Participants à la table ronde MIPIM

MIPIM 2017 - L’immobilier soutien de la croissance ?

Écrit par Thierry Laffineur le 28 février 2017

Table Ronde

Parmi les réflexions proposées par l’édition 2017 du MIPIM et devant les incertitudes liées à la ‘Trump-économie’, au Brexit et aux  prochains scrutins électoraux européens, on retiendra celles mettant en rapport croissance du PIB et évolutions des marchés immobiliers. 

Participants à la table ronde MIPIM

Ainsi, la reprise conjoncturelle et la croissance du revenu des ménages qui l’accompagne, la faiblesse des taux et la poussée démographique, devraient contribuer à soutenir le marché résidentiel au cours des prochains mois/ans. Pour l’immobilier tertiaire le niveau de prise en occupation 2017 atteindrait +/- 400.000 m². La vacance locative passerait alors sous la barre des 10% et s’accompagnerait d’une hausse des loyers. Pour le commerce, l’avenir est au magasin phygital (combinaison d’un magasin ‘physique’ et des achats en ligne). Cela pose la question de l’implantation de magasins phares dans les grandes villes et de points de vente aux formats innovants et compacts, dans les autres. Enfin, qu’il s’agisse de la digitalisation (big data et connectivité) ou des nouveaux concepts/ressources (tiers-investisseurs) portant sur l’éclairage, l’HVAC, etc., comment l’optimalisation des performances des futurs immeubles peut-elle favoriser de nouveaux développements ? 

Pour répondre à ces différentes questions la présente Table Ronde réunissait : 

  • Jacques Lefèvre  - Administrateur  - B P I 
  • Frédéric van Marcke de Lummen - Director of Development Belux -  BESIXRED
  • Patrick Legrand – Administrateur – INDUSTRYLED
  • Philippe Antoine  - Directeur général – CITYDEV
  • Jean-Philip Vroninks - CEO Belux  - JONES LANG LASALLE 
  • Olivier Herpain - Administrateur – HERPAIN 
  • Anne Denayer  - Directrice - SFS Belgique
  • Renaud Chevalier - Administrateur – ASSAR

Distinguer Investissement et occupation

 

Quelles évolutions et perspectives caractérisent aujourd’hui les marchés immobiliers ?

JP Vroninks : Si les perspectives actuelles sont globalement bonnes, je ferai toutefois la différence entre investissement et prise en occupation.   En effet, si la prise en occupation des trois secteurs professionnels (bureau, commerce et logistique) a été bonne en 2016, c’est surtout au niveau des investissements (+/- 4 milliards dans les 3 segments au cours des 12 derniers mois), soutenus par des taux d’intérêt faibles permettant un effet levier, que les résultats sont probants.  Quant aux institutionnels (assurances + fonds de pension) ils investissent pour accroître/améliorer leur rendement.  

J. Lefèvre : Même en ‘nuançant’ (net/brut) le volume de prise en occupation des bureaux (+ /- 400.000 m² en 2016), le ralentissement enregistré dans la production d’immeubles tertiaires au cours des 4 dernières années favorise un effet de rattrapage et de renégociations de baux. Face aux nouveaux modes d’occupation des bureaux (dérivés de l’évolution des modes de travail tel le co-working) de nouvelles typologies sont nécessaires qui réclament une ‘mise à jour’ (construction/ rénovation/ reconstruction) d’un parc tertiaire confronté à un risque d’obsolescence de plus en plus rapide. 

Industrie 4.0 

Ph. Antoine :  A l’évidence le marché de l’immobilier professionnel est actuellement (très) tendu (nos sites sont occupés à 95%!) et requiert donc de développer de nouveaux espaces d’accueil pour des entreprises. Toutefois, la bonne question aujourd’hui consiste à s’interroger sur la nature de ces futurs sites. Les effets combinés de la digitalisation et de la promotion d’un environnement urbain de qualité – pour ne citer que ces deux facteurs – montrent que nous entrons dans une phase de transition. Le modèle Industrie 4.0 (*) condamne le classique ‘zoning industriel’ (= espace monofonctionnel dédié) au profit d’une intégration des activités économiques dans le tissu urbain.  

Pour être efficace, le tissu économique des villes (majoritairement des PME) a besoin de diversité ET de proximité avec les clients (à l’opposé du principe des zonings) !
Donc, pour éviter un exode de nombre d’acteurs économiques – actuellement +/- 200 PME, dont 80% sont déjà installées à Bruxelles, demandent de nouveaux sites d’hébergement – il importe d’envisager des solutions selon 3 axes :

  • Concevoir et intégrer des espaces d’activités économiques répondant aux nouveaux modes de travail dans des projets mixtes (Ex. : le bâtiment Greenbizz de 10.000 m² intégré au futur quartier Tivoli) ;
  • Récupérer et exploiter les friches industrielles ;
  • Répondre au méga problème de l’accessibilité ! 

R. Chevalier : Pour être actif dans tous les segments – ils se portent tous plutôt bien et même très bien pour ce qui concerne les soins de santé (Maisons de repos) – une des conséquences significatives du ‘new way of working’ est la réduction et la rationalisation des superficies allouées aux collaborateurs. Ainsi, il n’est pas rare que des entreprises qui emménagent dans un nouvel immeuble occupent moins de surface.  Ce genre de diminution révèle simplement l’effet conjugué de la digitalisation, du home working, etc. sur les besoins de superficies.

JP Vroninks : Ce mouvement – enclenché depuis quelques années déjà – est une évolution positive. En effet, alors que le stock initial de bureaux de la capitale était de 13,5 mio m² il est désormais inférieur à 13 mio sous l’effet des opérations de reconversion/changement d’affectation.
A noter aussi que le stock des immeubles tertiaires vides (soit +/- 1,3 millions m²) est, à 57%, âgé de plus de 15 ans et quasi non réutilisable (en bureaux) ou convertible (en logements/commerces). Il peut éventuellement abriter temporairement des start-up !

Ph. Antoine : Soulignons encore que les grandes entreprises ‘urbaines’ (STIB, IBGE, …) ont désormais intégré la notion de télé-travail dans le concept de leurs nouveaux sites, avec pour conséquence une diminution de 20% des superficies nécessaires. Quant aux données de la prise en occupation (sur 19 communes) nos chiffres - via la plate-forme inventimmo) montrent 

  • Une prise en occupation de +/- 300.000 m² ; 
  • Un vide locatif de 8% ;  
  • Une meilleure autorégulation du marché. 

NDLR : La récente étude (2016) des Coûts d’Occupation des Bureaux (réalisée par Colliers) confirme cette réalité. Sous l’effet du new way of working on assiste à une diminution des coûts annuels de +/- 5%. Ainsi en 2015 le coût d’un poste de travail ‘belge’ se situait à 11.700 €. Ce coût n’était plus que de 11.200 € en 2016, soit une baisse de 500 € en 1 an. 

Sécuriser les investissements résidentiels

La géo-politique s’invite-t-elle dans les marchés ? 

F. van Marcke : Si nous revenons au résidentiel – dont le cycle diffère des autres segments – on voit se confirmer un marché stable appuyé par une croissance et des rendements maîtrisés (le belge reste soucieux d’acheter de la brique). Plus globalement les marchés immobiliers européens (tant résidentiels que professionnels) ne subissent aujourd’hui aucun effet lié à la Trumpéconomie ou au Brexit. 

J.P Vroninks : Il y a même un effet inverse. Ainsi les investisseurs – notamment asiatiques -  montrent un (très) vif intérêt pour l’Europe !  Cet effet – positif à court terme quant à l’investissement – ne lève toutefois pas toutes les incertitudes quant à l’occupation ! 

Où iront les entreprises actuellement sises à Londres après le Brexit ?

Un récent exemple montre que le Crédit Suisse (11.000 collaborateurs à Londres) va en relocaliser 4.000 sur le continent ….. à Varsovie ! A cet égard ce ne sont pas les coûts d’occupation qui nous pénalisent mais ceux des charges salariales !

Anne Denayer : S’agissant du marché résidentiel, son dynamisme se vérifie à travers de nouvelles demandes des constructeurs/promoteurs. Ceux-ci sont désormais soucieux de développer et d’offrir aux clients une ‘garantie de revente’. Ce produit d’assurance – il existe en France - est un argument de vente non négligeable. 

De quoi s’agit-il ? 

Avec l’évolution de l’immobilier – aujourd’hui devenu un quasi produit financier – il convient de sécuriser les investissements des particuliers en proposant une assurance (souscrite lors de l’achat) contre le risque de revente à perte par rapport au prix d’achat. 
Cette assurance permet d’être partiellement indemnisé si certaines conditions (mutation professionnelle, décès, divorce, accident,…) vous forcent à revendre à perte le bien récemment achetés. Pour que cette assurance fonctionne, il faut en effet que la (re)vente survienne dans un délai court, durant les sept à neuf premières années. Il faut également être obligé de vendre. Cette assurance n’est pas là pour couvrir une moins-value subie lors d’un changement volontaire de propriété. En d’autres mots si vous avez acheté un bien 200.000 € vous le revendrez 200.000 €.

F. van Marcke : Même si cela pénalise le rendement, c’est surtout une réponse à la demande de ‘sécurité’ du marché …

J. Lefèvre : … qui montre aussi à quel point ce marché évolue !
D’une part, professionnalisation oblige, l’investisseur attend aujourd’hui un service. Il ne veut s’occuper ni de la gestion ni de l’entretien mais souhaite garder une valeur d’actif qui suppose de maintenir le bien à niveau.
D’autre part, si je considère un de nos derniers projets Erasmus Garden (construction de 1000 logements pour +/-  3.000 personnes à Anderlecht – achèvement travaux > 2017/18), la clientèle se répartit quasi à parts égales entre occupants et investisseurs. On va naturellement fournir les services demandés aux investisseurs mais, cette situation est révélatrice de deux points :

  • difficulté d’acquisition pour une frange accrue de candidats propriétaires/occupants ;
  • danger d’une ‘suroffre’ de produits d’investissement (qui doivent trouver des occupants et une rentabilité). 

Plus besoin de garage ?

Présage d’un basculement vers le locatif ?  

Anne Denayer : Ce n’est pas aussi radical mais on vend aujourd’hui à des investisseurs qui doivent ‘trouver’ les locataires. Nous disons également attention : ce qui est vite vendu (à un investisseur) ne sera pas nécessairement vite loué à un locataire !

JP. Vroninks : Au regard de l’Allemagne – véritable marché de location avec 60% de locataires - on a du chemin à faire (chez nous seuls 30% du parc sont en location) mais c’est une tendance forte.

J. Lefèvre : Parce que la jeune génération a de moins en moins envie de s’engager sur le long terme au vu de l’évolution de son mode de vie (partage, mobilité, …). Elle recherche davantage des logements qui lui sont adaptés que de s’adapter aux logements ! Elle tend donc à ‘bouger’ plus rapidement 

Ph. Antoine : Constat similaire et aussi révélateur dans la vente de biens conventionnés avec garage. 40% des acquéreurs ne veulent pas du garage. Dans la mesure où ils fonctionnent par voiture partagée ou par transport public ils n’en ont pas besoin !

J.P. Vroninks : A un autre niveau, assortir les investissements résidentiels d’une garantie locative n’est pas nécessairement une bonne chose. En effet – et l’échec de ce principe appliqué au bureaux est là pour le rappeler – au terme de la garantie (généralement 2 ou 3 ans ), les propriétaires investisseurs tendront à rentrer dans la spirale du ‘ au moins cher’ pour louer leur bien au plus vite. Ce comportement est souvent dommageable pour l’évolution/pérennité du bien. Le marché doit donc veiller à trouver un équilibre ‘investisseur >< propriétaire occupant’ à travers une politique commerciale de l’immeuble 

J. Lefèvre : Pour gérer nous-mêmes la vente de nos projets à long terme, nous tendons vers  un ratio de max. +/- 35% d’investisseurs par immeuble. Au-delà de ce quota les risques évoqués sont effectivement importants. 

Acheter maintenant sur plans 

Anne  Denayer : Autre phénomène lié taux bas actuels, un nombre croissant d’acquéreurs (investisseur ou occupant) cherche à acheter  ‘hic et nunc’ selon le raisonnement suivant : les taux actuels nous sont favorables. Nous ne voulons donc pas attendre – par exemple 2 ans - que les promoteurs aient préfinancé leur projet alors que durant cette période les taux seront sans doute repartis à la hausse. Dans ce cas, le promoteur est amené à vendre ‘sur plan’ et conformément à la ‘loi Breyne’ (**) 

F. van Marcke : Pour le promoteur c’est une bonne chose. Il pré-commercialise son projet sans devoir faire appel à des financements extérieurs. 

Qu’en est-il précisément des taux des crédits ? 

J. Lefèvre : Ils ont passé le point le plus bas mais resteront encore 1 voire 2 ans à des niveaux planchers. 

Louer...  La lumière ... 

Le principe du tiers-investisseurs tend à se développer. Quelle perception en avez-vous ?

P. Legrand : C’est un principe que nous développons pour la lumière des bâtiments professionnels. A ce niveau, nous proposons aux propriétaires non d’acquérir (acheter) un système d’éclairage avec luminaires mais plus simplement de louer la lumière. Dans ce cas nous installons un système LED dont nous gardons la maîtrise et la propriété et que nous louons (abonnement annuel). Outre que ce principe est moins onéreux pour l’occupant (ex. : coût annuel de la location de l’éclairage de 1.000 m² de bureaux à 300 lux : 2 .400 € >< coût d’achat d’une installation similaire : +/- 30.000 € ! ) le système reste toujours performant (technologie de pointe) et ‘sous contrôle’. Il s’inscrit dans le principe du service garanti à l’immeuble.  

J.P. Vroninks : C’est un principe intéressant, mais qui – comme tout système faisant appel à des tiers  -  pose la question du risque et de la responsabilité en cas de défaillances techniques et/ou financières de ce troisième intervenant. Les investisseurs institutionnels, soucieux de rester ‘maître chez soi’, n’apprécient que très modérément ce modèle. 

P. Legrand : C’est un aspect du problème auquel il est possible de répondre – nous le faisons – par des contrats adaptés et des accords avec les fabricants de luminaires. 

Anne Denayer : On est là dans le risque d’exploitation. Il ne s’agit donc plus de contrats de bonne fin de travaux mais de contrats de bonne fin de gestion (en l’occurrence de la lumière).
Le risque demeure toutefois : que se passe-t-il si le tiers investisseur est à ce point novateur qu’il ne puisse être remplacé en cas de défaillance ? Le système est précurseur – ce qui signifie qu’il s’imposera sans doute avec le temps – même s’il balbutie encore aujourd’hui. 

P. Legrand : Développer l’éclairage intelligent – ou l’ergonomie de la lumière – est notamment demandé par les pouvoirs publics (ex. : adapter l’éclairage des routes aux conditions de trafic/ conditions climatiques). Toutefois au vu du montant de l’investissement technologique, la rentabilité du système ne peut s’envisager – aujourd’hui – que sur le long terme. 

… Et créer des liens 

J.P. Vroninks  : Retenons que ce principe participe à l’évolution des immeubles de bureaux qui, sous l’influence du ‘new way of working’, tendent à devenir de plus en plus intelligents. Toutefois cette intelligence passera par une hybridation des ressources et des modes d’exploitation des bâtiments. 

Ph. Antoine : Les besoins de la nouvelle génération (les travailleurs de demain) s’inscrivent effectivement dans une perspective jusqu’ici inédite de partage et de mutualisation des ressources. Cette perspective influence considérablement l’architecture du produit final (bâtiment) ET son impact sur l’environnement (urbanisme). Si je reprends l’exemple du bâtiment Greenbizz, le fil rouge (nouveau concept) a été de concevoir un immeuble tertiaire/semi-industriel dont l’agencement et l’organisation spatiale ‘créent’ des liens tant à l’intérieur (occupants) qu’à l’extérieur (habitants du quartier) du bâtiment.

F. van Marcke : Ces mêmes besoins génèrent aussi de nouveaux produits d’habitation dorénavant marqués par le ‘co-housing’, à savoir la multiplication des ressources et des espaces partagés. Ici également il s’agit d’une tendance lourde

R. Chevalier : Cette réflexion sur de nouveaux modèles met aussi en évidence la nécessaire multifonctionnalité/polyvalence des espaces. Au niveau du résidentiel l’impact du home office est désormais une réalité prise en compte par les concepteurs. 

Anne Denayer : De même qu’on ne construit plus aujourd’hui sans penser ‘bornes électriques’ pour la voiture de demain.  

Répondre aux besoins ou aux moyens ?

O. Herpain  : La question que je me pose face à ces évolutions est de savoir si l’on répond aux nouveaux ‘besoins’ de l’occupant ou – plus prosaïquement - à ses nouveaux  ‘moyens’. Dans la mesure où l’on préférera toujours être pleinement propriétaire de ses espaces – même ancillaires – il me semble que ce sont dès lors les ‘moyens’ qui dictent ces évolutions. 

F. van Marcke : La réponse est sans doute elle aussi ‘hybride’ ! Ce sont les deux facteurs qui jouent mais la mutation vers la dimension ‘partage’ est accélérée et amplifiée par l’outil internet. 

R. Chevalier : Autre question : La jeune génération qui communautarise aujourd’hui sera-t-elle encore désireuse de le faire dans quelques années lorsque ses besoins changeront (naissance enfants, etc.) ? 

Commerces : briques + clics = phygital 

Qu’en est-il de l’évolution des commerces ? 

J.P. Vroninks : Une synthèse du marché du ‘retail’ montre actuellement une répartition des ventes selon le ratio : 14% clics et 86% briques ! 
En très forte augmentation depuis ces dernières années, les achats via internet mette le secteur du retail sous pression (surtout les localisations secondaires) et ont engendré plusieurs  fermetures récentes de magasins (Blokker, Eram,…)
Parallèlement, le consommateur est devenu à la fois extrêmement volatil et exigeant ! Certains (Zara, Massimo Duti ,…) ont anticipé ce phénomène et y répondent par la mise sur le marché de nouveaux produits chaque mois. Le secteur vit donc une forte mutation à la recherche d’un nouvel équilibre. 
Une chose est toutefois certaine même si apparemment paradoxale : l’e-commerce n’est pas la cause de la fermeture des magasins ! Par contre il est la cause de fermeture de magasins ‘non adaptés’ On en prendra pour preuve certaines enseignes qui - jusqu’à ce jour uniquement active sur internet - ouvrent désormais des magasins physiques ! 

New way of shopping 

A l’instar de ce qui se passe dans les autres segments immobiliers influencés par le new way of working (bureaux) ou le co-housing (habitat), le commerce connaît son new way of shopping. Ce nouveau modèle sera lui-aussi hybride (phygital) et imbriquera – par complémentarité - les deux canaux et les services/compétences qui y affèrent. Dans cette réorganisation de la manière de faire du commerce, les commerçants devront donc s'adapter au shopping omni-canal, à savoir offrir un service par lequel les clients pourront atteindre physiquement et/ou virtuellement les marques/produits. Cela suppose évidemment de nouveaux concepts de magasins (volume, organisation) qui devront notamment disposer de ‘petites’ plateformes logistiques pour assurer la distribution des marchandises.

Ph. Antoine : Au regard de ce phénomène, le constat suivant s’impose. Alors que jusqu’à récemment personne n’achetait sans essayer la jeune génération n’hésite pas à commander 10 produits (tailles, coloris, modèles,..) pour les essayer et…. à renvoyer ceux qu’elle ne garde pas. C’est certes pratique mais ce modèle présente un sérieux surcoût logistique !

Anne Denayer : Preuve de ce mouvement : on n’a jamais vendu autant de petits véhicules utilitaires ni installé de boites à livraison (p.ex. : point de contact pour Zalando) qu’en ce moment ! 

Ph. Antoine : D’où l’intérêt de reconsidérer les choses : une logistique rationnelle consisterait à chercher/regarder sur le net et à essayer/acheter dans un magasin phygital ! 
Une autre version – qui créerait une interaction entre les hubs de distribution - serait de disposer de petits centres logistiques mobiles (p.ex. un camion/entrepôt) entrés en ville et à partir desquels rayonneraient des services de livraison (p.ex. : en vélo) ! 

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