Michel De Ridder

Mon locataire ne paye pas son loyer!

Écrit par Michel De Ridder le 2 juillet 2015

Que faire?

Le propriétaire qui désire mettre un bien immobilier en location s'efforce toujours de trouver des locataires solvables. Le propriétaire prudent va tenter de sonder la solvabilité de son candidat locataire.

Michel De RidderPour un partenaire commercial, les bases de données commerciales ou même les publications des comptes annuels à la BNB sont un bon indicateur même si ceux-ci peuvent être anciens. Si ces informations ne sont pas rassurantes, le propriétaire pourra demander des garanties personnelles (engagement de caution du gérant, etc.).
 
Pour les particuliers, les moyens d’investigation sont inexistants. On constate dans la pratique que les propriétaires deviennent fort exigeants. Un locataire sérieux et désireux de louer le bien qu’il convoite pourra être avisé de produire au propriétaire son contrat de travail, ses dernières fiches de salaire, la preuve de ses derniers payements de loyer et les coordonnées de son ancien propriétaire, un avertissement extrait de rôle ou toute autre preuve de sa solvabilité. Il proposera éventuellement le payement du loyer par une domiciliation et il communiquera un numéro de téléphone ou une adresse e-mail où on peut facilement le joindre.
 
Il sera à tout le moins prudent d’exiger l’encaissement du premier mois de loyer et la preuve de la constitution de la garantie locative.
 
Le propriétaire pourra également souscrire une assurance spéciale "garantie revenus locatifs" qui, à certaines conditions, couvre les loyers impayés et la protection juridique. 
 

Mise en demeure

 
Si toutefois le locataire ne paye pas son loyer, le propriétaire doit d’abord tenter d’obtenir le payement à l’amiable en prenant contact avec celui-ci (téléphone ou e-mail). A défaut de payement de l’arriéré de loyer, le propriétaire doit sans tarder (maximum quinze jours après la date d’échéance) envoyer une lettre recommandée par laquelle il exige le payement dans un délai fixe (huit jours par exemple), tout en demandant des explications sur la raison du retard et en précisant qu’à défaut de payement il entamera une procédure judiciaire.
 
Au besoin, et si les enjeux deviennent importants, il peut être utile de faire appel aux services d’un avocat pour la rédaction de cette mise en demeure, son intervention à ce stade permettant déjà de régler de nombreux cas. 
 
Suite à cette mise en demeure,  la réaction du locataire sera souvent de proposer un plan d’apurement. Si celui-ci lui parait raisonnable, le propriétaire l’acceptera mais tiendra à l’œil le respect des échéances.
 
Il peut aussi envisager des mesures conservatoires mais coûteuses comme la saisie gagerie sur le mobilier meublant le bien loué, sur lequel il dispose d’un privilège, et ce si l’enjeu est important.
 

Procédure devant le Juge de paix

 
En cas de mutisme du locataire ou de non respect du plan d’apurement, le propriétaire devra s’adresser au Juge de Paix du lieu où se situe le bien loué (ou à un arbitre si cela est précisé dans le contrat de bail). 
 
Il est vivement conseillé de ne pas attendre trop longtemps avant d’entamer la procédure (maximum 10 jours après la seconde échéance impayée) afin d’éviter que la somme due n’augmente de trop. Le propriétaire peut lui-même déposer une requête (moins couteuse qu’une citation par huissier – 40 € quand l’enjeu porte sur moins de 2.500 € et 80 € s’il porte sur plus de 2.500 €, ces frais étant multipliés par le nombre de demandeurs, soit le nombre de propriétaires du bien loué). 
 
Cette requête devra obligatoirement mentionner : la date, l’identité complète du/des propriétaire(s), celle du/des locataire(s), l’objet de la demande, les dispositions du contrat et du Code civil qui fondent la demande, la signature du demandeur ou de son avocat, un certificat de domicile récent de la partie adverse (délivré par l’administration communale où elle est domiciliée.
 
Dans la requête, le propriétaire veillera expressément à réclamer l’arriéré de(s) loyer(s), et le cas échéant, la fin du bail aux torts du locataire, l’indemnité de résiliation qui en découle, la faculté d’expulsion de tous les occupants, la libération de la garantie locative en sa faveur et la désignation d’un expert.  La requête devra également prévoir l’application de l’article 735 du Code judiciaire qui permet de pouvoir plaider l’affaire dès l’audience d’introduction outre l’exécution provisoire. Etre conseillé ou représenté par un avocat s’avère fort utile afin de ne rien négliger.
 
Une fois que la requête est déposée, l’audience d’introduction se tiendra dans le mois devant le Juge de paix. A cette audience, plusieurs hypothèses peuvent se présenter : 
 
  • Le locataire ne se présente pas et n’est pas représenté par un avocat. Le bailleur obtient un jugement par défaut faisant droit à ses demandes. Il faudra alors demander à un huissier de procéder à la signification et à l’exécution de cette décision.
  • Le locataire se présente ou est représenté par un avocat. Dans ce cas : 
    • L’affaire est plaidée tout de suite et le juge rendra un jugement, pour l’ensemble de la demande, soit pour les points les plus urgents qui ont été demandés dans la requête. Si le jugement est positif pour le bailleur, il devra procéder à sa signification par huissier afin de faire courir le délai d’appel d’un mois.
    • L’affaire dans son ensemble, soit certains points sollicités dans la requête, n’ont pu être plaidés à cette audience d’introduction, notamment parce que le locataire conteste l’un ou l’autre chef de la demande. Dans ce cas, les parties pourront fixer un calendrier (ce délai peut être fort long vu l’arriéré judiciaire de certaines juridictions) pour déposer leurs conclusions dans lequel les parties devront exposer leurs arguments. 
 

Médiation

 
Une autre possibilité qui s’offre aux parties lorsqu’il y a une contestation est de recourir à la médiation. La médiation est un mode de règlement amiable des conflits qui fait intervenir un tiers, le médiateur, dont  la mission est d’amener les personnes à renouer le dialogue, à confronter leurs points de vue au cours d'un échange et à rechercher les bases d'un accord durable et acceptable. Ce processus est rapide, peu coûteux et efficace. Nous renvoyons ici à notre article « La médiation immobilière » publié dans le LogicImmo du 11 février 2015.
 
Michel De Ridder et Oriane Lebrun
 

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