Mons, picture by Napoleon Vier.

Mons

Écrit par Stephan Debusschere le 13 octobre 2015

Le goût du neuf

Les jeunes ménages aspirent à des maisons rénovées, tandis que leurs aînés se ruent sur le neuf. Cœur d’une agglomération élargie de 250 000 habitants – la troisième de Wallonie – le chef-lieu du Hainaut est tout en contrastes, avec des entités en posture encore inconfortable, comme Jemappes ou Flénu, et d’autres, comme Saint-Symphorien ou Villers-Saint-Ghislain, qui concentrent des populations à revenus plus élevés. 

Mons, picture by Napoleon Vier.La ville de Mons révèle surtout de beaux atouts, tels son patrimoine, ses infrastructures culturelles, son réseau universitaire, ses lieux touristiques ainsi que ses centres de recherche de formation et d’innovation. Soutenus par une politique de développement immobilier, tous ces leviers stratégiques devraient lui permettre de se projeter positivement dans l’avenir avec l’ambition affichée de devenir à la fois une vitrine et une locomotive pour sa région. 

Stabilisation salutaire

En 2013, après une nouvelle contraction des prix ramenant le prix de référence d’une maison mitoyenne à 160.000 euros, le segment des maisons montoises a tenté un rattrapage qui a eu pour conséquence de rendre l’activité plus fébrile. Face à l’importance de l’offre et aux difficultés des candidats acquéreurs à obtenir des crédits, les propriétaires ont finalement pris conscience qu’être gourmand était désormais contreproductif. Ils ont donc globalement choisi la voie de la raison pour baisser leurs exigences, et le prix de référence des maisons a pu se stabiliser à 155.000 euros en 2014, ce qui a eu une influence positive sur le marché.

Les dernières estimations pour cette année semblent confirmer cette stabilisation. Ce prix concerne toutefois des maisons qui demandent un gros rafraîchissement. Ce type de biens représente d’ailleurs la majorité de l’offre sur ce segment. Le prix d’une maison mitoyenne rénovée, offrant trois chambres et un petit jardin, se situe davantage entre 180 et 190.000 euros

Appartements en stock  

L’offre en appartements secondaires est importante à Mons. Et en termes de volume, ce marché occupe la seconde place provinciale derrière Charleroi. Pour maintenir l’activité durant l’année écoulée, les prix de ces appartements ont été un peu revus à la baisse. Un appartement 2 chambres dans un état correct s’est vendu dans une fourchette de prix comprise entre 155.000 et 175.000 euros, soit un prix moyen de 165.000 euros. Un appartement 2 chambres à rénover se négocie davantage à 120.000 euros.

Bien que ces prix soient compétitifs, on constate que ce sont les maisons qui se vendent le mieux, en particulier les maisons déjà rénovées ; l’incertitude financière quant aux travaux de rénovation refroidit davantage les candidats que par le passé. Les jeunes ménages préfèrent disposer d’un bien en bon état offrant une superficie habitable plus grande que celle d’un appartement, avec 3 chambres et un jardin. D’autre part, ils craignent les charges parfois élevées d’un appartement en copropriété, même si le raisonnement peut s’avérer fallacieux au vu des frais que peut engendrer une maison. 

Dans les quartiers du centre-ville, les immeubles à appartements attirent les investisseurs, conscients du grand potentiel locatif du marché montois, grâce notamment à toutes ses infrastructures, son réseau universitaire, ses centres de recherche de formation et d’innovation, ainsi que les entreprises qui s’y installent. 

Concentré de neuf

Les appartements neufs tirent littéralement le marché local. L’offre est importante et correspond assurément à une demande du marché qui, dès 2007-2008, a commencé à croître à Mons. Aujourd’hui, ce segment représente à lui seul quelque 25% du stock provincial, et la moitié des projets en cours sont situés en ville.

Des immeubles à appartements, des zones commerciales et de bureaux ont notamment pris place dans les nouveaux quartiers qui se développent aux Grands-Prés, de l’autre côté de la gare. La croissance des nouveaux quartiers montois est d’ailleurs loin d’être terminée, comme le montre le complexe résidentiel des Grands-Prés qui, à l’horizon 2017, aura mis sur le marché plus de 300 appartements et des dizaines de maisons unifamiliales. 

 

Grâce à une demande soutenue, tous ces nouveaux biens parviennent à s’écouler sur un rythme constant. C’est que le profil des candidats acquéreurs est différent de celui des maisons. Nombreux sont les candidats des tranches d’âge supérieures à préférer des biens plus petits qui nécessitent moins d’entretien. Ceux-ci ont donc tendance à se diriger vers l’appartement neuf, dont le prix est supérieur d’environ 25% à celui d’un appartement de seconde main, mais dont la qualité, supérieure elle aussi, aura d’heureuses conséquences, notamment sur la facture énergétique. 

 

La moyenne d’âge de ces acheteurs se situe entre 50 et 60 ans pour les appartements 1 chambre, et entre 40 et 55 ans pour les 2 chambres. Proportionnellement plus élevé que celui d’une maison mitoyenne, le prix moyen d’un appartement neuf à Mons est actuellement de 2100 euros/m2. En termes de prix moyen, la fourchette est comprise entre 110 000 euros (1 ch) et 230 000 euros (3 ch). En périphérie, ce prix est moins élevé, et il est possible d’y trouver son bonheur tout neuf à quelque 1500 euros du m2.

Délais de transaction à rallonge

La province historiquement la moins chère du pays a depuis refait plus que son retard sur les autres provinces wallonnes. C’est particulièrement le cas sur le segment des villas, qui affiche un prix moyen de 270.000 euros, toutes surfaces confondues. Du coup, ce n’est plus dans le Hainaut mais bien en Province de Namur que le prix moyen sur ce segment est le moins élevé (260.000 euros).

 

A Mons cependant, ce segment présente un prix de référence de 250.000 euros, inférieur à celui de la capitale de la Région wallonne. Et si les transactions finissent par se faire, leurs délais se sont allongés en raison des négociations, particulièrement pour les biens datant des années 1970 et qui présentent un profil énergétique logiquement défavorable.

Logic Repères

  • Maison : 155 000 euros (à rénover)
  • Villa : 250 000 euros 
  • Appartement 2 ch : 165 000  euros 
  • Appartement neuf : 2100 euros/m²

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