Mons, picture by Jean-Pol Grandmont.

Mons

Écrit par Stephan Debusschere le 25 janvier 2018

Un marché locatif sous pression

Si les jeunes ménages aspirent à des maisons rénovées, leurs aînés se ruent pour leur part sur l’immobilier neuf, tout comme les investisseurs. Avec le danger d’une suroffre sur le marché locatif. 

Très médiatisée, la capitale européenne de la culture en 2015 en a profité depuis lors pour faire grimper les prix de ses appartements neufs. Sur le district de Mons, la hausse des prix annuelle flirte ainsi avec les 10 %. En conséquence, ce n’est plus sur le district de Tournai que l’on trouve à la vente les biens neufs les plus chers au m2 dans la province du Hainaut. En effet, Mons-Ville affiche actuellement un prix moyen de 2100 euros/m2, alors que la ville de Tournai s’est stabilisée à 2075 euros. Les superficies moyennes affichées à la vente – plus de 90 m2 – sont également plus grandes à Mons qu’à Tournai. Mons est ainsi devenu au fil du temps la ville la plus chère de la Province pour s’y loger dans un appartement neuf, même si un différentiel important de prix subsiste selon les projets.

Malgré cette hausse, les appartements neufs montois tirent littéralement le marché local. Aux côtés de Tournai, la ville de Mons est même devenue une locomotive provinciale sur ce segment. « L’attrait de l’immobilier auprès des investisseurs est d’ailleurs naturellement renforcé du fait que les produits bancaires à taux fixe proposent des rendements faibles voire proches de zéro, commente Laurence Carton de l’agence Advanceimmo. Les taux d’intérêts hypothécaires inspirent également le marché et provoquent de nombreuses décisions d’achat. L’immobilier reste ainsi un investissement évident, dans un contexte concret. Et investir dans l'immobilier neuf, c'est bénéficier aussi d’avantages tels que l’aspect durable et peu énergivore, autant de préoccupations qui sont tout autant importantes pour les locataires. » L’offre correspond ainsi assurément à une demande du marché qui, dès 2007-2008, avait déjà commencé à croître. Aujourd’hui, ce segment représente à lui seul quelque 25 % du stock provincial, et la moitié des projets en cours sont situés en ville. Des immeubles à appartements, des zones commerciales et de bureaux ont notamment pris place dans les nouveaux quartiers qui se développent aux Grands-Prés.

La croissance des nouveaux quartiers montois est d’ailleurs loin d’être terminée, comme le montre notamment le complexe résidentiel des Grands-Prés qui poursuit la mise sur le marché de centaines d’appartements et des dizaines de maisons unifamiliales. Une croissance qui prend place également dans l’épicentre montois. « Dans le centre-ville, poursuit Laurence Carton, quelques projets sont en préparation en vue d’établir des structures plus petites et mixtes – commercial et résidentiel -, ce qui devrait y redynamiser les commerces très différenciés et très spécialisés, à condition bien sûr que l’accessibilité, incontournable pour un développement urbain performant, ne soit pas oubliée… »


Vers une suroffre locative ?
Bien que les projets soient nombreux, les professionnels ne constatent toujours pas de phénomène de saturation de ce marché. Les biens neufs se vendent en effet à un rythme constant, grâce à une demande soutenue. « Cela fait plusieurs années déjà que les professionnels s’interrogent sur une possible suroffre de biens neufs sur le marché montois, commente Thomas Demolin de l’agence Alliance Partners. Or jusqu’à aujourd’hui, le marché du neuf n’est toujours pas en situation de suroffre, du moins au niveau de la vente. Le problème se pose plutôt au niveau du marché locatif, où l’offre générale se chiffre en centaines d’unités. Face à cette abondance, les candidats locataires prennent leur temps, font leur shopping immobilier et n’hésitent pas à négocier les loyers, dont les montants deviennent parfois prohibitifs. Les rendements réels ne correspondant pas forcément aux annonces des promoteurs lors des acquisitions sur plan, certains propriétaires investisseurs sont en effet tentés d’augmenter les montants des loyers pour compenser cet état de fait au moment de la mise en location de leur(s) bien(s)… Pour trouver un locataire, il s’avère dès lors nécessaire parfois de revoir les loyers à la baisse, quitte à diminuer le rendement. Il y a donc lieu d’être très attentif à ce phénomène. » Car une telle suroffre « pourrait à terme impacter la vente de logements neufs », ajoute Laurence Carton.

Proportionnellement plus élevée que celle d’une maison mitoyenne, la fourchette moyenne de prix d’un appartement neuf à Mons est comprise entre 110 000 euros (1 chambre) et 230 000 euros (3 chambres). En périphérie, ce prix est moins élevé, et il est possible d’y trouver son bonheur tout neuf à quelque 1500 euros du m2.

Mons, picture by Jean-Pol Grandmont.

Des profils divers

Du côté des acquéreurs d’un bien neuf pour occupation personnelle, la moyenne d’âge se situe entre 50 et 60 ans pour les appartements 1 chambre, et entre 40 et 55 ans pour les 2 chambres. Ceux-ci font donc le choix d’un bien plus petit mais plus aisé d’entretien, pour un prix supérieur d’environ 25 % à celui d’un appartement de seconde main, mais dont la qualité, supérieure elle aussi, aura d’heureuses conséquences, notamment sur la facture énergétique.

Du côté des investisseurs, on trouve toutes sortes de profils. Ce sont généralement des personnes qui possèdent déjà des biens et qui connaissent le marché. L’immobilier neuf leur offre un rendement attractif ainsi qu’un faible risque de travaux imprévus et coûteux vécus dans d’anciens immeubles. De nombreuses transactions s’établissent aussi avec des investisseurs étrangers, car les prix de l’immobilier en Belgique, et a fortiori dans la Province du Hainaut, restent attractifs.

Cette attractivité pourrait néanmoins être contrecarrée à l’avenir par le climat bancaire, comme le rappelle Laurence Carton. « Une hausse importante des taux pourrait contribuer à détériorer le marché de l'immobilier. On en parle depuis quelque temps déjà mais, dans les faits, cette augmentation reste relativement timide, et c’est tant mieux ! Néanmoins, les banques jouent la carte de la plus grande prudence dans l'octroi de crédits. Les ventes devraient donc s’en trouver quelque peu plus ardues, ce qui pourrait, à terme, tirer sensiblement le marché vers le bas. »

Autre segment, autre profil

Sur le segment des maisons, le profil des candidats acquéreurs est bien différent. Alors que les prix des appartements de seconde main sont très compétitifs – un appartement 2 chambres dans un état correct se négocie dans une fourchette de prix comprise entre 155 000 et 175 000 euros, soit un prix moyen de 165 000 euros – on constate que les jeunes ménages ont une nette préférence pour les maisons, et en particulier les maisons déjà rénovées. L’incertitude financière quant aux travaux de rénovation refroidit en effet bien plus ces candidats à la propriété que par le passé.

Ceux-ci préfèrent disposer d’un bien en bon état offrant une superficie habitable plus grande que celle d’un appartement, ainsi qu’un jardin. « On observe en effet un intérêt certain et même grandissant pour les logements qui sont directement habitables et situés intra-muros, et ce, pour un budget moyen compris entre 180 000 et 230 000 euros, précise Laurence Carton. » Un budget qui ne vaut évidemment que pour les maisons de rangée. Les maisons 4 façades et autres villas dans la périphérie immédiate de la ville présentent bien entendu des valeurs supérieures. « Et les prix peuvent monter très vite, ajoute Thomas Demolin. Il faut en effet compter sur un budget de minimum 250 000 euros pour une quatre façades, qui reste encore à rénover. »

Investissement alternatif

A Mons, comme partout ailleurs, les investissements ne se limitent pas au résidentiel. Il pourrait dès lors être intéressant de se pencher aussi sur le marché des bâtiments industriels, comme l’explique Claudio Della Luna, de l’agence FP Immo. « Il faut rappeler que l’achat d’un bien à bas prix que l’on rénove en vue d’une location peut présenter des inconvénients tels que l’augmentation des prix des matériaux, la recherche d’une main d’œuvre sérieuse à des prix raisonnables, ainsi que les problèmes quotidiens liés aux travaux, sans compter les éventuels soucis liés à une copropriété le cas échéant.

A contrario, il est un créneau qui ne présente pas ces inconvénients et qui peut s’avérer bien rentable, à savoir l’investissement et la location d’un entrepôt industriel. La rentabilité varie en effet, en moyenne, entre 5 et 8% l’an. Avec un achat de 85 000 euros, et un revenu locatif annuel de 6600 euros, la rentabilité sera d’environ 7%, sans compter que le précompte professionnel est à charge du locataire. Il me semble que ce type d’investissement alternatif mérite dès lors réflexion… »

Logic Repères

Maison mitoyenne : de 180 000 à 230 000 euros

Appartement 2 ch : 165 000  euros 

Appartement neuf : de 1500 (périphérie) à 2100 euros/m² 

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