Mons, Grand-Place. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Mons

Écrit par Stephan Debusschere le 8 juin 2017

Un concentré de neuf

Si les jeunes ménages aspirent à des maisons rénovées, leurs aînés se ruent pour leur part sur l’immobilier neuf. Tour d’horizon de ce marché en pleine croissance.

Très médiatisée en 2015, la capitale européenne de la culture en a profité pour faire grimper le prix de ses appartements neufs. La hausse des prix annuelle flirte ainsi avec les 10 % sur le district de Mons. En conséquence, ce n’est plus sur le district de Tournai que l’on trouve à la vente les biens neufs les plus chers au m2 dans la province du Hainaut. En effet, Mons-Ville affiche actuellement un prix moyen de 2150 euros/m2, en hausse de 10,5% depuis 2014, alors que la ville de Tournai s’est stabilisée à 2100 euros. Et les superficies moyennes affichées à la vente – plus de 90 m2 – sont également plus grandes à Mons qu’à Tournai.

Mons est ainsi devenu au fil du temps la ville hainuyère la plus chère de la province pour s’y loger dans un appartement neuf, même si, pour une ville de cette taille, un différentiel important de prix subsiste selon les projets.

Malgré cette hausse, les appartements neufs montois tirent littéralement le marché local. Aux côtés de Tournai, Mons et sa périphérie restent une locomotive provinciale sur ce segment, avec une petite trentaine de projets en cours de commercialisation actuellement. L’offre est importante – près de la moitié du stock de toute la province – et correspond assurément à une demande du marché qui, dès 2007-2008, a commencé à croître.

Projets à la loupe

Sur un site de plus de 7 ha, le projet mixte « Au fil des Grands-Prés » s’affiche comme un projet très important de recomposition du tissu urbanistique. Faisant le lien entre le centre commercial des Grands-Prés et le centre-ville, il mettra à terme sur le marché 600 appartements – dont 150 unités de la première phase ont déjà trouvé preneurs –, mais aussi 10 000 m2 de bureaux et 1000 m2 de commerces de proximité.

Démarré en 2009, « La Drève Prévert » est un autre bon exemple de nouveau quartier. Situé de manière stratégique en bordure de la future nouvelle gare, à proximité des grands axes routiers, du site des Grands Prés, d’Imagix, de Mons Expo et du nouveau centre de congrès MICX, ce projet de 160 appartements a terminé sa troisième et dernière phase de construction en livrant les 53 derniers logements au début de cette année.

Le caractère durable de ce complexe immobilier s’inscrit à la fois par son implantation et par un label énergétique de classe A ou B, selon l’orientation et l’étage de chaque logement. Au sein d’un parc privatif d’1 hectare, ce complexe est composé de bâtiments aux façades colorées abritant une grande diversité de logements pour propriétaires résidants et investisseurs. Les appartements entièrement finis offrent des surfaces de 60 m² (1 chambre) à 170 m² (3 chambres) et sont dotés d’une ou deux salles de bains et d’une cuisine équipée. Côté prix, un appartement 2 chambres de 85 m2 s’échangeait à 180 000 euros, hors frais, ce qui place le coût du m2 à quelque 2100 euros.
 Mons, Grand-Place. Picture by Jean-Pol Grandmont.
Plus au nord, « Le Maisières » est un projet situé à l'entrée de la ville. Sa construction  prend place sur l’ancien site de l’hôtel Le Maisières, en face du SHAPE. Cet ensemble immobilier, qui surfe sur la vague du renouvellement généré par Mons 2015, verra progressivement le jour entre 2017 et 2020, et offrira 160 appartements répartis sur 3 résidences, avec des superficies de 70 à 115 m2. La première phase de cette redynamisation périurbaine, nommée « Willow », comprend 40 logements basse énergie offrant des finitions complètes, avec cuisines intégrées et salles de bains entièrement équipées. S’adressant aussi bien aux investisseurs qu’aux futurs propriétaires résidants, la diversité sera également de mise, avec des appartements d’1, 2 et 3 chambres. Côté prix, un appartement 2 chambres de 85 m2 coûtera 170 000 euros, hors frais, ce qui place cette fois le coût au m2 à 2000 euros. Citons par ailleurs aussi la résidence « Les Jardins du Fish Club » proposant des appartements basse énergie de 1 à 3 chambres à quelques minutes du centre. 

Des profils spécifiques

Grâce à une demande soutenue, tous ces nouveaux biens parviennent à s’écouler sur un rythme constant. C’est que le profil des candidats acquéreurs est différent de celui des maisons, bien davantage convoitées par les jeunes ménages. En effet, alors que les prix des appartements de seconde main sont très compétitifs – un appartement 2 chambres dans un état correct se négocie dans une fourchette de prix comprise entre 155 000 et 175 000 euros, soit un prix moyen de 165 000 euros – on constate que ce sont les maisons qui se vendent le mieux auprès des jeunes ménages, en particulier les maisons déjà rénovées. L’incertitude financière quant aux travaux de rénovation refroidit en effet bien plus ces candidats à la propriété que par le passé. Ceux-ci préfèrent ainsi disposer d’un bien en bon état offrant une superficie habitable plus grande que celle d’un appartement, avec 3 chambres et un jardin. Ils craignent aussi les charges parfois élevées d’un appartement en copropriété, même si le raisonnement peut s’avérer fallacieux au vu des frais que peut engendrer une maison.

De leur côté, les candidats des tranches d’âge supérieures ont une nette tendance à préférer des biens plus petits qui nécessitent moins d’entretien. Ceux-ci préfèrent donc se diriger vers l’appartement neuf, dont le prix est supérieur d’environ 25 % à celui d’un appartement de seconde main, mais dont la qualité, supérieure elle aussi, aura d’heureuses conséquences, notamment sur la facture énergétique. La moyenne d’âge de ces acheteurs se situe ainsi entre 50 et 60 ans pour les appartements 1 chambre, et entre 40 et 55 ans pour les 2 chambres. Proportionnellement plus élevé que celui d’une maison mitoyenne, la fourchette moyenne du prix d’un appartement neuf à Mons est comprise entre 110 000 euros (1 chambre) et 230 000 euros (3 chambres). En périphérie, ce prix est moins élevé, et il est possible d’y trouver son bonheur tout neuf à quelque 1500 euros du m2.

Moyennes

Maison : 130 000 euros

Appartement : 125 000  euros 

Appartement neuf : de 1600 (périphérie) à 2150 euros/m²

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