table ronde

MIPIM 2016 : La compétivité urbaine

Écrit par Thierry Laffineur le 5 mars 2016

Table ronde Essentielle Immo

Thème du MIPIM 2016 et écho à la COP 21, la compétitivité urbaine pose la question plus générale de l'attractivité des villes au regard du rôle que ces dernières joueront au futur. A cet égard les métropoles devront afficher plusieurs qualités et valeurs fondamentales  : être conviviales, être intelligentes (smart), être saines, sûres et résistantes.  Selon ces critères plusieurs questions se posent aux gestionnaires des espaces urbains et aux développeurs immobiliers, parmi lesquelles :

Comment construire haut, propre, intelligent et mixte ?

Comment construire un avenir durable tout en maintenant la croissance ?

Quelles sont les exemples de villes performantes en Belgique et en Europe ?

Pour y répondre la présente table ronde réunissait:

  • Guy Standaert - Architecte - ASSAR
  • Erik Verbruggen - Head of Office Leasing Agency - Jones Lang Lasalle
  • Nicolas Orts - CEO - Eaglestone
  • Philémon Wachtelaer - Président du CA - Archi + I - Buro II
  • Renaud Daele - Biologiste, environnementaliste et urbaniste - CUB
  • Bety Waknine - Directrice de Cabinet adjointe - Aménagement du Territoire, Urbanisme
  • Peter Garré - Administrateur - BOPRO
  • Georges Binder - Adm. Dél.- Buildings & Data

Etre locales et internationales

Q.: Qu'est-ce qu'un territoire urbain compétitif ?

R. Daele : C'est la conjonction de plusieurs éléments dont ceux de l'interaction des biens économiques (revenus générés par les acteurs de la ville), physiques (ensemble des immeubles et des espaces publics) et des réseaux/flux (data, circulation,..) .

Toutefois, d'autres facteurs importants interviennent.

Ainsi tout territoire urbain est en compétition avec lui-même (ex.: le choix de la meilleure implantation d'un équipement au sein de l'entité). Par ailleurs, si nous considérons les grandes métropoles elles font face à deux nécessités, parfois antagonistes : assumer à la fois un rayonnement international et garantir une convivialité à ses habitants. On comprend dans ces conditions que l'urbanisme est un subtil jeu d'équilibres entre des fonctions multiples et diverses. Les territoires urbains compétitifs sont ceux pour lesquels ces équilibres ont été bien définis.

B. Waknine : Si vous considérez la Région de Bruxelles, son territoire limité (162 km²) impose une gestion parcimonieuse de l'espace. Cela posé, la région a effectivement une double casquette. Bruxelles est une capitale à vocation internationale dans un environnement urbain à taille humaine. Ce caractère international constitue l'un des principaux moteurs de la croissance. Il est indispensable d’en faire bénéficier toutes les couches de la population, en particulier les moins qualifiées.

Bruxelles doit ainsi miser sur ses atouts. Elle est, par exemple, la première ville européenne en termes de tourisme d'affaires (par le nombre de congrès et séminaires qu'elle accueille) mais reste une ville soucieuse d'offrir une qualité de vie à tous ses habitants.

Cette double échelle demande de travailler sur l'implémentation d'équipements 'internationaux' également capables de créer un effet levier pour les fonctions de logements, de services, etc.

C’est l’objectif recherché par la création du nouveau centre de convention au Heysel ou par le futur Musée d'Art Moderne Contemporain qui sera implanté le long du canal - dans l'ancien immeuble Citroen - sur une zone qui héberge actuellement l'une des populations les plus fragilisées de la ville. Dans ce cas le tourisme devient un levier à effet socio-économique participant au développement d'une zone défavorisée.

Identité, bonne lecture, reconversion...

G. Standaert : En amont des 3 éléments constitutifs (biens physiques, biens économiques et flux) de toute métropole, existe une première nécessité, celle d'une identité et d'une vision, c'est-à-dire la mise en évidence des éléments qui font qu'une ville puisse être reconnue internationalement ET appropriée par des habitants qui s'y reconnaissent.

En d'autres mots son ipséité doit transparaître dans son aménagement.

Lorsqu'on parle d'attractivité on parle surtout de compétitivité entre métropoles internationales. A cet égard, et à l'inverse des villes récentes, les villes européennes s'appuient sur un tissu urbain ancien dans lequel il s'agit d'intégrer la modernité (mobilité + réseaux). Ce challenge met en évidence des atouts et des inconvénients . Ainsi Bruxelles a vécu, au cours de son histoire, la construction de 'rings' successifs (le premier étant les fortifications) qui agissent comme autant de garrots et enserrent la ville dans un territoire limité géographiquement, politiquement et linguistiquement. Dans ces conditions 'd'enfermement' la rénovation ne peut venir que de l'intérieur.

N. Orts : La compétitivité des villes - et le dynamisme qu'elle suppose - n'est plus une option mais une nécessité si l'on veut éviter des dégradations, notamment à l'échelle de quartiers. En effet, qu'il s'agisse de métropoles régionales ou internationales , toutes sont confrontées à des mutations importantes  à la fois en termes de nouvelles activités économiques (elles remplacent celles du passé industriel) et de population.

Cela signifie que l'interactivité et l'interdépendance entre sphère publique et sphère privée n'ont jamais été aussi importantes et nécessaires. En tant que promoteur, il importe d'avoir une bonne lecture de ces interactions entre infrastructures physiques (immeubles, aménagements, mobilité,...) et dimensions sociétales ( considérations socio-économiques, intellectuelles, culturelles,..). Cette bonne lecture nous a permis de comprendre qu'après la crise de 2008 - dont l'effet fut de fragmenter et désorganiser le marché immobilier - existait un important potentiel de reconversion de bâtiments tertiaires obsolètes en immeubles résidentiels performants.

E. Verbruggen : A Bruxelles, au cours des 10 dernières années ce mouvement a porté sur plus d'un million de m² de bureaux reconvertis en logements. Avec ce chiffre on a quasi épuisé le potentiel disponible mais on a aussi réduit le stock des bureaux de la capitale (de +/- 12 à +/-11 millions m²).

N. Orts : Dans la plupart des villes, les reconversions se sont faites sous l’effet d’un facteur externe. La pression démographique à l’origine de la création de logement en est une. D’autres facteurs externes pourraient très bien à l’avenir faire apparaître de nouveaux besoins : qu’il s’agisse à nouveau de bureaux (régionaux), de logements étudiants, de maisons de repos, ou plus simplement d’immeubles mixtes. 

... et confiance

Q.: Comment connaître et répondre à ces besoins ? 

P. Garré : A Gand (souvent citée en exemple) , on a procédé à une analyse des besoins en réunissant et interrogeant TOUS les acteurs (habitants, investisseurs, développeurs, entreprises,...) du centre ville.

Selon ce schéma les acteurs professionnels ont ressenti le souhait de la ville de 'sortir' les bureaux du centre au profit du résidentiel, sans que cela ne soit une décision unilatérale (un diktat) des autorités.

Dans cet exercice conjoint de création les acteurs publics et privés ont ainsi bénéficié de retombées  profitables à différents niveaux :

- économique  : la valeur du foncier résidentiel est supérieure à celle du tertiaire;

- urbanistique :  les bureaux et les habitats ne répondent pas aux mêmes logiques d'accessibilité et de mobilité

- mixité : les acteurs se sont mis d’accord sur le principe d'une indispensable mixité du centre ville donnant une plus-value à chaque fonction.

Cela signifie qu'on ne peut laisser la seule 'loi du marché' régir les évolutions urbaines mais qu'il faut une vision, un dialogue ....et de la confiance.

P. Wachtelaer : On a évoqué la notion d'équilibre des fonctions urbaines. Cette notion est essentielle dans la mesure où elle annihile les risques d'une dualisation socio-économique, culturelle, etc. Je reste donc persuadé - malgré ce qu'on en dit - que Bruxelles conserve un potentiel de développement important.

Pourquoi ?

En y regardant de plus près, des métropoles régionales telles que Gand, Anvers, Namur, Liège, Charleroi,.... sont des villes aux territoires relativement homogènes.

A l'opposé, Bruxelles se caractérise par un multilinguisme et un multi culturalisme réparti sur un territoire hétérogène puisque relevant de l'agrégation de 19 entités (communes) comme autant de 'villages' distincts mais assemblés.

Il reste que Bruxelles est une ville extraordinaire ! Au premier regard elle semble relever d'un chaos total alors qu'en même temps elle illustre (à son échelle) la plupart des situations urbaines connues au plan international.

Comme cela a été dit, si la compétitivité urbaine se situe à la fois au niveau national/régional (la ville est une Capitale internationale) et local (le territoire d'une population), sa finalité  doit prioritairement permettre à la population (qui vit, qui visite, qui transite,..) de s'y sentir bien et donc de s'identifier à la cité.

G. Standaert : N'oublions pas que la Région est relativement 'jeune' (création 1989) et n'a  découvert son potentiel que récemment. N'oublions pas aussi qu'elle a commis des erreurs dont celles des vagues de développements monofonctionnels. Ce n'est que récemment qu'ont émergé des schémas de développement mixtes et multifonctionnels

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Proposer du résidentiel abordable

B. Waknine : L’équilibre des fonctions est essentiel. Pour revenir aux bureaux, dans notre vision à moyen terme, ils seront concentrés autour des 3 grands pôles administratifs (Nord, Midi, Schumann) et articulés autour de deux notions :

- celle du concept - nécessaire et incontournable - de la mobilité multimodale;

- celle de la mixité d'affectation.

En effet, la mixité devra porter autant sur ces 3 pôles – ce qui demande d'y implémenter d'autres fonctions  (Ex. : gare du Midi = gare habitée ) que sur d'autres quartiers (échelle locale).

C’est avec cette même recherche de mixité des fonctions que le PRAS démographique a fait basculer des zones jadis purement économico-industrielles vers le multi-fonctionnalisme (ex.: Zemu : Zone d'Entreprise en Milieu Urbain).  

Qu'il s'agisse des principes que nous portons dans le dialogue entre public et privé ou de la vision de la ville, qui sera traduite dans le PRDD (Plan Régional Développement Durable),  les objectifs fondamentaux sont de travailler à une mixité sur tous les plans et à toutes les échelles et ainsi répondre aux problèmes de l'accessibilité au résidentiel (essor démographique), de  la mobilité, de l'emploi, de l'environnement, de la dimension internationale,...

Q.: Essor démographique et accroissement de population, quel est l'état des lieux ?

B.Waknine : La première estimation qui prévoyait un accroissement de 14.000 nouveaux habitants/an sur 10 ans voit aujourd'hui ce chiffre ramené à la moitié (+/- 7.000/an).

Ce phénomène, principalement lié à une natalité qui demeure très forte au sein d'une population 'fragilisée' met en évidence le risque d'une fracture sociale/territoriale. D'où l'importance de travailler la zone Canal comme un nouveau point de gravité et un trait d'union de la ville. 

Q.: Que deviennent les 'revenus moyens' ?

P. Garré : Ils 'émigrent' vers des métropoles régionales. Le phénomène est sensible tant en Flandre qu'en Wallonie ! 

N.Orts : On est dans le schéma où l'offre crée la demande. Pour nombre de personnes à revenus moyens si le souhait de 'revenir ou de rester' en ville est réel et fort, les conditions de marché (offres immobilières) ne le permettent pas toujours.

B.Waknine : Notamment au vu du coût élevé des logements. Ce coût s'explique en partie par la surenchère faite au niveau de l'achat du foncier dès lors que plusieurs promoteurs sont en lice sur un même projet. Or cette surenchère pénalise les prix de sortie des logements.

P. Garré : Ajoutons aussi le coût des charges 'urbaines' (crèches, écoles, services...) liées aux projet. Ces charges pourraient sans doute être appliquées de façon plus... créative et moins contraignante.

Q.: Quid des développement actuels très similaires dans leur typologie  (standardisés) et orientés investisseurs ?

N. Orts: Au-delà du caractère parfois 'moutonnier' des promoteurs (ils suivent la tendance du marché), l'erreur principale consiste à s’éloigner d’un créneau porteur. Au regard des projets appelés à se développer le long du canal, on constate que le PRAS (Plan Régional Affectation du Sol) démographique prévoit notamment la possibilité de convertir des zones industrielles en projets mixtes à prédominance résidentielle alliant notamment fonctions commerciales et zones d'intérêts collectifs, idéalement proposés à un prix abordable (2100-2300 €/m²) et accessibles à la population locale. Cela comprendra certainement un côté négatif (celui de 'siphonner' d'anciens immeubles qui deviendront des 'friches' résidentielles) MAIS aussi un aspect positif : celui d'offrir à une population la possibilité de rester dans son quartier (solution préférable à un exode) en occupant un bien neuf.

Q.: Que deviennent alors des immeubles délaissés ?

N. Orts : Outre leur obsolescence énergétique, ces immeubles sont confrontés à  d'énormes problèmes de copropriété. A terme - et à l'instar de ce qui s'est passé pour le segment tertiaire - ils constitueront un terreau repris et reconditionné par des promoteurs.

P. Garré : Ne peut-on canaliser le marché ?

N.Orts : Notre expérience passée ( proposition d'un moratoire sur la construction de bureaux au début des années 2000) montre que non. La loi du marché prévaut et c'est le marché qui régule. Ex.: Si un créneau n'est plus intéressant il y aura moins d'investisseurs, moins de prêts financiers, etc. A terme l'attrait pour ce créneau disparaîtra.

P.Garré : Il reste que les erreurs auront été faites : les bureaux construits sont là... et vides pour 20 ans !

N. Orts : C'est une obsolescence structurelle !

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Eliminer le cloisonnement public privé

P. Garré : Dans ces schémas ne raisonne-t-on pas trop 'le nez sur la feuille' et ne devrait-on pas prendre du recul. Encore une fois, lorsqu'on parle de compétitivité urbaine il conviendrait de mettre TOUS les acteurs (privés et publics) autour de la table. Aujourd'hui, à travers certains montages dont les PPP, on a l'impression que le public commande et que le privé exécute sans que cela soit nécessairement des projets qui le séduisent.

B. Waknine  : Nous avons identifié 10 pôles de développement sur le territoire de la Région  dont plusieurs à développer le long de la zone du canal. Pour les pôles où la Région maitrise le foncier, nous réfléchissons à la mise en place de PPP selon des modalités proches de celles  qui ont prévalu pour le projet 'NEO' (Heysel), à savoir  qu'un pouvoir  public propriétaire confie - selon sa vision - le développement d'un projet à un opérateur privé. En agissant de la sorte nous éliminons la 'cloison d'étanchéité' entre public et privé et ce dernier rentre - en utilisant ses compétences et sa créativité - dans une stratégie d'échanges et une dynamique visant à répondre à des objectifs publics.

P. Wachtelaer  : Les contrats de quartiers (élaborés dans les années 90) étaient déjà,  via certains outils juridiques, des PPP embryonnaires. Même si le privé a très peu accroché à la formule (notamment pour des questions d'échelle), il existe là les prémices d'un modèle d'approche globale : traitement de l'espace public, approche socio-économique, considération sociétale, etc.

B.Waknine :  C'est effectivement le principe que nous reprenons et que nous faisons d’ailleurs évoluer avec le nouvel outil du Contrat de rénovation urbaine de manière à répondre au problème d'échelle.

P. Garré : Attention aussi à la nécessité d'interconnecter tous ces développements.

Q.: S'agissant d'échelle, existe-t-il un seuil (on évoque souvent 50 millions €) au-dessous duquel un PPP n'est pas intéressant pour le privé ?

B.Waknine : On ne peut pas parler de seuil absolu mais ce type de programme doit très clairement atteindre une dimension suffisante pour garantir un retour sur investissement intéressant pour le privé. Cette question de la masse critique est au centre d'une réflexion quant aux lots que nous proposerons dans les différents pôles. 

R. Daele : Ce phénomène est identique dans la plupart des villes de Belgique et d'ailleurs. On relève en effet que ces villes construisent désormais des stratégies urbaines selon une vision du développement de leur territoire passant , entre autres, par un dialogue avec le secteur privé. Derrière cette stratégie existe la volonté d'attirer des entités économiques privées ou des administrations publiques (anecdote : on construit aujourd'hui davantage de bureaux à Liège qu'à Bruxelles !). A cet égard, la Flandre a 10 ans d'avance. Gand la première a fait le pari (et l'a gagné) d'une redynamisation urbaine axée sur la densification et la mise en valeur de ses 'places' socialement, culturellement et économiquement 'historiques'

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Echelle et enjeux des territoires

P.Wachtelaer  : On comprend la vision. Reste alors le choix d'une stratégie territoriale tenant compte des problèmes de mobilité, d'axes structurants, de densité d'habitats, etc.

Gand est un bon exemple, on peut en citer d'autres tels que Bordeaux...

Pour Bruxelles, si je reste convaincu que les communes ont un sens (et doivent perdurer), se pose par contre le problème de la double compétence opposant régulièrement lesdites communes et la Région. Il importe donc de redéfinir ces compétences au niveau de territoires locaux  et régionaux (p.ex.: pour ce qui concerne les axes structurants).  Cela signifie qu'existe là une échelle de réflexion à laquelle aucun aménagement urbain ne peut échapper.

B.Waknine : La réforme intra-bruxelloise a entamé ce travail de 'transfert de compétences' en donnant à la Région la délivrance des permis nécessitant une évaluation des incidences.

P. Wachtelaer  : Oui mais il s'agit là de m². Le vrai problème est au niveau de l'échelle et des enjeux du territoire. L'exemple du piétonnier en centre ville est révélateur : on prend une décision au niveau d'une ville alors que l'enjeu porte sur le territoire régional ! Dans ce cas la décision finale a été prise par la Région.

R. Daele : C'est moins une vision qu'une stratégie.

G. Standaert : Si j'inscris cela dans la réflexion sur la compétitivité de la ville alors la question devient : ce piétonnier a-t-il une incidence sur l'attractivité de Bruxelles ?

B.Waknine  : Où que vous alliez à l'étranger , les espaces piétonniers sont toujours les plus attractifs. Celui de Bruxelles fait donc sens dans la mesure où il se déploie à proximité du centre historique et touristique de la ville.

Ce que nous avons et ce qui nous manque !

Q.: Le Mipim récompense systématiquement des projets belges. Qu'est-ce qui justifie ce succès ?

G. Binder : Si je considère l'histoire récente (40 dernières années) de Bruxelles, la notion d'identité voire d'ipséité de la ville est de moins en moins prégnante. Il faut y voir la raréfaction des gestes architecturaux d'envergure initiés par le privé, tels les sièges de multinationales  (BBL devenu ING, Royale Belge -devenu AXA...) ou par le public. Ces gestes  font partie du patrimoine et contribuent à l'image de la ville. .

Aujourd'hui la réalité montre que le secteur public à Bruxelles.... c'est essentiellement l'Europe. Or l'Europe ne construit pas mais achète et/ou loue des biens construits par des promoteurs privés. Pour ces derniers se pose toujours la question de la prise en occupation. En d'autres mots en cas de défection de l'Europe il convient que le bâtiment soit occupé par d'autres entreprises/administrations. En conséquence on développe des immeubles très standardisés...ce qui, par ailleur, ne nuit en rien à leurs performances.

Paradoxalement, une des raisons pour lesquelles les belges 'cartonnent' depuis toujours au MIPIM est précisément cette capacité de faire très bien avec des moyens limités.

A un autre niveau le développement de projets privés tels que le Toison d'Or (nominé au Mipim 2016) est un succès commercial et un modèle de mixité (le complexe abrite en effet 2 crèches, des magasins, du logement social, du résidentiel haut de gamme,..)  mais dont le coût est (très) élevé. Admettons alors que doivent exister quelques projets phares 'qui ne sont pas pour tout le monde' mais 'qui profiteront à tout le monde'

Par ailleurs, notre marché immobilier est relativement libre. Ce n'est pas le cas partout ailleurs. Ainsi en Chine il n'existe pas de banques privées. Dès lors si les autorités ne veulent pas d'un projet celui-ci ne trouvera pas de prêts. Dans ce système le levier financier tend à supplanter le levier urbanistique.

Si l'on ramène Bruxelles dans la cour des grands et la compare à Londres ou Paris, les 40 dernières années montrent un déficit d'autorité. En d'autres mots nous manquons de l'équivalent d'un City of London Chief Planning Officer à Londres ( il a décidé de l'organisation 'en grappe' des tours de la ville) ou d'un  EPADESA à Paris (en charge de l'aménagement de la Défense), etc.  A Bruxelles nous n'avons jamais eu d'établissement public pour l'aménagement du quartier nord. Il existe donc des outils (légaux, administratifs, ...) qui nous font défaut.

Exemple : On a évoqué les problèmes des anciens immeubles qu'on siphonne et des blocages liés aux arcanes de la copropriété. A Hong Kong une copropriété n'a plus aucun droit dès lors qu'elle détient moins de 20% de l'immeuble face à un promoteur ayant acquis plus de 80% des parts. Ce principe a pour but de permettre le redéveloppement d’un site obsolète avec une densité accrue souhaitée par la ville. On notera cependant que les propriétaires des derniers 20% ont le choix de participer comme actionnaire - en association avec le promoteur - à la société créée en vue de développer le nouveau projet.

Face à ces considérations des initiatives s'imposent. Ainsi, ne pourrait-on reconsidérer le principe de l'emphytéose (cela fonctionne au Royaume Uni, en Chine... ). Elle permettrait au secteur public de reprendre la main au terme de contrats souvent compris entre 27 et 125 ans (selon qu'il s'agisse de résidentiel ou de non résidentiel) et donc de repenser régulièrement la ville, notamment au regard de facteurs tels que :

- le droit aérien (*);

- la mixité d'un bloc;

- la densité de bureaux dans certains quartiers (à Bruxelles le quartier Europe/Loi abrite 3,5 millions m² de bureaux. C'est l'équivalent de La Défense à Paris !);

- d'un ratio p/s (**);

- etc.

L'objectif final étant de disposer d'outils dont on peut mesurer - via d'autres expériences - la pertinence et les risques.

P. Wachtelaer : A travers ce que vous dites on perçoit également que l'essentiel de l'espace public urbain est moins dans le bâti que dans le vide. Or ce 'vide' qui, par essence, est le lieu partagé par tous et donc l'espace créateur d' une identité et d'une convivialité, relève exclusivement du pouvoir public. C'est donc à ce pouvoir que revient la charge de réglementer et d'utiliser davantage cette dimension, tel que cela a été fait pour les réaménagements de la Place Rogier, de la Place Flagey, etc.  

B. Waknine : C'est un point sur lequel nous travaillons, via notamment la rédaction d'un manuel des espaces publics, applicables aux futurs développements publics.

Brexit et terrorisme

Q.: En cas de Brexit, quelles seraient les incidences pour Bruxelles ?

E. Verbruggen : Il concernerait directement 15 à 20.000 m² de bureaux. C'est économiquement négligeable pour le secteur immobilier. Par contre ce serait désastreux en termes d'image et de confiance à un moment où l'Europe se cherche des symboles.

N.Orts : Parallèlement au Brexit, le risque terroriste est sans doute plus pénalisant en ce qu'il a déjà affecté le développement de certains projets dans des communes sensibles.

G. Standaert  : Ces éléments contribuent à la réputation (bonne ou mauvaise) d'une ville et donc à son attractivité/compétitivité. La baisse de fréquentation des commerces dans des communes telles que Molenbeek affectera longtemps encore cet espace urbain.

P.Garré : Telles que définies par le BRE trust (www.bre.co.uk) les villes du futur seront performantes dès lors qu'elles rempliront quatre conditions :

- être conviviales : offrir une qualité de vie et des opportunités de travail;

- être intelligentes : intégrer les systèmes physiques et humains;

- être saines : notamment au regard des différentes menaces environnementales ;

- être résistantes et sûres : capable d'absorber les chocs économiques et sécuritaires selon une vision à long terme.

Ces conditions bouleverseront sans aucun doute et très profondément la manière dont nous concevons aujourd'hui le rôle et l'utilisation de l'environnement bâti de nos villes qu'il s'agisse de logements, d'écoles, de bureaux, de magasins, de rues et de parcs.

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(*) Droit portant sur la hauteur des immeubles et les désagréments qu'elle entraîne en termes d'ombres portées, de vues, d'ensoleillement, pour les constructions voisines.

(**) C'est le rapport entre la superficie brute (p) de tous les niveaux construits, murs inclus, divisé par la superficie totale du terrain (s). Ce rapport varie entre 0,2 et 0,4 pour des maisons unifamiliales; entre 0,5 et 0,8 en maisons mitoyennes ou petits immeubles à logements. Au centre-ville de Paris, il varie entre 3 et 4 alors qu'en plein coeur de New York, il peut atteindre et dépasser 5 à 6 

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