Table ronde MIPIM

MIPIM : Inventer l'immobilier flexible?

Écrit par Thierry Laffineur le 6 mars 2015

Table ronde de l'Essentielle Immo

A l'occasion de l'édition 2015 du MIPIM, on s'interrogera quant aux évolutions financières techniques et éthiques auxquelles est et sera confronté l'immobilier. Aujourd'hui l’innovation digitale combinée à une évolution de la société (renforcement de la participation directe des citoyens), touche tous les secteurs de l’économie. Qu'en est-il dès lors de l'économie numérique appliquée au secteur de l'immobilier et quelles incidences cette mutation peut-elle avoir sur le marché ?

Pour y réponde, la présente table ronde réunissait

Table ronde MIPIMChristian Lasserre - Directeur Académique  - EMI
Jacques Lefèvre - Adm. Dél. - BPI
Tanguy van der Straten - Analyse de marché - Latour & Petit
Jean Corman - Adm. Dél.- Victoire Properties
Marc Demanet - Service développement manager - SECO
Philippe Antoine - Directeur Général - Citydev.brussels
Erik Verbruggen (sprl) - Head of Office Agency - Jones Lang Lasalle
Bertrand Cotard, Partner Office Agency - Cushman & Wakefield

Performances accrues, surfaces réduites

Comment estimer l'incidence de l'économie digitale sur les marchés immobiliers ?

E. Verbruggen : Son impact varie selon les segments. Il est particulièrement visible et sensible au niveau des commerces où s'opère une articulation entre magasin physique (show-room) et magasin virtuel (E-commerce).
Pour les bureaux, l'incidence des évolutions techniques 'digitales' tend à réduire les besoins de surfaces des entreprises dans une proportion que nous situons entre 10 et 15%. En favorisant un 'nouveau mode de travail' (dont le télétravail, les bureaux partagés, les aménagements ouverts et informels, etc. ), les technologies de l'information poussent les entreprises à optimiser et donc à limiter les surfaces occupées.

J. Lefèvre : Alors que les superficies occupées par poste de travail ne varient pas ou peu (+/- 11 m²), la digitalisation tend par contre à accroître la performance des collaborateurs. Des collaborateurs plus performants MAIS moins nombreux poussent ipso facto à une réduction des besoins globaux de surfaces.

J. Corman : La digitalisation permet aussi la mise en commun 'virtuelle' de ressources et de compétences autrement dispersées. Cela permet à de 'petites' équipes d'atteindre un haut niveau d'efficience. Si la réduction des superficies est un effet visible et tangible de la digitalisation celle-ci s'inscrit surtout dans une 'nouvelle façon de penser et de travailler' qui est celle de la génération montante et se traduit par une utilisation systématique des réseaux.

Jean Libbrecht (*) : Retenons par ailleurs que cette 'génération Y' raisonne moins en terme de propriété que de partage des ressources. Elle travaille comme elle utilise les réseaux sociaux : de façon collaborative et en groupe. C'est l'amorce d'une mutation profonde des schémas de fonctionnement traditionnels de la société.

P. Antoine : Selon un autre aspect, on soulignera également que la problématique des superficies et de leur ratio d'occupation agit sur la mobilité et l'accessibilité. Ainsi à Bruxelles
le nombre de parkings autorisés par immeuble tertiaire est proportionnel aux surfaces de bureaux construites ... indépendamment du nombre de personnes qui y travaillent.
En optimisant ces superficies (= permettre à davantage de personnes de travailler sur une même surface) on crée - effet pervers - un déficit de places de parking que ne compense pas (encore) le télétravail.  Par ailleurs, s'agissant des nouveaux modes de travail, l'optimisation des superficies évoquée relève principalement d'un accroissement de leur flexibilité. L'objectif étant de favoriser la mise en commun de ressources. Ce phénomène est particulièrement sensible dans l'actuel développement des 'FabLab' (**) qui anticipent aujourd'hui un modèle qui se généralisera demain.

B. Cotard : On retrouve ce principe des FabLab dans les Smart Work Centers (notamment lancés par la Région Wallonne) dans lesquels de jeunes sociétés - dont les modes de travail sont très ouverts et proches du modèle 'Google' (grandes salles informelles et  multi-connectées) - mettent en commun les ressources de leurs activités respectives. Aujourd'hui on constate effectivement que ce modèle migre. Il séduit non seulement les 'start-up' mais aussi de plus grandes entreprises qui voient dans la fluidité et l'ouverture du modèle une alternative aux 'bureaux partagés' (desk sharing).

Remarque : Selon le principe du bureau partagé, certaines entreprises ne prévoient que 8 postes de travail pour 10 collaborateurs.

E. Verbruggen : A noter que l'optimisation ne correspond pas systématiquement à une réduction des surfaces occupées. Pour certaines sociétés, la démarche consiste au contraire à consacrer la superficie gagnée  par l'optimisation à une 'zone sociale' (social area), endroit de convivialité et de socialisation. Contrairement à ce qu'on pourrait penser, sous des aspects ludiques et récréatifs, ces espaces contribuent à l'efficience de l'entreprise parce qu'ils s'inscrivent dans le principe du réseau et du partage de l'information et de la connaissance.

J. Corman : Pour avoir choisi ce modèle dans nos nouveaux bureaux, nous considérons même que les collaborateurs 'travaillent' dans ces espaces.

Fonctions décloisonnées, changements de paradigme

Quel modèle sociétal favorise le principe du réseau et du partage ?

M. Demanet : Si nous nous inscrivons dans une vison plus globale, l'évolution fondamentale apportée par l'Internet est celle d'un décloisonnement des fonctions - par exemple, les barrières entre fonction travail et fonction loisir - dont l'un des effets est de favoriser le passage d'une société de consommation (ou d'appropriation) à une société d'utilisation.  Lorsque vous 'surfez' sur Internet, vous ne cherchez pas UNE chose mais PLUSIEURS parce que vous avez accès à cette pluralité. C'est ce phénomène qu'on retrouve aujourd'hui au niveau sociétal - nous devenons de moins en moins consommateurs et de plus en plus utilisateurs participatifs. Si je projette cette vision sur l'automobile j'aboutis au principe des voitures partagées. Les constructeurs réfléchissent aujourd'hui à passer du statut de producteur d'un bien (une voiture) à celui de générateur d'un service (la mobilité). Si je projette cette même vision sur l'immobilier elle favorise la construction de 'quartiers' (cumuler les fonctions) et non plus uniquement d'immeubles considérés comme des entités distinctes.
(Ex.: La chaleur excédentaire du four du boulanger ou d'un espace de bureaux peut être utilisée pour le chauffage collectif) . Ce n'est pas la fin de la propriété c'est un changement de paradigme...

B. Cotard : On en trouve les prémices dans le tertiaire où des sociétés en nombre croissant recherchent des immeubles de qualité - à savoir techniquement, économiquement et écologiquement  performants selon des critères tels ceux des certifications Breeam (***) -   mais aussi propices à une meilleure communication formelle/informelle entre occupants.

Flexibilité et exit

J. Lefèvre : Dans l'immobilier tertiaire ce changement de paradigme impose - comme cela a été mentionné - de concevoir et construire des immeubles 'ultra-flexibles', à savoir capables d'accueillir simultanément et/ou successivement tout type d'entreprise dont les besoins en organisation et technologie sont multiples et divers.

J. Corman : Parallèlement, ces nouveaux immeubles doivent également être pensés en fonction d'une future reconversion. Cela suppose que leur conception initiale intègre un 'exit' (Ex.: prévoir qu'un immeuble tertiaire puisse être reconverti en logements demande d'adapter et de renforcer la structure et résistance dudit immeuble dès sa genèse). La durabilité d'un immeuble ne réside donc pas uniquement dans sa performance énergétique mais aussi dans sa capacité à changer facilement d'affectation dans le temps.

P. Antoine : Pour favoriser l'implantation de PME dans la Région bruxelloise nous avons - en tant que promoteur public - jouer cette carte de la flexibilité. Ainsi le Parc Newton (Nominé aux Mipim Awards) propose des bâtiments semi-industriels (+/- 5.000 m²) dont les espaces internes sont facilement modulables par unités de 250 m². Au rythme de l'évolution (croissance/décroissance) des  entreprises occupantes, leurs besoins en superficie se régulent 'en interne' par des mécanismes de location, sous-location, etc. Cette flexibilité est encore accrue par la possibilité de placer des surfaces (essentiellement tertiaires) en mezzanine desdits bâtiments .  Le succès commercial de ce parc prouve la pertinence du concept.

Immobilier tertiaire et attractivité urbaine

Quels rapports établissez-vous entre performances des immeubles tertiaires et attractivité urbaine ?

C. Lasserre : Le premier - c'est une quasi tautologie - réside dans le fait que la qualité fondamentale d'un immeuble de bureau est d'être... loué (= occupé) !

J. Lefèvre : Il le sera d'autant mieux qu'il offrira une bonne localisation, des performances techniques - dont la flexibilité -  et une visibilité...

C. Lasserre : ... c'est exact, toutefois pour être loué encore faut-il qu'existent des occupants potentiels. Ainsi, dans les années 70, Bruxelles voyait débarquer une multinationale américaine chaque semaine. Aujourd'hui ces multinationales ne sont plus là. Pourquoi ? Si la ville est attractive elle manque des moyens de le 'faire savoir'. A Zurich, 100 personnes travaillent à démarcher les multinationales en vue de leur installation dans la ville.
Sans être critique vis à vis de la promotion (marketing) ou de l'attractivité de Bruxelles, on relève que si la ville attire les administrations (nationales et internationales) et les bureaux d'avocats/lobbyistes - présence de l'Europe oblige - elle souffre par

Comment expliquer ce phénomène ?

E. Verbruggen : Les multinationales qui recherchent un siège en Europe comparent les  'cocktails' d'avantages proposées par les principales métropoles. Dans ces cocktails la fiscalité (et le 'ruling' qui l'accompagne), le coût social, etc. jouent davantage que le prix de la location des m². Le cocktail bruxellois n'est sans doute pas suffisamment au goût des entreprises.

M. Demanet : La vision linéaire (construire>utiliser>détruire) que nous avions des immeubles s'est modifiée au profit d'une vision circulaire (adapter, réutiliser). Parallèlement et au niveau mondial, on remarque que  les villes qui 'performent' sont celles qui intègrent simultanément une pluralité de fonctions  et leur permettent de se développer. Ainsi, à la création d'un pôle d'entreprises (facteur d'attractivité) doit correspondre des fonctions enseignement, logement, mobilité, loisir,...de qualité. C'est, sommairement, l'option prise par des villes telles Louvain la Neuve ou, à une autre échelle, la nouvelle ville de Masdar au Emirats Arabes Unis . La question de l'attractivité et du 'succès' d'une ville revient donc à créer les conditions de développement et d'intégration de toutes ces fonctions.

P. Antoine : A contrario des critiques - justifiées ou non - adressées à la ville, une étude récente menée par le bureau DTZ de Londres situe Bruxelles comme la ville la plus attractive d'Europe !

Créer des pôles visibles

C. Lasserre : Le problème demeure de traduire cette attractivité en m² occupés et payés et de résorber le vide locatif par autre chose que des déménagements et des réaffectations de bureaux en logements. Cela ne condamne en rien - au contraire - lesdites opérations de réaffectation qui répondent d'une logique et d'une nécessité mais pose le problème de la visibilité et donc de la reconnaissance des atouts de la ville. 
Ainsi, Bruxelles dispose d'un pôle d'enseignement remarquable (100.000 étudiants)... mais totalement invisible, contrairement à des villes comme Leuven, Gand,...
Or, on rappellera que c'est l'attractivité universitaire qui a fait le succès de la Silicon Valley, de Londres, etc. 
Avec l'achat (janvier 20115) et la réaffectation d’un ancien immeuble tertiaire d’environ 18.000 m², dénommé "Ommegang",  l'Université Saint Louis poursuit un double objectif : disposer d'un espace comparable - toutes proportions gardées - à celui qui préside au fonctionnement du 'Rolex Center' (Ecole Polytechnique de Lausanne - Suisse) et qui consiste à mettre à disposition des étudiants des espaces de travail collectif accessibles de 7h00 à minuit.

P. Antoine  : Dans un même registre de réaffectation ou de mutation de fonction,  l'hôpital Erasme (Bruxelles) va transformer plusieurs étages actuellement médicalisés en chambre d'étudiants.

C. Lasserre : Le principe de la mutation de fonction n'est pas nouveau. Mais alors qu'il relevait d'un comportement opportuniste il y a 20 ans, il est aujourd'hui en voie de structuration .

T. van der Straten : On peut y voir également un effet de 'retour de balancier' en réaction à une ville longtemps organisée selon des schémas monofonctionnels. Ce que fait apparaître la mutation de fonction c'est la nécessité d'une mixité par quartier et peut-être - lorsque la chose est faisable - par immeuble (ex.: espaces polyvalents en rez d'immeubles de bureaux) .

C. Lasserre : Le développement de cette mixité des fonctions se heurtent toutefois à des réticences au niveau des investisseurs qui décident essentiellement au regard de bilans financiers passés et non selon une perspective novatrice.

J. Lefèvre : Parce que les investisseurs recherchent la rentabilité et la sécurité c-à-d les conditions offertes par les baux à long terme des commerces et des bureaux. Hormis 2 sicafis résidentielles, il n'existe pas aujourd'hui d'investisseurs en produits mixtes.

C. Lasserre : Cela viendra mais il faudra inventer les outils juridiques, notamment ceux relatifs à la copropriété aujourd'hui toujours frein 'culturel' à de tels développements

J. Corman : Attention toutefois que la mixité ne fonctionne pas systématiquement et qu'une 'homogénéité' des fonctions ou des occupants est nécessaire. On en prendra pour preuve l'échec de certaines réalisations résidentielles associant logements libres et conventionnés. Par ailleurs même si une homogénéité existe au départ elle s'effrite dans le temps par le simple fait des opérations de revente/succession et l'arrivée de nouveaux occupants. Ex.: Un investisseur n'a pas les mêmes attentes qu'un propriétaire-occupant.

J. Lefèvre : Pour travailler aujourd'hui au redéveloppement de l'ancien site 'Solvay' (Ixelles), la mixité que nous créons (logements, hôtel, chambres d'étudiants, maison de retraite,... ) se fait par entité indépendante et séparée. En d'autres mots nous faisons du multifonctionnel en réduisant, voire en supprimant, la co-propriété. L'évolution que nous pressentons est celle d'un immobilier résidentiel aux superficies réduites MAIS qui mettrait à disposition des occupants des espaces 'communs' (p.ex.: une chambre avec salle de bain) utilisables au rythme de leurs besoins. C'est, plus ou moins, le principe des anciennes 'chambre de bonnes'. Cela demande toutefois une réorganisation au niveau des syndics (gérer le système) et de disposer sur place d'un (bon) service de conciergerie

M. Demanet : Avec les mutations de fonctions et de 'statuts' (de propriétaire à utilisateur) la réussite des futurs projets immobiliers résidera dans la capacité à rassembler et mettre lesdites fonctions à disposition des occupants. Le principe est que chacun puisse y trouver ce qu'il cherche. Les projets actuels bruxellois du canal (Dockx Bruxsel) ou du Heysel (Neo - Europa) vont dans ce sens.

Régionalisation

Si la concurrence interrégionale n'est pas nouvelle et cherche à attirer les entreprises par des incitants notamment fiscaux, quel effet peut avoir la régionalisation mise en place depuis le 1er janvier 2015 ?

E. Verbruggen : Au-delà des mouvements liés aux fiscalités régionales, il convient de prendre en considération les 'nouveaux modes de travail' (new ways of working) par lesquels on tend aussi à rapprocher lieux de travail et habitats. Cela signifie qu'on verra apparaître des 'pôles' régionaux (Gand, Namur, Leuven,....) constitués d'entités de +/- 1.000 m² conçues selon les principes de convivialité/flexibilité déjà évoqués.

C. Lasserre : Dans le même esprit, depuis cette année, tous les locataires d'immeubles tertiaires détenus par les AG auront accès aux centres Régus de toute la Belgique. Le gain de liberté/mobilité est considérable .


 (*) Directeur IPM

(**) FabLab. (Contraction de  fabrication laboratory, = laboratoire de fabrication )est un atelier de fabrication où toute personne (artiste, designer, ingénieur, développeur, bricoleur, étudiant, citoyen,..), quel que soit son niveau de formation, peut venir expérimenter, apprendre ou fabriquer tous types d'objets (objet artistique ou design, objet interactif, objet technique, prototype, etc...). Les membres d'un FabLab forment une communauté: ils s'entraident, échangent leur savoir-faire, construisent en commun leur connaissance dans des processus de collaboration ouverts intégrés au réseau global des FabLabs.

(***) Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology. Méthode permettant de mesurer et de certifier le niveau de durabilité d'un immeuble selon des critères d'énergie consommée, de santé et bien-être des occupants, de transports et d'accessibilité,  de matériaux utilisés, de déchets produits, etc.
 

Crédit Photo: Gaetan Gillet photographe Bruxelles

 

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