m2 peuvent ainsi varier de 2000 à 2500 euros, avec des pointes à 3000 euros dans le centre de Liège et certaines situations d’exception.

Un rendement très correct

L’appartement neuf constitue aussi un segment très attractif pour les candidats investisseurs, sans qu’ils doivent débourser pour autant des sommes astronomiques, car les prix initiaux sont relativement peu élevés par rapport aux marchés environnants. Pour un appartement d’une valeur de 200 000 euros, par exemple, auxquels il faut ajouter les frais inhérents à son acquisition et des petits travaux éventuels, pour un total de 240 000 euros, et avec un loyer de l’ordre de 650 euros, on vise en conséquence les 2,5 % de rendement net annuel, ce qui constitue une rentabilité très correcte. De plus, au vu de l’accès difficile au crédit pour nombre de candidats à la propriété, notamment les jeunes, il est clair que le marché locatif s’est renforcé et va encore croître à l’avenir.

Le maître-achat actuel semble être l’appartement d’une superficie de 90 à 100 m2, avec deux chambres, garage et cave. Les lofts livrés casco, qui se vendent à partir de 80 000 euros hors TVA, auxquels il faudra ajouter quelque 40 000 à 50 000 euros pour l'aménagement intérieur, constitueraient aussi de beaux produits d'investissement.

Stabilité des maisons

Si l’on jette un œil sur la décennie passée, on s’aperçoit que les prix sont restés soutenus sur le segment des maisons mitoyennes, qui ont en effet quasiment doublé de prix en 10 ans. Si ces prix se sont actuellement stabilisés, avec un prix médian actuel de 145 000 euros – tous biens confondus –  il est devenu évident que les propriétaires ont plus que jamais intérêt à annoncer leur bien au juste prix, sous peine d’être rapidement sanctionné par le marché. La rénovation et les modifications pour obtenir de bons résultats énergétiques sont en effet coûteuses en cas de rénovation. Or, le parc immobilier liégeois est vieillissant : 18 % seulement des logements ont moins de 50 ans.

Si la demande est concentrée pour des maisons ne franchissant pas la barre des 200 000 euros, hors frais, c’est bien parce qu’elle correspond aux moyens financiers d’un ménage moyen avec enfants, dont le solde mensuel des revenus ne permet pas réellement de convoiter autre chose. Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, il apparaît que les biens qui sont soit rénovés, soit en bon état ou bien entretenus se vendent bien plus facilement pour la bonne et simple raison que, au-delà de la question du temps et de l’énergie nécessaires aux travaux de rénovation, la faculté d’emprunter les montants liés aux frais d’acquisition n’est plus aussi accessible que par le passé pour tous ceux qui souhaitent devenir propriétaires. Un propriétaire désireux de vendre vite et bien ne peut en aucun cas occulter ce facteur essentiel lorsqu’il décide du prix de mise en vente de son bien.

Redynamisation populaire

Il y a une dizaine d’années, Liège était devenue impayable pour une partie de la population, en particulier les jeunes ménages. Parce que les quartiers les plus cotés étaient devenus hors budget pour eux, ceux-ci n’ont pas hésité à investir dans des quartiers tels que Le Laveu derrière la gare des Guillemins et qui était tombé en désuétude. Un grand nombre de maisons y ont été achetées et rénovées et, depuis, ce quartier est carrément devenu branché, et sa valeur a littéralement explosé. Cet exemple emblématique montre que les Liégeois sont pragmatiques, et qu’ils préfèreront toujours être propriétaires dans un quartier en devenir ou délaissé plutôt que de rester locataires dans un quartier plus en vue.

Ce caractère et cette volonté de réinvestir les quartiers délaissés dynamisent clairement la ville dans son ensemble. On peut d’ailleurs considérer aujourd’hui qu’il n’y a plus à proprement parler de « mauvais quartier » à Liège grâce à ce processus de revitalisation. Dans des quartiers tels que Saint-Léonard, entre Droixhe et le centre-ville, ou encore Thiers qui le surplombe, on peut encore acquérir une maison ouvrière typique, avec deux chambres, un petit jardin ou une courette, et souvent un grenier aménageable, pour un budget variant de 70 000 à 130 000 euros, alors que la transaction moyenne à Liège tourne autour de 170 000 à 180 000 euros.

Rénovation urbaine

Depuis 2007, quelque 30 millions d’euros ont en effet déjà été consacrés par la ville à la rénovation des logements, et de nombreux projets, tant publics que privés, sont en préparation. Les objectifs de ces projets sont aussi la démolition des chancres urbains, le comblement des dents creuses, la réhabilitation des logements vides au-dessus des commerces ou encore l’aménagement d’espaces publics, de parcs et de jardins à proximité des nouveaux ensembles. La priorité et un accompagnement spécifique sont donnés aux projets porteurs d’une nouvelle image, d’un nouveau souffle urbanistique et architectural ainsi qu’à ceux présentant un caractère emblématique ou de rayonnement tant pour la Ville qu’à l’échelle de l’agglomération.

Parmi les projets actuels ou à venir, citons ici la requalification de l’ensemble du quartier de Droixhe, qui prévoit la construction de quelque 600 logements présentant une grande diversification et favorisant la mixité sociale. La requalification du Val Benoît fait également partie des projets emblématiques à venir, tout comme l’étoffement du site des Guillemins. La plus importante transformation de la Ville concernera le site de Coronmeuse, qui verra l’implantation de ce qui devrait être le plus grand éco-quartier d’Europe, sur pas moins de 25 hectares.

Repères

Maison mitoyenne : 145 000 euros

Appartement : 135 000 euros

Appartement neuf : de 2000 à 2500 euros/m2

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