Louer un local commercial : un investissement judicieux ?

Louer un local commercial

Écrit par Renaud Chaudoir le 7 octobre 2019

Un investissement judicieux ?

Investir dans l’immobilier offre un éventail de possibilités. Vous préférez investir dans un fonds ou acheter votre propre bien ? Dans ce dernier cas, vous avez le choix parmi plusieurs types d’immeubles : des appartements, des maisons et même des studios étudiants. Mais avez-vous déjà pensé à un local commercial ? L’immobilier commercial a de nombreux avantages. Pourtant, il importe aussi d’émettre quelques réserves.

Louer un local commercial : un investissement judicieux ?

Rentabilité supérieure

La rentabilité élevée est sans doute l’avantage majeur de la mise en location d’un local commercial. Cette rentabilité se situe souvent autour des 5 %, taux qui est seulement de 3 % pour un logement privé. Notons que, souvent, les prix d’achat des locaux commerciaux sont aussi légèrement supérieurs à ceux des habitations ordinaires. Par ailleurs, le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans, contre trois ans pour les logements privés. Votre locataire pourra donc moins rapidement résilier le contrat. Il y a pourtant quelques anguilles sous roche qu’il faut connaître avant de se lancer.

L’immobilier commercial plus lourdement imposé

Vous êtes, malheureusement, plus lourdement imposé lorsque vous louez votre bien à un assujetti à la TVA que lorsque vous le louez à un particulier. En effet, vos revenus locatifs étant considérés comme des revenus immobiliers, ils sont imposés sur une base annuelle aux taux progressifs de l’impôt des personnes physiques. Ainsi, vous paierez jusqu’à 50 % sans compter la taxe communale.

Local commercial et habitation

Si votre locataire utilise également le bien comme domicile privé, l’impôt sera encore plus élevé. Vous préférez, par conséquent, que votre propriété ne soit pas utilisée à des fins commerciales ? Dans ce cas, mieux vaut fixer ce point dans le bail – même si cette démarche n’offre pas de réelle garantie. Si votre locataire ne respecte pas le contrat et utilise quand même (en partie) le logement comme local commercial, le fisc ne tiendra pas compte de la clause d’interdiction. D’un point de vue légal, il s’agit d’un litige entre bailleur et locataire. Vous serez donc obligé de réclamer l’impôt supplémentaire à votre locataire, si besoin en passant par le juge de paix.

Pas de sous-location

Vous envisagez peut-être de sous-louer le bien à une personne physique, qui pourrait, à son tour, le sous-louer à la société dont elle est propriétaire. Cela peut sembler un bon plan à première vue. Mais l’administration fiscale verra vite clair dans votre jeu et se montrera très ferme à votre égard. Le fisc se basera toujours sur l’usage réel du bien et imposera le vrai propriétaire sur les loyers à percevoir.

Refacturer l’impôt

Mais alors, que faire pour compenser la lourde imposition ? La seule solution qui vous reste consiste à inclure le montant dans le loyer mensuel du bien. Vous pouvez également réduire l’impôt en déduisant les intérêts de vos prêts immobiliers. Enfin, il est judicieux de scinder le loyer de votre bien lorsque celui-ci est également utilisé comme logement. Vous éviterez ainsi un taux d’imposition encore plus élevé. Dans ce cas, n’oubliez pas de faire enregistrer votre bail. À défaut, vous serez imposé sur le loyer effectivement perçu. Une fois votre bail enregistré, l’impôt sur les revenus locatifs sera prélevé, pour la partie résidentielle, sur la base du revenu cadastral indexé augmenté.

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