Mons, la collégiale Sainte-Waudru. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Mons

Écrit par Stephan Debusschere le 11 octobre 2017

Un marché du neuf en pleine croissance

Si les jeunes ménages aspirent à des maisons rénovées, leurs aînés se ruent pour leur part sur l’immobilier neuf. Tour d’horizon de ce marché bien loin de la saturation.

Très médiatisée, la capitale européenne de la culture 2015 en a profité pour faire grimper le prix de ses appartements neufs. La hausse des prix annuelle flirte ainsi avec les 10 % sur le district de Mons. En conséquence, ce n’est plus sur le district de Tournai que l’on trouve à la vente les biens neufs les plus chers au m2 dans la province du Hainaut. En effet, Mons-Ville affiche actuellement un prix moyen de 2100 euros/m2, alors que la ville de Tournai s’est stabilisée à 2075 euros. Et les superficies moyennes affichées à la vente – plus de 90 m2 – sont également plus grandes à Mons qu’à Tournai.

Mons est ainsi devenu au fil du temps la ville la plus chère de la Province pour s’y loger dans un appartement neuf, même si, pour une ville de cette taille, un différentiel important de prix subsiste selon les projets.

Malgré cette hausse, les appartements neufs montois tirent littéralement le marché local. Aux côtés de Tournai, Mons reste une locomotive provinciale sur ce segment, avec une trentaine de projets recensés fin 2015. L’offre est importante et correspond assurément à une demande du marché qui, dès 2007-2008, a commencé à croître dans la cité du doudou. Aujourd’hui, ce segment représente à lui seul quelque 25 % du stock provincial, et la moitié des projets en cours sont situés en ville. Des immeubles à appartements, des zones commerciales et de bureaux ont notamment pris place dans les nouveaux quartiers qui se développent aux Grands-Prés, de l’autre côté de la future nouvelle gare. La croissance des nouveaux quartiers montois est d’ailleurs loin d’être terminée, comme le montre le complexe résidentiel des Grands-Prés qui, à l’horizon 2017, aura mis sur le marché plus de 300 appartements et des dizaines de maisons unifamiliales.

Projets à la loupe

Démarré en 2009, le projet « La Drève Prévert » est un bon exemple de ces nouveaux quartiers. Situé de manière stratégique en bordure de la future nouvelle gare, à proximité des grands axes routiers, du site des Grands Prés, d’Imagix, de Mons Expo et du nouveau centre de congrès MICX, ce projet de 160 appartements, dont 130 ont déjà trouvé acquéreurs, en est à sa troisième et dernière phase de construction – un événement dignement fêté début septembre – et livrera les 53 derniers logements début 2017. Le caractère durable de ce complexe immobilier s’inscrit à la fois par son implantation et par un label énergétique de classe A ou B, selon l’orientation et l’étage de chaque logement. Au sein d’un parc privatif d’1 hectare, ce complexe est composé de bâtiments aux façades colorées abritant une grande diversité de logements pour propriétaires résidants et investisseurs. Les appartements entièrement finis offrent des surfaces de 60 m² (1 chambre) à 170 m² (3 chambres) et sont dotés d’une ou deux salles de bains et d’une cuisine équipée. Côté prix, un appartement 2 chambres de 85 m2 s’échange à 180 000 euros, hors frais, ce qui place le coût du m2 à quelque 2100 euros.

Plus au nord, « Le Maisières » est un projet situé à l'entrée de la ville. Sa construction, qui démarre en cette rentrée, prendra place sur l’ancien site de l’hôtel Le Maisières, en face du SHAPE. La pose de la première pierre a eu lieu le 14 septembre dernier, en présence du bourgmestre Elio Di Rupo. Ce futur ensemble immobilier, qui surfe sur la vague du renouvellement généré par Mons 2015, verra progressivement le jour entre 2017 et 2020, et offrira 160 appartements répartis sur 3 résidences, avec des superficies de 70 à 115 m2. La première phase de cette redynamisation périurbaine, nommée « Willow », et dont les ventes sur plan ont déjà commencé, comprendra 40 logements basse énergie offrant des finitions complètes, avec cuisines intégrées et salles de bains entièrement équipées. S’adressant aussi bien aux investisseurs qu’aux futurs propriétaires résidants, la diversité sera également de mise, avec des appartements d’1, 2 et 3 chambres. Côté prix, un appartement 2 chambres de 85 m2 coûtera 170 000 euros, hors frais, ce qui place cette fois le coût au m2 à 2000 euros.  

Autre exemple de la bonne tenue du marché du neuf montois, le projet « I Love Mons », qui s’est pourtant vendu à des prix au m2 de plus de 3 000 euros hors TVA, soit un tarif supérieur à celui de Nivelles. Le succès de ce projet haut de gamme s’explique notamment par sa situation intra-muros, où l’offre en terrain est quasi-inexistante, et où il faut pouvoir acquérir plusieurs anciennes bâtisses afin de pouvoir réaliser un projet intéressant. Le promoteur Health Invest a pour sa part pu acquérir l’ancien cinéma montois, Le Corso, et en faire un projet de haute tenue, articulé autour d’un îlot intérieur, en plein centre de la ville.

Mons, la collégiale Sainte-Waudru. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Des profils d’acheteurs spécifiques

Bien que les projets soient nombreux, les professionnels ne constatent pas de saturation du marché dans la mesure où les biens neufs se vendent à un rythme constant, grâce à une demande soutenue. La large gamme de prix du projet Corso, par exemple, permet de proposer à chaque besoin un bien correspondant, en termes de surface et de budget.

Le profil des candidats acquéreurs est différent de celui des maisons, bien davantage convoitées par les jeunes ménages. En effet, alors que les prix des appartements de seconde main sont très compétitifs – un appartement 2 chambres dans un état correct se négocie dans une fourchette de prix comprise entre 155 000 et 175 000 euros, soit un prix moyen de 165 000 euros – on constate que ce sont les maisons qui se vendent le mieux auprès des jeunes ménages, en particulier les maisons déjà rénovées.  L’incertitude financière quant aux travaux de rénovation refroidit en effet bien plus ces candidats à la propriété que par le passé. Ceux-ci préfèrent ainsi disposer d’un bien en bon état offrant une superficie habitable plus grande que celle d’un appartement, avec 3 chambres et un jardin. Ils craignent aussi les charges parfois élevées d’un appartement en copropriété, même si le raisonnement peut s’avérer fallacieux au vu des frais que peut engendrer une maison.

De leur côté, les candidats des tranches d’âge supérieures ont une nette tendance à préférer des biens plus petits qui nécessitent moins d’entretien. Ceux-ci préfèrent donc se diriger vers l’appartement neuf, dont le prix est supérieur d’environ 25 % à celui d’un appartement de seconde main, mais dont la qualité, supérieure elle aussi, aura d’heureuses conséquences, notamment sur la facture énergétique. La moyenne d’âge de ces acheteurs se situe ainsi entre 50 et 60 ans pour les appartements 1 chambre, et entre 40 et 55 ans pour les 2 chambres. Proportionnellement plus élevé que celui d’une maison mitoyenne, la fourchette moyenne du prix d’un appartement neuf à Mons est comprise entre 110 000 euros (1 chambre) et 230 000 euros (3 chambres). En périphérie, ce prix est moins élevé, et il est possible d’y trouver son bonheur tout neuf à quelque 1500 euros du m2.

Du côté des investisseurs, on trouve toutes sortes de profils. Ce sont généralement des personnes qui possèdent déjà des biens et qui connaissent le marché. L’immobilier neuf leur offre un rendement attractif ainsi qu’un faible risque de travaux imprévus et coûteux vécus dans d’anciens immeubles. De nombreuses transactions s’établissent aussi avec des investisseurs étrangers, car les prix de l’immobilier en Belgique, et a fortiori dans la Province du Hainaut, restent attractifs.

Actuellement, la proportion entre propriétaires-occupants et investisseurs est relativement équilibrée, soit 50/50. La demande locative demeure présente car l’accès à la propriété n’est pas aisée. Les banques offrent certes des taux bas, mais elles sont beaucoup plus exigeantes en matière de garantie et de revenus qu’auparavant. Les candidats acquéreurs qui n’ont pas au moins 20 % des fonds sont ainsi souvent confrontés à un refus de financement. D’où l’attractivité du placement locatif pour les investisseurs. Au Corso, par exemple, il est possible d’investir moins de 200 000 euros, tous frais compris, et d’en dégager 4% de return…

Logic Repères

Mons

Appartement 2 ch : 165 000  euros 

Appartement neuf : de 1500 (périphérie) à 2100 euros/m²

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