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Montigny-le-Tilleul

Écrit par Stephan Debusschere le 18 août 2016

En rattrapage

Situé au sud de l’agglomération de Charleroi, l’environnement vert de Montigny-le-Tilleul attire depuis de nombreuses années la convoitise des candidats acquéreurs. Le marché reste toutefois chahuté. Si les prix des maisons et des villas ont bénéficié d’un rattrapage en 2015, ceux des appartements de seconde main ont pour leur part encaissé un recul sensible. 

Une offre supérieure à la demande, des prix qui baissent et des acheteurs qui prennent leur temps : le marché des 4 façades et autres villas des quartiers résidentiels reste chahuté. Depuis mi-2014, la demande est plus faible, et l’indécision de la part des amateurs se fait plus grande. Du côté des vendeurs, on ressent aussi une certaine crainte de ne pas vendre son bien facilement, de s’engager dans une nouvelle acquisition et de ne pas obtenir de crédit. Aujourd’hui, le marché s’est donc en quelque sorte inversé par rapport aux années 2000-2010, car l’offre s’avère en conséquence nettement plus importante que la demande. Le prix moyen sur ce segment a donc subi une baisse, de l’ordre de 10 à 15 %, ce qui a ramené la valeur des biens à leur niveau de 2008. L’année écoulée a toutefois indiqué un rattrapage des prix, de l’ordre de 10 % environ. Mais les prix dépendent fortement de l’état des biens et de leur composition. Si on peut trouver une villa 4 façades datant des années 1960-70, bien située et à remettre au goût du jour, pour quelque 200 000 euros, les villas plus récentes ou correctement remises au goût du jour se négocient quant à elles à partir de 250 000 euros, tandis que les villas plus cossues s’échangent entre 300 et 400 000 euros. Seules quelques propriétés pourront prétendre à une valeur dépassant les 400 000 euros. Quant aux vastes propriétés, elles pourront exceptionnellement se négocier autour du million d’euros.

Le segment de l’appartement de seconde main est pour sa part en souffrance. Courant 2015, son prix moyen a en effet encaissé un recul sensible de près de 19%, à 148 700 euros.

De manière générale, les professionnels insistent sur l’importance de ne pas surestimer les biens mis en vente. Aujourd’hui plus que jamais, un bien mis en vente à un prix qui paraîtra surfait devra être soldé de quelque 10 % en-dessous du prix normal du marché pour trouver un amateur.

Trouver mieux pour le même prix 

Parce que la demande est inférieure à l’offre, les délais de transaction ont tendance à s’allonger. La principale conséquence est que l’amateur éventuel, ne subissant plus de pression, prend son temps pour être sûr de ne pas trouver éventuellement mieux avant de se décider. Il va aussi en profiter pour négocier le prix. Cela dit, le souhait d’un candidat acquéreur est de trouver un bien qui répond au mieux à ses attentes en fonction de son budget. Son but n’est donc pas forcément de dépenser moins, mais de trouver mieux pour le même prix. Si l’amateur estime qu’un bien est nettement surévalué, il ne fera pas d’offre pour ce bien, et ira voir si un autre bien répond mieux à ses attentes. Généralement, lorsqu’un bien est annoncé trop cher, aucune offre sérieuse n’est soumise. Il faut donc attendre que le propriétaire baisse lui-même son prix pour retrouver des amateurs susceptibles de lui faire une offre. Certains investisseurs essayeront en revanche de faire une affaire en proposant un prix largement en-dessous…

Montigny-le-Tilleul, l'hôtel de ville (ancien château Wilmet), picture by Jean-Pol Grandmont

Sans travaux de préférence

Le parc immobilier dans toute l’agglomération de Charleroi étant majoritairement ancien, le certificat de performance énergétique du bien (PEB) n’a en réalité pas une réelle influence sur le prix de vente, sauf pour des biens récents. Dans ce cas, il est clair qu’un bon résultat énergétique sera exigé par les acquéreurs. Mais les biens à rénover ne rencontrent pas actuellement une demande très élevée. Aujourd’hui, les amateurs convoitent davantage un bien en bon état où il n’y a pas de travaux importants à réaliser. L’incertitude quant à l’avenir et la crainte des coûts de rénovation plombent ainsi la valeur des biens qui nécessitent des travaux. Ce sont logiquement les biens en bon état qui tirent le mieux leur épingle du jeu. L’aspect intérieur du bien est aussi de plus en plus important. Un bien remis au goût du jour et bien aménagé peut ainsi se vendre jusqu’à 20 % plus cher qu’un bien similaire vieillot et mal aménagé.

Logic Repères

Maison : 190 000 euros

4 façades et villa : de 200 000 à 400 000 euros 

Appartement : 148 700 euros 

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