Liège, picture by A. Savin

Marché de la Province de Liège

Écrit par Stephan Debusschere le 19 août 2016

Etat des lieux

Pour établir un état des lieux du marché immobilier dans les arrondissements de Huy-Waremme, Verviers et Liège, Logic Immo a interrogé trois professionnels.

Pour l’arrondissement de Huy-Waremme

Laurent Mathy, Immocube (Waremme)

Au sein de l’arrondissement de Huy-Waremme, le marché se porte actuellement bien, comme le prouve la croissance de notre chiffre d’affaires par rapport à 2015. Bien entendu, il convient de nuancer ce propos. L’offre s’avère en effet toujours abondante, et les candidats acquéreurs ont pour ainsi dire l’embarras du choix. Ceux-ci se trouvent donc dans une démarche comparative des biens disponibles sur le marché, ce qui leur confère une position avantageuse pour mettre les biens qu’ils convoitent en « compétition ». Cette tendance, qui ne date pas d’hier, a pour effet d’établir un ajustement des prix vers des valeurs justes, ce qui a un effet bénéfique sur l’activité. Il faut préciser par ailleurs que certains biens mis en vente connaissent une situation plus « difficile » de par leur caractère vétuste et énergivore, comme c’est le cas notamment des appartements datant des années 1960-1970, qui présentent en sus le désavantage d’engendrer des charges importantes de copropriété. Si ce type de biens se vend moins bien, nous constatons en revanche un vif intérêt pour les appartements récents et neufs. Il suffit de se mettre dans la peau des acquéreurs pour comprendre la ruée actuelle sur ce segment. Du point de vue de l’investisseur, on comprend bien les motivations qui poussent à investir dans l’immobilier neuf, d’une part parce qu’il s’agit d’un placement peu risqué au regard de la demande locative, et d’autre part parce que le loyer de l’argent est tellement bas qu’il n’y a tout simplement pas de meilleure alternative. Et du point de vue de l’acquéreur qui a pour objectif d’occuper le bien acquis, la tranquillité d’esprit que représente l’achat d’un bien neuf se double de l’assurance d’occuper un logement dont les performances font considérablement baisser la facture énergétique. Le seul paradoxe, c’est que nombre de personnes – souvent des seniors – qui revendent leur maison pour acheter un appartement neuf se retrouvent parfois obligés d'aller puiser dans leurs économies ou encore, dans la mesure du possible, de faire un emprunt pour combler la différence de prix. Heureusement, il est possible d'emprunter de l'argent à des taux historiquement bas...

Pour l’arrondissement de Verviers

Jonathan Quoilin, TB-Immobilière (Spa)

Au cours de ce premier semestre, et particulièrement ces quatre derniers mois, nous observons une recrudescence de l’activité qui a généré un grand nombre de transactions. Cette évolution positive s’explique pour trois raisons. La première concerne directement les prix demandés par les propriétaires vendeurs. La plupart d’entre eux ont intégré le fait qu’il n’était désormais plus question de surévaluer leur bien en tablant sur l’effet de négociation pour parvenir à un accord. Ils ont donc compris l’importance de mettre leur bien à un prix de vente collant véritablement au marché, ce qui a eu pour effet de générer des prix demandés  correspondant bien davantage aux prix d’expertise. La seconde raison est corollaire à la première. Les négociations étant moins ardues, les délais des transactions sont devenus plus courts qu’auparavant, ce qui s’est révélé bénéfique pour l’activité. La troisième raison est à chercher du côté des taux hypothécaires qui, il y a quelques mois, étaient au plus bas. Et bien que ces taux aient tendance à remonter quelque peu depuis – de l’ordre de quelques centimes par semaine – ils restent tout de même historiquement bas. Seul bémol : les critères d’acceptation des banques pour accorder des crédits sont toujours aussi stricts, et la toute grande majorité des banques ne prêtent pas au-delà de 100%, ce qui correspond à la valeur du bien uniquement. Les candidats acquéreurs ont donc toujours besoin de fonds propres pour s’acquitter des frais de notaire et des droits d’enregistrement.    

Le marché a donc bien repris des couleurs depuis quelques mois. Du coup, l’excédent d’offre que nous avons connu auparavant a été absorbé. L’offre est donc actuellement moins importante que l’année dernière à la même période, en précisant que les deux secteurs les plus porteurs sont les biens d’habitation ainsi que les biens de rapport, prisés par les investisseurs. L’appartement constitue pour sa part le bon plan d’investissement en « bon père de famille ». Les investissements dans les terrains à bâtir apparaissent en revanche quelque peu délaissés, alors que ceux-ci peuvent aussi s’avérer de très bons placements à long terme. Les terrains libres de constructeur deviennent en effet de plus en plus difficiles à trouver…

Liège, picture by A. Savin

Pour l’arrondissement de Liège

Erwin Lesecque, Immobilière Wolfs (Haccourt, Maastricht, Aubel)

Actuellement, le marché est bon. Si certaines communes ou zones sont toujours plus recherchées que d’autres, que ce soit par rapport à une situation ou une mobilité offerte, la tendance générale dans l’arrondissement est à la préférence pour l’acquisition plutôt que la location. Cependant, l’offre s’avère très importante et croissante ces dernières années. Les prix demandés se doivent donc de demeurer réalistes. De fait, les prix de vente se stabilisent. Ils n’augmentent plus mais ne diminuent pas non plus. Les biens se vendent ainsi à une valeur correcte, ni trop, ni trop peu.

Si les taux hypothécaires, exceptionnellement bas, stimulent le marché, les banques sont pour leur part plus strictes. Les acquéreurs doivent disposer de fonds propres, couvrant au moins les frais d’enregistrement et de notaire, pour pouvoir prétendre à un prêt. Dès lors, une sélection s’opère automatiquement parmi les candidats. En analysant ces éléments préalablement, les demandes que nous avons sont ainsi concrètes et réalisables financièrement.

La préférence va aux biens neufs, rénovés ou tout au moins habitables directement. Nous pouvons remarquer que les candidats acquéreurs sont plus frileux que par le passé vis-à-vis des travaux importants à effectuer. Le cas échéant, le prix demandé doit être encore plus adapté à la réalité. Cette tendance s’explique d’une part par le coût des travaux et d’autre part par l’apparition du certificat de performance énergétique, qui a attiré l’attention du candidat acquéreur sur la qualité énergétique du bien qu’il convoite. 

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