Michel De Ridder, avocat associé Alterys

La médiation en matière immobilière

Écrit par Michel De Ridder le 11 février 2015

Avantages de la médiation immobilière?

Les domaines de l'immobilier et de la construction font régulièrement l’objet de conflits, que ce soit dans le cadre de l’achat d’un bien, de la construction  ou de la rénovation d'un immeuble.

Les acheteurs, vendeurs, agents immobiliers, notaires, entrepreneurs, architectes,…qui sont face à un conflit ont plusieurs possibilités pour tenter de le résoudre. Certains d’entre eux décident de porter leur affaire devant les tribunaux ou de la soumettre à un arbitrage. Ils peuvent toutefois également faire appel à un médiateur.
Michel De Ridder, avocat associé AlterysEn l’espèce, il est souvent important de régler le problème rapidement pour éviter que la situation ne se détériore et ne provoque un plus grand dommage. Il est ainsi primordial de rétablir le dialogue pour permettre aux parties concernées de poursuivre la vente ou les travaux dans les meilleures conditions et d’éviter qu’un bien ou un chantier ne soient bloqués dans l’attente d’une décision judiciaire ou arbitrale.
 
La médiation est dans cette optique le mode de résolution des conflits le plus indiqué.

 

Les avantages de la médiation

  • Eviter une procédure judiciaire longue et couteuse. Près de 80% des médiations aboutissent à un accord. En général, deux à trois réunions suffisent pour conclure cet accord.
  • Caractère confidentiel de toutes les déclarations et documents échangés lors de la médiation.
  • Contrôle total de ce qui sera décidé d’un commun accord par les parties. Contrairement à une procédure judiciaire ou un arbitrage dont le résultat final est incertain, les parties en médiation décident elles-mêmes ce qu’elles sont disposées à accepter. Ce ne sera donc pas un tiers (juge ou arbitre) qui prendra la décision.
  • Possibilité de trouver un accord innovant et créatif au conflit.
  • Le médiateur, tiers neutre et impartial, aura pour but de rétablir la communication entre les parties afin de trouver une solution rapide à des situations souvent urgentes.
  • Processus volontaire. Les parties décident d’entrer en médiation et sont à tout moment libres d’y mettre fin sans motif.
  • Possibilité de se faire assister par un avocat ou autres experts techniques.
  • La médiation implique généralement la suspension des procédures et de la prescription.
  • Quand le médiateur est agréé, possibilité de faire homologuer l’accord par le Tribunal, ce qui lui donnera un caractère exécutoire et authentique et dès lors la même force qu’un jugement ou un arrêt définitif.
  • Depuis la loi du 21 février 2005, la médiation a un cadre légal. Elle est en effet réglementée par les articles 1724 et suivants du Code judiciaire.

Le déroulement de la médiation

Plusieurs voies sont possibles pour avoir recours à la médiation.
 

Soit en amont du conflit, en prévoyant une clause de médiation dans vos contrats (compromis de vente, contrat de vente, contrat d’entreprise, contrat d’agence…). Cette clause, acceptée par les parties, stipulera l’obligation préalable à toute procédure d’avoir recours à un médiateur en cas de conflit.

 
Exemples en français, néerlandais et anglais d’une clause type de médiation :
 
« En cas de conflit entre les parties relatif à la validité, à l’interprétation ou à l’exécution de la présente convention, les parties s’engagent à tenter de résoudre leur désaccord par un médiateur agréé préalablement à tout autre mode de résolution de conflits.»
 
“Indien tussen partijen een conflict zou ontstaan omtrent de geldigheid, de interpretatie of de uitvoering van onderhavige overeenkomst, verbinden partijen er zich toe te trachten hun betwisting op te lossen door beroep te doen op een beëdigde bemiddelaar, voorafgaandelijk aan elke andere vorm van geschillenbeslechting.” 
 
“In case of conflict regarding the validity, the interpretation or the execution of this agreement, parties commit themselves to try to solve their disagreement in first instance by appealing to a sworn mediator preliminary to resorting to all other ways of proceeding.”
 
Soit lorsqu’un conflit oppose déjà les parties, une médiation volontaire peut être initiée par celles-ci, suivant leur seule volonté, avant, pendant ou après qu’une procédure judiciaire ne soit entamée.
 
Soit en cours de procédure, lorsqu’une médiation judiciaire est proposée par le juge ou par une des parties.
 
Une fois entamé, le processus de médiation se déroule en plusieurs étapes.
 

La réunion préliminaire

Le médiateur informe les parties des « règles du jeu » (volonté, bonne foi, respect, confidentialité, honoraires et frais, suspension des procédures judiciaires). Il remet pour signature aux parties le protocole de médiation qui résume ces principales règles.
 

La collecte d’informations et la recherche des besoins et intérêts des parties

Après signature du protocole de médiation, les parties exposent chacune leur situation.
Le médiateur prend tous les renseignements sur le litige, résume et clarifie les points de vue, liste tous les sujets qui devront être abordés et recherche les intérêts de toutes les parties.
 

L’examen des options possibles et la négociation

Les parties proposent ensuite différentes options possibles pour régler les différends qui les opposent. Après avoir détaillé et concrétisé ces options, les parties choisiront celles qu’elles estiment les meilleures pour constituer un accord global juste et durable.
 

La rédaction et la signature de l’accord

Après avoir vérifié les implications juridiques, fiscales, financières, personnelles de leurs décisions, un projet d’accord est rédigé par le médiateur ou par les avocats des parties. Cet accord de médiation fixe les engagements pris par chacune des parties pour mettre fin à leur différend et sera signé par elles.
 
Michel De Ridder

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