Mons, picture by Jean-Pol Grandmont.

Mons

Écrit par Stephan Debusschere le 12 octobre 2018

Pleins feux sur le centre-ville

En une décennie, pas moins de 4000 logements ont été construits dans la cité du Doudou. Pour les 2000 prochains à venir d’ici 2030, la Ville veut réinvestir le centre-ville pour réactiver une attractivité mise à mal par la croissance de nouveaux quartiers périphériques.   

Mons, picture by Jean-Pol Grandmont.Capitale européenne de la culture en 2015, la ville de Mons en a profité depuis pour faire grimper les prix de ses appartements neufs. Entre 2013 et 2017, cette hausse s’est en effet chiffrée à 35 %. Depuis le début de cette année, la tendance haussière a néanmoins été fort modérée. Du fait des nombreux développements, les prix restent en effet globalement stables, et varient de 2200 à 2300 euros/m2, mais il existe un important différentiel de prix selon les projets. Dans la ville haute, le projet I love Mons propose ainsi ses 177 appartements à des prix variant entre 250 000 et 300 000 euros.

Devenue une locomotive provinciale sur ce segment, la ville de Mons concentre aujourd’hui l’essentiel de la production de nouveaux logements dans la Province, et ces appartements neufs tirent littéralement le marché local. Le stock de logements neufs actuellement mis en vente est passé de 120 à près de 200 unités aujourd’hui. Proportionnellement plus élevé que celui d’une maison mitoyenne (prix médian de 131 500 euros mi-2018), le prix d’un appartement neuf à Mons présente une fourchette comprise entre 110 000 euros (1 chambre) et 230 000 euros (3 chambres), avec un prix moyen au m2 de 1850 euros. En périphérie, ce prix est moins élevé, et il est possible d’y trouver son bonheur tout neuf à un prix inférieur proche des 1500 euros/m2.

Revitaliser le centre-ville  

L’offre correspond assurément à une demande du marché qui, dès 2007-2008, avait déjà commencé à croître. Si bien qu’en l’espace d’une décennie, pas moins de 4000 logements ont été construits. Et les 2000 futurs nouveaux logements devraient répondre à l’importante hausse démographique attendue d’ici 2030. Selon les prévisions du Bureau du Plan, cette hausse correspond à une croissance de 4700 personnes, soit 3250 ménages. Des projets qui vont davantage être positionnés dans le centre-ville, qui a perdu de son attractivité suite à la naissance et croissance de nouveaux quartiers périphériques abritant immeubles à appartements, zones commerciales et de bureaux, à l’instar du site des Grands-Prés, de l’autre côté de la future nouvelle gare, qui devrait être opérationnelle en 2020.

L’extension du centre commercial, l’implantation d’Ikea et d’autres projets immobiliers d’envergure ont en effet déplacé le centre de gravité montois et perturbé les équilibres. La Ville a donc décidé de rectifier le tir en suscitant le développement de nouveaux logements dans l’épicentre montois, et parallèlement en subsidiant et en accompagnant l’implantation de nouveaux commerces spécialisés. Preuve de l’action communale en matière de commerces, les cellules vides seraient passées en l’espace de deux ans de 27 à 9,5%. L’arrivée de l’enseigne Primark en 2019 devrait également contribuer à cette redynamisation du centre.

Dossier majeur dans l’hyper centre

Le développement et la revitalisation du centre-ville sont donc devenus un axe prioritaire pour les autorités communales. Des projets immobiliers existent déjà en ce sens. La Résidence « Le Corso », du nom de cet ancien cinéma acquis par un promoteur pour en faire un projet de haute tenue de 19 logements, articulés autour d’un îlot intérieur, se situe en effet en plein centre-ville le long de la rue de Dinant. Idem pour le projet « I Love Mons », qui s’est vendu à des prix au m2 de plus de 3 000 euros hors TVA, soit un tarif supérieur à celui de Nivelles.

Le succès de ce projet haut de gamme s’explique justement par sa situation intra-muros, où l’offre en terrain est quasi-inexistante, et où il faut pouvoir acquérir plusieurs anciennes bâtisses afin de pouvoir réaliser un projet intéressant. On peut encore citer la future résidence Fisch Club, du nom de la rue où s’implante le projet, à deux pas du parc du Waux-Hall, mais le dossier majeur du moment est le futur ensemble qui occupera le site de 10 000 m2 ayant appartenu à la société immobilière de Belgacom, à l’arrière de la Grand-Place, et qui rassemblera près de 400 logements, des commerces et du bureau. Ce développement d’envergure devra néanmoins attendre 2020, puisque l’ancien propriétaire continue de louer le bâtiment jusque fin 2019.

Ces projets, ainsi que ceux qui sont encore dans les cartons ont, de par leur qualité,  pour double objectif d’une part d’attirer des familles bénéficiant d’un pouvoir d’achat plus élevé, d’autre part de pouvoir garder l’importante population estudiantine – près de 10 000 étudiants dans l’enseignement supérieur – lorsque celle-ci évoluera dans le monde du travail. Ce dernier objectif correspond d’ailleurs à un phénomène que l’on peut observer dans d’autres villes étudiantes comme Louvain.

Le développement de nouveaux espaces de bureaux est également à l’ordre du jour.

Les nouveaux morceaux de ville

Démarré en 2009, le projet « La Drève Prévert » est un bon exemple des nouveaux quartiers qui ont pris place à Mons. Situé de manière stratégique en bordure de la future nouvelle gare, à proximité des grands axes routiers, du site des Grands Prés, d’Imagix, de Mons Expo et du nouveau centre de congrès MICX, ce projet ajoutera 144 appartements aux 160 déjà existants. Le caractère durable de ce complexe immobilier s’inscrit à la fois par son implantation et par un label énergétique de classe A ou B, selon l’orientation et l’étage de chaque logement.

Au sein d’un parc privatif d’1 hectare, ce complexe est composé de bâtiments aux façades colorées abritant une grande diversité de logements pour propriétaires résidants et investisseurs. Les appartements entièrement finis offrent des surfaces de 60 m² (1 chambre) à 170 m² (3 chambres) et sont dotés d’une ou deux salles de bains et d’une cuisine équipée. Côté prix, un appartement 2 chambres de 85 m2 s’échange à 180 000 euros, hors frais, ce qui place le coût du m2 à quelque 2100 euros. Le complexe urbain « Au fil des Grands Prés », qui a développé sur 7,2 ha pas moins de 202 logements, des bureaux et des commerces de proximité, est également constitutif de cette croissance de nouveaux morceaux de ville.

Plus au nord, « Le Maisières » est un projet situé cette fois à l'entrée de la ville, sur l’ancien site de l’hôtel Le Maisières, en face du SHAPE. La pose de la première pierre avait eu lieu à la rentrée 2017, en présence du bourgmestre Elio Di Rupo. Cet ensemble immobilier, qui a surfé sur la vague du renouvellement généré par Mons 2015, proposera progressivement, d’ici 2020, 160 appartements répartis sur 3 résidences, avec des superficies de 70 à 115 m2.

La première phase de cette redynamisation périurbaine, nommée « Willow » comprend 40 logements basse énergie offrant des finitions complètes, avec cuisines intégrées et salles de bains entièrement équipées. S’adressant aussi bien aux investisseurs qu’aux futurs propriétaires résidants, la diversité sera également de mise, avec des appartements d’1, 2 et 3 chambres. Côté prix, un appartement 2 chambres de 85 m2 coûte 170 000 euros, hors frais, ce qui place le coût au m2 à 2000 euros, à l’instar du futur « Clos des Artistes » et de ses 7 immeubles situés sur un site paysager de 10 ha, à deux pas des boulevards périphériques et à proximité de l’hôpital Ambroise Paré, de l’Ecole des Ursulines et de l’Institut Saint-Luc.

Vers une éventuelle saturation ?

Bien que les projets soient nombreux, les biens neufs se vendent à un rythme constant, grâce à une demande soutenue, provenant également de Bruxelles et du Brabant wallon. Cela fait pourtant plusieurs années déjà que les professionnels s’interrogent sur une possible suroffre de biens neufs sur le marché montois, mais force est de constater que ce n’est toujours pas le cas, du moins au niveau de la vente.

Le problème semble plutôt se poser au niveau du marché locatif, où l’offre générale se chiffre en centaines d’unités. Face à cette abondance, les candidats locataires prennent naturellement leur temps, font leur shopping immobilier et n’hésitent pas à négocier les loyers, dont les montants deviennent parfois prohibitifs. Les rendements réels ne correspondant pas forcément aux annonces des promoteurs lors des acquisitions sur plan, certains propriétaires investisseurs sont en effet tentés d’augmenter les montants des loyers pour compenser cet état de fait au moment de la mise en location de leur(s) bien(s). Pour trouver un locataire, il s’avère dès lors nécessaire parfois de revoir ces loyers à la baisse, quitte à diminuer le rendement. Il y a donc lieu d’être très attentif à ce phénomène, car une telle suroffre pourrait à terme impacter la vente de logements neufs.

Des profils divers

Du côté des acquéreurs d’un bien neuf pour occupation personnelle, la moyenne d’âge se situe entre 50 et 60 ans pour les appartements 1 chambre, et entre 40 et 55 ans pour les 2 chambres. Ceux-ci font donc le choix d’un bien plus petit mais plus aisé d’entretien, pour un prix supérieur d’environ 25 % à celui d’un appartement de seconde main, mais dont la qualité, supérieure elle aussi, aura d’heureuses conséquences, notamment sur la facture énergétique.

Du côté des investisseurs, on trouve toutes sortes de profils. Ce sont généralement des personnes qui possèdent déjà des biens et qui connaissent le marché. L’immobilier neuf leur offre un rendement attractif ainsi qu’un faible risque de travaux imprévus et coûteux vécus dans d’anciens immeubles. De nombreuses transactions s’établissent aussi avec des investisseurs étrangers, car les prix de l’immobilier en Belgique, et a fortiori dans la Province du Hainaut, restent attractifs. Cette attractivité pourrait néanmoins être contrecarrée à l’avenir par le climat bancaire. Une hausse importante des taux pourrait en effet contribuer à détériorer le marché. Si cette augmentation reste relativement timide dans les faits aujourd’hui, les banques jouent cependant la carte de la plus grande prudence dans l'octroi de crédits. Une situation qui pourrait rendre les ventes quelque peu plus ardues et, à terme, tirer sensiblement le marché vers le bas.

Autre segment, autre profil

Sur le segment des maisons, le profil des candidats acquéreurs est bien différent. Alors que les prix des appartements de seconde main sont très compétitifs – un appartement 2 chambres dans le centre se négocie dans une fourchette de prix comprise entre 135 000 et 185 000 euros selon la surface, l’état et les prestations –, on constate que les jeunes ménages ont une préférence pour les maisons, et en particulier les maisons déjà rénovées.

L’incertitude financière quant aux travaux de rénovation refroidit en effet bien plus ces candidats à la propriété que par le passé. Ceux-ci préfèrent disposer d’un bien en bon état, situé intra-muros et offrant une superficie habitable plus grande que celle d’un appartement, ainsi qu’un jardin, et ce, pour un budget moyen compris entre 180 000 et 230 000 euros. Un budget qui ne vaut évidemment que pour les maisons de rangée. Les maisons 4 façades et autres villas dans la périphérie immédiate de la ville présentent bien entendu des valeurs supérieures. Et les prix peuvent monter très vite. Il faut en effet compter sur un budget de minimum 250 000 euros pour une quatre façades, qui reste encore à rénover.

Investissement alternatif

A Mons, comme partout ailleurs, les investissements ne se limitent pas au résidentiel. Il pourrait dès lors être intéressant de se pencher aussi sur le marché des bâtiments industriels. L’achat d’un bien à bas prix que l’on rénove en vue d’une location peut en effet présenter des inconvénients tels que l’augmentation des prix des matériaux, la recherche d’une main d’œuvre sérieuse à des prix raisonnables, ainsi que les problèmes quotidiens liés aux travaux, sans compter les éventuels soucis liés à une copropriété le cas échéant.

A contrario, le créneau des bâtiments industriels ne présente pas ces inconvénients et peut s’avérer dès lors bien rentable. La rentabilité y varie, en moyenne, entre 5 et 8% l’an. Avec un achat de 85 000 euros, et un revenu locatif annuel de 6600 euros, la rentabilité sera en conséquence d’environ 7%, sans oublier que le précompte professionnel est à charge du locataire. Voilà un investissement alternatif qui mériterait sans doute réflexion.

Repères

Maison mitoyenne (bon état) : de 180 000 à 230 000 euros

Appartement 2 ch (bon état) : 165 000  euros 

Appartement neuf : de 1500 (périphérie) à 2300 euros/m²

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