Marché Haut de gamme Hainait

Marché haut de gamme : état des lieux en Hainaut

Écrit par Stephan Debusschere le 14 avril 2015

Biens de prestige et de charme

Comment se porte aujourd’hui le marché immobilier haut de gamme dans la Province du Hainaut ? Pour faire un état des lieux, Logic Immo a interrogé des professionnels actifs sur ce marché spécifique.

Pour les régions de Tournai et MouscronMarché Haut de gamme Hainait

 

Logic Immo. Comment se compose l’offre ?

Christophe Desmet, Emeraude Immobilier
Christophe desmetLes zones du Tournaisis et du Grand Mouscron abritent bon nombre de biens haut de gamme, dans une large tranche de prix qui varie de quelque 400.000 à 2,5 millions d’euros. Le plus gros du marché de notre région se situe néanmoins entre 400.000 et 1 million d’euros. Les transactions au-delà du million d’euros sont plus rares. Ce marché ne comprend pas seulement des bâtiments, mais concerne aussi des terrains dont les prix sont très aléatoires. Certains peuvent atteindre 500, voire 600.000 euros, et nous détenons même en portefeuille un terrain qui avoisine les 2 millions d’euros… Le foncier dans notre région a ainsi largement de quoi satisfaire les candidats aisés qui veulent y construire la villa de leur rêve.

 

Nous observons aussi une recrudescence pour certains secteurs déjà prisés tels que le quartier du Bois Fichaux – le quartier résidentiel le plus chic de Mouscron –, le Mont-saint-Aubert ainsi que Tournai intramuros. Le fameux dicton « Pour vivre heureux, vivons cachés » semble plaire ici aux privilégiés souhaitant habiter en Belgique….

 

L.I. Comment se comporte actuellement ce marché, en termes d’activité et de prix ?  

François Hautcoeur, Immobilière du Hainaut
francois-hautcoeurNous sommes clairement dans un marché acheteur depuis quelques années, et les candidats acquéreurs n’ont plus de réticence à faire des offres en-dessous des valeurs demandées par les propriétaires. Le marché haut de gamme a en conséquence encaissé un recul assez conséquent de l’ordre de 25%. Cette tendance baissière a récemment été endiguée par le renouveau de la demande du côté français, et les prix ont pu se stabiliser.

 


En tant que spécialistes de la délocalisation, notre clientèle est à 85% française, et une part importante de la demande émane d’une clientèle plus jeune qui dispose de budgets moins élevés que leurs aînés. Cela a entraîné un glissement vers des biens dont la valeur se situe entre 600.000 et 650000 euros, et qui constituent actuellement le gros du marché. Il reste cependant un hic. Nous constatons en effet que les banques ne jouent toujours pas le jeu et exigent des garanties maximales pour une prise de risque minimale, ce qui est fortement regrettable pour la bonne santé de l’activité immobilière et économique en général.

L.I. Les biens qui parviennent à se vendre sont-ils uniquement ceux qui sont mis en vente à un juste prix, qui sont bien situés et ont fait l'objet d'une mise à jour ?

Arnaud Dhulst, Arnaud & Simon
Arnaud DhulstUn bien qui jouit d’une très bonne localisation, tel l’hyper centre de Tournai ou en bordure de la frontière, se vendra probablement en légère surcote, à condition que son état de prestations soit irréprochable. En revanche, il est vrai que les biens ayant été surestimés et ne disposant pas d’un emplacement favorable et de prestations irréprochables devront certainement voir leur prix baisser. Il s’agit donc bien souvent d’un rapport prix/prestations/emplacement. Une même maison ne se vendra pas au même prix si elle se situe à Maulde ou à Froyennes…

 

Il faut également prendre en compte la dimension des travaux et des aménagements souhaités par les nouveaux acquéreurs, car ceux-ci veulent avant tout un lieu de vie correspondant à leurs goûts, leurs envies et leurs besoins. Il est donc nécessaire que le prix du bien soit ajusté en fonction de travaux qui pourraient s’avérer nécessaires. Plus que jamais, l’œil et l’analyse experte d’un agent immobilier peut apporter au vendeur l'objectivité et la clairvoyance indispensables face à un marché sensible aux oscillations exagérées de prix…
 


L.I. Quels conseils donneriez-vous aux propriétaires pour la mise en vente de leur bien ?

Yves Picq, Picq Immobilier
Yves PicqLes biens haut de gamme intéressent toujours une clientèle exigeante. La situation de l’immeuble reste déterminante, et les candidats acheteurs sont très attentifs à la grandeur des espaces de vie, aux éléments de confort, à la qualité de la mise en œuvre des matériaux, ou encore à l’entretien régulier…

 


L’immobilier en Belgique résiste bien à la crise, mais le temps n’est plus aux estimations farfelues. Une fourchette de 5% maximum entre l’estimation et le prix vendu relève de la performance, et une surestimation trop importante de l’immeuble entraînera une perte de temps qui peut devenir préjudiciable à la vente. Le meilleur conseil que l’on puisse prodiguer aux propriétaires de biens haut de gamme est de faire preuve de justesse. Une bonne transaction immobilière commence par une juste évaluation, et se confirme le jour de l’acte authentique où vendeurs et acheteurs sont contents de se revoir… L’agent immobilier, qui est à l’écoute du propriétaire vendeur, maîtrise précisément les critères d’achat de l’acheteur et est donc le partenaire le plus expérimenté pour vous aider à déterminer la valeur de votre bien.


Pour les régions de Mons et Ath

L.I. Quelle est la nature de l’offre et comment se comporte actuellement ce marché ?

Jacques Weinberg, Best Partner
Jacques WeinbergCes deux régions offrent de très belles propriétés dont la fourchette de prix varie de 500.000 à 1 million d’euros. Il s’agit principalement de villas et de maisons de maître qui demandent bien souvent et sans surprise un peu de rénovation. L’offre se révèle assez importante car elle s’est accumulée durant plusieurs années face à une demande en retrait. Cependant, depuis le début de cette année, les quelques transactions qui s’opèrent laissent percevoir une reprise.

 


Si ce marché est de plus en plus impacté par la préoccupation des performances énergétiques, il l’est aussi au niveau de l’entretien de ce type de biens. Régulièrement, leurs prestations sont davantage considérées par les amateurs comme un souci que comme un avantage, et il faut que l’ensemble soit très haut de gamme pour être pleinement apprécié.

 


Cet aspect rationnel est généralement lié à la mobilité. Plutôt que d’avoir à entretenir une piscine toute l’année pour n’en profiter que durant quelques semaines, certains trouvent plus agréable de sauter dans un avion pour aller profiter quand bon leur semble des prestations d’un lieu sous des cieux plus cléments…

L.I. Les biens qui parviennent à se vendre sont-ils uniquement ceux qui sont mis en vente à un juste prix ?

Patrick Pegoraro, Standing House
Patrick PegoraroIl est vrai que nous nous trouvons actuellement dans un marché acquéreur, et nous remarquons que ce sont les candidats acquéreurs qui ont tendance actuellement à fixer les prix. Notre véritable challenge est en conséquence de fixer au plus juste les prix des biens qui nous sont confiés, tant dans l'intérêt du vendeur que celui de l'acheteur. Cette recherche du « juste prix » se fait au travers de l'analyse comparative des transactions opérées mais aussi de notre expérience de plus de 30 ans.

Le secteur des biens haut de gamme et de caractère, qui est notre core business, n'est pas une science exacte, et ne représente que 2 à 3 % du marché global immobilier. Grâce à sa diversité et sa multitude de biens de même type, notre portefeuille est très représentatif de ce secteur, ce qui nous permet généralement de conseiller le propriétaire et de présenter le bien directement à ce « juste prix » qui s’avère essentiel aujourd’hui. C’est ce qui nous a permis de conclure une bonne année 2014, même si la crise a bel et bien ralenti les transactions sur l'ensemble de ce marché spécifique.


Pour la région d’Enghien

L.I. Quelle est la nature de l’offre et comment se comporte actuellement ce marché ?

Claude Crohain, Investissimo
Claude CrohaiBordée par le Brabant wallon et la Flandre, la région d’Enghien dispose de biens haut de gamme qui attirent des amateurs issus des régions bruxelloises et flamandes, mais aussi de France. L’une des zones particulièrement prisées concerne le bois de Strihoux qui se trouve sur Petit Enghien, à proximité de Rebecq. La gamme de prix commence à 500.000 euros pour atteindre 1,5 million d’euros pour les biens d’exception qui comprennent des fermes en carré et des propriétés intégrant par exemple des écuries. Si l’offre ne s’avère pas particulièrement abondante, les biens les plus difficiles en termes de localisation et/ou d’état général accusent une baisse de prix de l’ordre de 15 à 20%, selon le degré de surévaluation dont ils font l’objet. Il est donc très important d’établir un prix de mise en vente qui corresponde à la réalité du marché. Or les biens ont tendance à être surestimés, ce qui nuit aux délais de transaction. Quant aux biens d’exception, les délais de transaction s’avèrent d’ordinaire plus importants étant donné la plus grande difficulté à trouver des amateurs ad hoc.

Pour la région de Charleroi

Logic Immo. Comment se comporte ce marché, en termes d’activité et de prix ?  

Lionel Herlin, Immo Invest
Lionel HerlinAu sud de l’agglomération de Charleroi, les communes vertes concentrent à elles seules et depuis des années la plupart des belles propriétés. Il s’agit notamment des communes de Loverval, Gerpinnes, Nalinnes, Ham-sur-Heure, ou encore Montigny le Tilleul. L’offre sur ce marché s’est accumulée au fil du temps pour devenir abondante, et nous assistons depuis 2013 à une correction des prix de l’ordre de 15 à 20% et qui est par ailleurs restée stable. En conséquence, le seuil de prix au niveau de ce marché a baissé.

Aujourd’hui un bien est considéré haut de gamme à partir de 250.000 euros. Pour ce prix, on peut en effet acquérir une agréable villa en bon état, éventuellement avec piscine, et qui ne demande grosso modo qu’un rafraîchissement. La fourchette de prix est large, et peut atteindre 1 million d’euros et plus, à l’instar de cette maison-château située à Gerpinnes et mise en vente à 1,39 million d’euros. Aujourd’hui, ce marché reprend des couleurs et se porte plutôt bien, malgré la demande qui est moins importante que par le passé.

 

Arnaud Berlingin, Club Immobilier
Arnaud BerlinginLes mesures prises par le Gouvernement Di Rupo ont eu un impact important sur ce marché, les acquisitions en société étant devenues beaucoup moins intéressantes sur le plan fiscal. Pour l’acquéreur, gérant de société, acheter au moyen de fonds personnels ou de ceux de son entreprise a un impact considérable sur son pouvoir d’achat…  Cela étant dit, nous constatons que ce marché se porte bien dans l’ensemble, surtout pour les biens récents ou entièrement remis à neuf, même si un ralentissement des activités est perceptible en ce qui concerne les biens à rénover.

 


Dans la région de Charleroi, un bien est considéré comme haut de gamme à partir de 400.000 euros. Si ce type de bien est principalement localisé au sud (Montigny le Tilleul, Ham-sur-Heure, Nalinnes, Loverval, Gerpinnes) et au nord de Charleroi (Pont-à-Celles, Les Bons Villers), le nord s’avère fortement porteur grâce à la proximité de la clientèle nivelloise et bruxelloise.

 

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